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[실무연구자료] '건물 매도 시 세입자는 나가라'는 제소전화해 조항은 넣
"임대차 계약 당시 건물주는 2년 후에 건물을 매도해야 하니 매도가 이뤄지면 세입자는 나가라는 조건으로 제소전화해 조서를 성립했습니다. 문제는 1년 뒤 건물이 매도가 됐다는 겁니다. 제가 알아본 결과 상가 임대차에서 최대 10년까지 갱신요구권이 가능하다고 합니다. 이렇게 건물이 매도된 상황에서 저는 화해 조서에 따라 건물을 비워줘야 하나요?"
상가 임대차에서 건물주가 건물을 매도할 계획임에도 그 기간 안에 세입자를 받아 조금이라도 임대료를 벌고자 하는 경우가 종종 발생합니다. 그리고 임대차 계약서나 제소전화해 조항에 매도 시 명도의무를 지킬 것을 명시하기도 합니다. 그런데 만약 매도 조건으로 화해 조서를 성립시켰을 때 세입자는 정말로 건물을 비워주어야 하는지 저희쪽으로 문의를 하시는 경우가 많습니다. 이에 오늘은 건물 매도 시 명도의무 조건을 붙인 화해조서가 과연 유효한지에 대해 알아보는 자리를 마련했습니다. 본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 대한 엄정숙 변호사님의 기사 칼럼이 있습니다. 자세한 사항이 궁금하신 분들은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.
'건물을 2년 뒤 매도해야 하니 매도 시 세입자는 명도의무를 지켜야 한다' 이러한 조건은 세입자에게 다소 불리한 것으로 보이나 제소전화해는 당사자 간 합의가 있다면 조항으로 채택할 수 있습니다. 계약 당시 건물주는 하나의 조건을 제시한 것이고 그 조건을 인지한 세입자 역시 거기에 동의하였기에 계약과 제소전화해가 맺어진 것입니다. 따라서 서로의 동의하에 조항을 넣었고 법원에서 성립 결정을 했다면 기판력이 있는 하나의 판결문이 되는 것입니다.
상가건물 임대차보호법(이하 상임법) 제10조 제2항에는 '임차인(세입자)의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다'라고 규정하고 있습니다. 즉 세입자는 처음 계약한날로부터 10년까지 계약 갱신을 할 수 있다는 말입니다. 그런데 법률에서 규정한 계약갱신요구권 보호 기간이 있음에도 그 기간 안에 '건물 매도 시 세입자는 나가라'는 화해 조서는 갱신요구권 법률과 대치되는 상황이라고 볼 수 있습니다. 하지만 제소전화해 성립 당시 세입자는 건물주가 제시한 조항에 동의를 했고 그 조합이 법원에서 성립 결정을 받았다면 판결문과 같은 화해조서의 조항을 뒤집기는 힘듭니다. 따라서 제소전화해 조서 작성 당시 세입자는 자신에게 불리한 조항은 없는지, 자신이 주장할 권리와 대치되는 조항은 없는지 면밀히 살펴 화해조항을 맺어야 합니다. 법원의 판결은 국민의 신뢰성 여부가 중요하기 때문에 한번 내려진 판결은 뒤집기가 어렵다는 말입니다.
그렇다면 법률상 규정된 갱신요구권 거부와 임대차 계약을 해지할 수 있는 사유에는 어떤 것들이 있을까요?
등 크게 3가지로 볼 수 있습니다. 따라서 상임법 제10조(계약갱신 요구 등)에 규정된 정당한 계약갱신 거절 사유가 되지 않으면 건물주는 세입자의 갱신요구권을 보호해줄 의무가 있습니다. 세입자 입장에서도 법률상 명시된 임대차 해지 규정이 납득이 되는 부분이기 때문에 법률에 의거한 해지 사유가 아니라면 화해조서 작성 당시부터 법률 규정에 어긋한 조항은 넣지 않도록 거부하는 의사를 표시하셔야 합니다.
한편 이미 성립된 화해조서가 세입자에게 불리하게 적용돼 건물주가 강제집행을 하려 한다면 세입자는 해당 조항이 강행법규 위반이라며 맞설 순 있습니다. 법규에 근거해 임대차 해지 사유에 해당하지 않고 오히려 건물주가 강행법규를 위반한 조항이라고 판단되는 경우를 말합니다. 이 경우 세입자는 강제집행 정지 가처분을 신청하고 법원에 화해조항이 잘못되었다며 이의청구를 할 수 있는 것인데요.
다만 세입자도 동의하에 성립된 화해조서이기 때문에 판단은 오로지 법원의 판단을 기다려야 합니다.
오늘 주제를 통해 건물주분들에게 말씀드리고 싶은 건 제소전화해는 당사자 간 합의도 중요하지만 무엇보다 강행법규를 위반하지 않는 조항을 채택해야 한다는 것입니다. 물론 이미 성립된 화해조서는 다시 뒤집기가 어려워 건물주에게 유리한 측면이 있습니다. 하지만 법원에서 화해조서 성립 당시 강행법규를 위반한 사항은 기각이나 보정명령이 내려질 확률이 더 크기 때문에 되도록 이 같은 조항은 피하셔야 합니다. 다만 건물 노후 등으로 인한 재건축 계획을 임대차 계약 시부터 통보하고 이를 실행에 옮긴다면 법적인 문제가 없으니 화해 조서 작성 시 정당한 계약갱신 거절 사유와 임대차 해지 사유를 명시하는 것이 좋습니다.
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