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[실무연구자료]토지와 건물, 같이 제소전화해를 할 수 있을까?
지난 시간을 통해 토지 제소전화해에 대해 설명 드린 바 있습니다. 그런데 만약 임대차 관계에서 토지와 건물을 동시에 계약해야 할 때 제소전화도 같이 신청할 수 있는지 문의가 종종 들어오곤 합니다. 그래서 이번 시간에는 토지와 건물을 같이 임대하는 경우 동시에 제소전화해를 할 수 있는지에 대해 알아보겠습니다. 
오늘은 주제에 관해 결론부터 말씀드리면 '가능하다'입니다. 보통은 토지와 건물에 대해 제소전화해를 따로 해야 하는 거 아닌가라는 생각을 하실텐데요. 한 명의 임대인에게 토지와 건물을 같이 임대할 경우 제소전화해 역시 함께 신청할 수 있다는 것입니다.
보통 건물에 대한 화해조서를 작성할 때는 임대료 연체와 부동산 인도에 관한 조항이 들어갑니다. 그런데 건물과 토지를 함께 제소전화해를 신청할 때는 어떤 조항이 들어가게 될까요? 이때는 토지 위에 있는 건축물이 누구 소유냐에 따라 달라집니다. 먼저 임차인의 소유일 경우 토지에 대해서는 토지 사용료와 토지 인도에 관한 부분, 그리고 건축물 철거 등의 조항이 들어 가게 됩니다.  반대로 건축물도 임대인의 것이라면 토지와 건축물의 인도 그리고 건물 사용료에 관한 부분이 들어가게 됩니다.
그렇다면 동시에 진행할 때는 어떠한 절차를 거쳐야 할까요? 지난 포스팅에서 설명해 드린 토지 제소전화해에서 건물을 추가하는 방법이 있습니다. 다만 임대하는 토지 부분과 그 토지 위에 건물이 어느 곳에 위치해 있는지, 해당 토지 위에 건물의 면적과 용도를 표시하여 특정해야 하기 때문에 토지와 건물을 각각 따로 할 때보다 세세한 도면 표시가 필요합니다. 일반적으로 토지와 건물을 같이 하는 경우는 대부분 토지임대차에서 많이 볼 수 있습니다. 임대인의 토지 위에 임차인이 직접 건물을 짓거나, 농작물을 키운다던지, 꽃을 키우는 등의 사례를 들 수 있습니다. 이러한 경우 주의해야 할 사항은 임대차 기간이 만료되어 토지를 인도 받아야 하는데 토지 위에 있는 건물 및 지장물을 어떻게 할 것인가에 대한 내용을 화해조항에 명시하는 것이 중요합니다. 보통은 임대차 기간이 끝날 때 토지 위에 모든 건물 및 지장물을 철거하고 토지를 인도하는 조항을 적용하고 있습니다. 단 토지를 주된 사용으로 건물을 철거해야 하는 내용을 진행한다면 소가계산 즉 법원비용의 적용이 달라집니다. 흡수법칙을 적용하여 토지와 건물 중 다액인 목적물을 대상으로 법원 인지대, 송대료 같은 법원 비용이 정해집니다.
지금까지 건물과 토지의 동시 임대차에서 제소전화해 신청이 함께 가능한지에 대해 알아보았습니다. 결론적으론 신청은 가능핮지만 실무에서는 번거로워 건물에 관한 제소전화해만 하는 경우가 많습니다. 예를 들어 국도변의 가든 음식점을 운영한다고 했을 때 건물뿐만 아니라 주차장과 조경 토지가 필요하다면 토지소유자가 건물에 관한 것만 제소전화해를 신청한다는 것입니다. 따라서 건물과 토지를 모두 임차인에게 임대를 해줄 때는 법률전문가의 도움을 받아 최대한 덜 번거롭게 합리적인 절차를 알아보셔야 합니다. 혹시나 큰 비용이 들지는 않을까 걱정이 앞선다는 사실도 이해합니다. 그래서 저희 엄정숙변호사의 제소전화해는 무료 상담전화를 제공해 드리고 있습니다.
전문 상담원이 합리적인 절차에 대해 안내해 드리고 있으니 주저하지 마시고 연락주시기 바랍니다. |
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