[실무연구자료] 세입자의 무리한 요구, 제소전화해로 방지할 수 있을까? > [공지사항 - 엄정숙변호사의 제소전화해]
 
 

 

작성자 법도제소전화해센터
작성일 2022-05-03 (화) 16:22
ㆍ조회: 1220  
[실무연구자료] 세입자의 무리한 요구, 제소전화해로 방지할 수 있을까?

"세입자가 장사가 안된다며 허구언날 임대료 인하를 요구합니다. 뿐만 아니라 아직 계약 기간이 남아 있는 상태인데도 조기 계약 해지까지 요구하고 있습니다. 앞으로 세입자를 맞이할 때 제소전화해 조서에 세입자가 정당한 사유 없는 임대료 인하나 조기 계약기간 종료를 요구할 시 건물주는 들어주는 조건으로 임대료 3개월 치를 보증금에서 제외하고 세입자에게 지급한다는 내용을 넣고 싶습니다. 가능할까요?"



흔한 경우는 아니지만 세입자가 건물주를 상대로 임대료 인하나 조기 계약 해지 등의 무리한 요구를 할 때가 있습니다. 물론 건물주가 세입자의 사정에 따라 한 두번정도는 편의를 봐줄 수 있겠지만, 상습적으로 무리한 요구를 한다면 난감하기만 합니다.


그래서 오늘은 제소전화해 조서로 세입자의 무리한 요구를 방지하는 조항을 넣을 수 있는지 살펴보는 자리를 마련했습니다.


본문을 살펴보기 앞서 오늘 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 칼럼 기사가 있습니다. 자세한 사항이 궁금하신 분들은 해당 기사 링크를 참고해 주시기 바랍니다.



임대차 계약서상 특약으로

기재하면 화해 조항 반영도 가능

사실 세입자의 무리한 요구라는 것이 자주 들어주기엔 무리가 따르지만 그렇다고 해서 아예 불가능한 요구 사항이 아니라면 조건을 제시해 상습적인 요구를 방지해보는 방법을 강구해야 합니다.


대표적으로 '정당한 사유 없이 이뤄지는 상습 임대료 인하 요구' '조기 계약 해지 요구' 등을 조항에 넣어 위약금을 무는 형태로 말이죠. 여기서 말하는 위약금이란 보증금에서 일정 금액을 제외한다는 조항을 넣으셔도 좋습니다.


이 부분은 임대차 계약서상 특약사항으로 기재하시면, 제소전화해 조항에서도 반영이 가능한 사안으로 보입니다. 즉 성립된 화해조서는 확정판결과도 같기 때문에 계약서상 특약 부분과 제소전화해 조항을 동일하게 넣는 것이 중요합니다.


그렇다면 특약사항을 어떻게 넣는 것이 좋을까요.

저희 '엄정숙변호사의 제소전화해'에 전화문의 주시는 많은 분들도 특약을 어떻게 써야 하는지 묻는 분들이 많았습니다. 상황마다 다른 특약을 한개 단어로 설명할 수 있는 것이 아니기 때문에 전화로 상황을 설명해 주시면 특약사항과 제소전화해의 연관성에 해서 도움 드릴 수 있습니다. 물론 전화상담은 무료입니다.

(업무시간이 아니면 홈페이지의 무료상담을 이용하시면 됩니다.)


세입자의 무리한 요구라도

강행법규 위반해선 안돼

세입자의 무리한 요구를 방지하는 차원에서 넣는 화해 조항이라도 몇 가지 조건을 갖추어야 합니다. 첫 번째는 강행법규에 위배되지 않는 내용이여야 한다는 점입니다.


법원에서도 양측이 합의한 사안일 경우에는 강행법규에 위배되지 않는 내용일 때 제소전화해 조항으로 성립이 가능하기 때문입니다.



가령 '무리한 요구가 계속 되면 권리금이나 갱신요구권을 포기 시키는다는 내용을 조항으로 넣는다'고 가정해 보겠습니다. 상가 임대차보호법 상 건물주가 세입자의 권리금이나 갱신요구권을 거부한다는 것은 불법위행에 해당됩니다.


물론 임대료 3기분 이상 연체나 무단 전대 같은 세입자의 불법행위가 발생한다면 위 조항을 거부할 수 있는 사유가 되지만 무리한 요구를 한다고 해서 건물주가 강행법규를 위반한다는 조항은 법원에서 기각될 확률이 높기 때문에 주의해셔야 할 부분입니다.


제소전화해는 상호 합의가 중요하다

제소전화해는 무엇보다 상호 합의가 중요합니다. 물론 무리한 요구 시 들어주는 조건으로 3달 치 임대료를 보증금에서 제한다는 조항이 법규에 위반되지는 않더라도 세입자가 거부할 수도 있는 조항입니다.


만약 세입자가 해당 조항에 불만을 품고 제소전화해에 동의하지 않거나 고의로 법원에서 지정해주는 화해 기일에 불출석 한다면 화해 조서는 성립될 수 없습니다.


따라서 강행법규를 위반하지 않는 선에서 세입자의 무리한 조항을 막고 싶다면 조건부 조항에 대한 원만한 합의로 세입자의 동의를 얻는 것이 중요하다고 말씀드리고 싶습니다.


화해 조항은

법률 전문가의 조언이

반드시 필요하다

제소전화해 조서 작성 시 어떤 조항을 넣는냐는 법률적인 지식이 필요합니다. 세입자의 불법행위나 무리한 요구를 방지하기 위해 마련된 제도이지만 건물주가 법률 사항에 대해 잘 모른다면 제소전화해는 성립될 수 없습니다.


따라서 제소전화해는 법률 전문가와 화해 조항에 대해 충분히 상의하고 상담 받는 것이 필요합니다. 저희 엄정숙변호사의 제소전화해는 지금까지 2000건 이상의 화해 조서를 성립한 경험이 있습니다.



제소전화해의 준비부터 초기 성립, 그리고 재계약시 이뤄지는 제소전화해 재작성과 갱신 내용까지 꼼꼼히 도와드리기 때문에 경험이 적은 변호사 사무실 대비 확실한 가이드 라인을 제시해 드리고 있습니다.



먼저 홈페이지를 통해 제소전화해 관련 정보를 수집해 보시고 무료 상담 전화를 통해 전문가와 상의해 보시는 것을 추천해 드립니다. 홈페이지는 네이버에서 엄정숙변호사의 제소전화해를 검색하시면 찾으실 수 있습니다.

   
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