"장사가 잘 되지 않아 3기분 이상 임대료를 내지 못하고 있습니다. 문제는 이후 건물주가 바뀌었는데, 전 건물주에게 명도집행을 한다는 내용증명이 왔다는 겁니다. 전 건물주와 저는 제소전화해 조서가 성립된 관계입니다. 다만 현 건물주는 아닌데 저에게 화해조항 위반으로 강제집행을 할 수 있나요"

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화해 조항을 위반 했지만 그 사이에 건물주가 바뀌었다면 화해조항은 유효할까요? 생각보다 이 같은 사례가 많이 발생하고 있습니다. 현 건물주라면 모를까 전 건물주라니 말이죠.. 하지만 사례에서는 전 건물주와 제소전화해가 성립된 경우입니다.

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만약 임대차 해지 사유에 해당하는 조항위반을 했을 경우 전 건물주가 강제집행을 할 수 있는지 궁금해 하시는 분들이 많은데요. 오늘은 이 부분에 관해 살펴보도록 하겠습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 오늘 주제와 관련된 엄정숙 변호사님의 기사칼럼이 있습니다. 보다 자세한 사항이 궁금하신 분들은 아래 기사 링크를 참고해 보시기 바랍니다.

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전 건물주 입장에서는 화가 날 것입니다. 임대료를 받지 못한 상태에서 건물을 매도 했으니 말이죠. 그래서 명도집행이라도 하고 싶은 심정으로 내용증명을 보낸 것으로 보입니다.

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하지만 현 건물주가 아니라면 전 건물주는 명도집행을 할 수 없습니다. 전 건물주가 되는 순간 세입자와 맺었던 제소전화해 조서는 무효가 됩니다. 이유는 법률 규정상 계약서 명시된 현 건물주가 아니기 때문입니다. 따라서 앞 사례에서는 명도집행을 하겠다는 내용증명을 보냈지만 법원 집행관실에서 접수가 어려울 것으로 보입니다.

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그럼 이전 건물주가 강제집행을 할 수 없다면 현 건물주는 어떨까요? 사실 이 부분은 애매하다고 볼 수 있습니다. 전 건물주에서는 임대차 해지 사유에 해당하는 3기분 이상 임대료를 연체했지만 현 건물주에게는 연체한 임대료가 없다면 임대차 해지 사유가 존재하지 않기 때문입니다.

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한편 새 건물주가 이전 건물주와의 계약 기간 중 발생한 임대료 연체건을 근거로 강제집행이 가능한 경우도 있습니다. 물론 이 상황에서는 전제 조건이 필요합니다. 3기분 이상 임대료를 연체한 세입자와 새 건물주는 제소전화해를 신청한 것도 아니고, 임대료 3기분 이상 연체도 발생하지 않았기 때문입니다.

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따라서 새 건물주가 강제집행을 할 수 있는 경우는 전 건물주와의 ▲채권 양수, 양도 계약 ▲법원의 승계집행문 부여가 선행되야 제소전화해 조서 위반으로 세입자를 강제집행 할 수 있습니다.

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보다 자세히 설명드리자면 새 건물주와 전 건물주가 채권 양수, 양도 계약을 맺는다는 건 세입자의 3기분 이상 임대료 연체 건에 대해서 채권을 양도 받는 의미입니다. 결과적으로 새 건물주가 되어 실제적으로 세입자가 3기분 이상 임대료를 연체하지 않았지만 채권 양수, 양도 계약을 통해 3기분 이상 임대료 연체가 발생하게 된 것입니다.

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또한 법원의 승계집행문 부여는 새 건물주와 세입자가 아직 제소전화해는 신청하지 않았지만 이전 건물주와 맺었던 제소전화해 조서가 그대로 새 건물주에게 승계 되어 집행할 수 있는 판결문을 얻었다는 의미가 됩니다. 따라서 전 건물주와 새 건물주가 건물을 계약할 당시 채권 양수, 양도 계약까지 맺었다면 새 건물주가 세입자를 상대로 제소전화해를 통해 강제집행이 가능합니다.

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새 건물주가 전 건물주와 채권 양수, 양도 계약을 맺었지만 한 가지 절차를 잊으면 강제집행 신청을 할 수 없습니다. 바로 채원양도통지를 세입자에게 해야 합니다. 즉 세입자의 임대료 3기분 연체에 관한 채권을 전 건물주에게 양도 받았다는 것을 세입자에게 통지하는 것입니다. 이 과정이 완료되야만 법원의 승계집행문 부여 신청을 할 수 있다는 점 명심하시기 바랍니다.

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지금까지 전 건물주와 새 건물주가 존재하는 상황에서 전 건물주와의 임대차 계약 기간 중 발생한 임대료 연체에 관해 제소전화해 조서를 근거로 강제집행이 가능한가에 대해 알아보았습니다.

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사실 이 관계에서의 승계집행문 부여와 강제집행은 더 복잡한 과정과 어려움이 있습니다. 그래서 법률 전문가의 도움이 필요합니다. 블로그 댓글을 통해 문의 사항을 남겨주시는 것도 좋지만 빠른 답변과 고민 해결을 위해서는 전화 상담을 추천 드리고 있습니다.

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전화 상담은 무료이기 때문에 도움이 필요하시다면 언제든 연락해 주시기 바랍니다. 법률 전문가가 여러분의 고민과 궁금증을 해결해 드릴 수 있습니다. 또한 업무 시간이 아니거나 공휴일인 경우 홈페이지를 통해 문의사항을 접수해 드리고 있습니다.

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