[실무연구자료] 이전 건물주와 성립된 제소전화해 조서로 강제집행 가능한가 > [공지사항 - 엄정숙변호사의 제소전화해]
 
 

 

작성자 법도제소전화해센터
작성일 2022-04-12 (화) 16:23
ㆍ조회: 1705  
[실무연구자료] 이전 건물주와 성립된 제소전화해 조서로 강제집행 가능한가

"장사가 잘 되지 않아 3기분 이상 임대료를 내지 못하고 있습니다. 문제는 이후 건물주가 바뀌었는데, 전 건물주에게 명도집행을 한다는 내용증명이 왔다는 겁니다. 전 건물주와 저는 제소전화해 조서가 성립된 관계입니다. 다만 현 건물주는 아닌데 저에게 화해조항 위반으로 강제집행을 할 수 있나요"



화해 조항을 위반 했지만 그 사이에 건물주가 바뀌었다면 화해조항은 유효할까요? 생각보다 이 같은 사례가 많이 발생하고 있습니다. 현 건물주라면 모를까 전 건물주라니 말이죠.. 하지만 사례에서는 전 건물주와 제소전화해가 성립된 경우입니다.


만약 임대차 해지 사유에 해당하는 조항위반을 했을 경우 전 건물주가 강제집행을 할 수 있는지 궁금해 하시는 분들이 많은데요. 오늘은 이 부분에 관해 살펴보도록 하겠습니다.


본문을 살펴보기 앞서 오늘 주제와 관련된 엄정숙 변호사님의 기사칼럼이 있습니다. 보다 자세한 사항이 궁금하신 분들은 아래 기사 링크를 참고해 보시기 바랍니다.


전 건물주는 명도집행을

할 수 있는걸까?

전 건물주 입장에서는 화가 날 것입니다. 임대료를 받지 못한 상태에서 건물을 매도 했으니 말이죠. 그래서 명도집행이라도 하고 싶은 심정으로 내용증명을 보낸 것으로 보입니다.


하지만 현 건물주가 아니라면 전 건물주는 명도집행을 할 수 없습니다. 전 건물주가 되는 순간 세입자와 맺었던 제소전화해 조서는 무효가 됩니다. 이유는 법률 규정상 계약서 명시된 현 건물주가 아니기 때문입니다. 따라서 앞 사례에서는 명도집행을 하겠다는 내용증명을 보냈지만 법원 집행관실에서 접수가 어려울 것으로 보입니다.


현 건물주가 해도 되는 것일까?

그럼 이전 건물주가 강제집행을 할 수 없다면 현 건물주는 어떨까요? 사실 이 부분은 애매하다고 볼 수 있습니다. 전 건물주에서는 임대차 해지 사유에 해당하는 3기분 이상 임대료를 연체했지만 현 건물주에게는 연체한 임대료가 없다면 임대차 해지 사유가 존재하지 않기 때문입니다.


현 건물주가 강제집행을 하는 경우도 있다


한편 새 건물주가 이전 건물주와의 계약 기간 중 발생한 임대료 연체건을 근거로 강제집행이 가능한 경우도 있습니다. 물론 이 상황에서는 전제 조건이 필요합니다. 3기분 이상 임대료를 연체한 세입자와 새 건물주는 제소전화해를 신청한 것도 아니고, 임대료 3기분 이상 연체도 발생하지 않았기 때문입니다.


따라서 새 건물주가 강제집행을 할 수 있는 경우는 전 건물주와의 ▲채권 양수, 양도 계약 ▲법원의 승계집행문 부여가 선행되야 제소전화해 조서 위반으로 세입자를 강제집행 할 수 있습니다.



보다 자세히 설명드리자면 새 건물주와 전 건물주가 채권 양수, 양도 계약을 맺는다는 건 세입자의 3기분 이상 임대료 연체 건에 대해서 채권을 양도 받는 의미입니다. 결과적으로 새 건물주가 되어 실제적으로 세입자가 3기분 이상 임대료를 연체하지 않았지만 채권 양수, 양도 계약을 통해 3기분 이상 임대료 연체가 발생하게 된 것입니다.


또한 법원의 승계집행문 부여는 새 건물주와 세입자가 아직 제소전화해는 신청하지 않았지만 이전 건물주와 맺었던 제소전화해 조서가 그대로 새 건물주에게 승계 되어 집행할 수 있는 판결문을 얻었다는 의미가 됩니다. 따라서 전 건물주와 새 건물주가 건물을 계약할 당시 채권 양수, 양도 계약까지 맺었다면 새 건물주가 세입자를 상대로 제소전화해를 통해 강제집행이 가능합니다.


이 과정을 잊으면

새 건물주도 강제집행을 할 수 없다


새 건물주가 전 건물주와 채권 양수, 양도 계약을 맺었지만 한 가지 절차를 잊으면 강제집행 신청을 할 수 없습니다. 바로 채원양도통지를 세입자에게 해야 합니다. 즉 세입자의 임대료 3기분 연체에 관한 채권을 전 건물주에게 양도 받았다는 것을 세입자에게 통지하는 것입니다. 이 과정이 완료되야만 법원의 승계집행문 부여 신청을 할 수 있다는 점 명심하시기 바랍니다.


지금까지 전 건물주와 새 건물주가 존재하는 상황에서 전 건물주와의 임대차 계약 기간 중 발생한 임대료 연체에 관해 제소전화해 조서를 근거로 강제집행이 가능한가에 대해 알아보았습니다.


사실 이 관계에서의 승계집행문 부여와 강제집행은 더 복잡한 과정과 어려움이 있습니다. 그래서 법률 전문가의 도움이 필요합니다. 블로그 댓글을 통해 문의 사항을 남겨주시는 것도 좋지만 빠른 답변과 고민 해결을 위해서는 전화 상담을 추천 드리고 있습니다.



전화 상담은 무료이기 때문에 도움이 필요하시다면 언제든 연락해 주시기 바랍니다. 법률 전문가가 여러분의 고민과 궁금증을 해결해 드릴 수 있습니다. 또한 업무 시간이 아니거나 공휴일인 경우 홈페이지를 통해 문의사항을 접수해 드리고 있습니다.



홈페이지는 네이버에서 엄정숙변호사의 제소전화해를 검색하시면 쉽게 홈페이지를 찾으실 수 있습니다. 법적 분쟁은 언제나 타이밍이 생명입니다. 쉬운 문제도 시간이 경과되면 해결이 어려울 수 있습니다. 더 이상 망설이지 마시고 전화주시기 바랍니다.

   
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