"상가에 세입자가 들어와 제소전화해를 신청하려고 합니다. 상가 세입자는 최대 10년까지 갱신요구권을 사용할 수 있다고 알고 있습니다. 세입자가 갱신을 원한다면 재계약을 하면 되겠지만, 그 때마다 제소전화해도 재신청해야 하나요?"

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상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에는 '임차인(세입자)의 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다'고 규정하고 있습니다.

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즉 세입자는 처음 계약한 날로부터 10년까지 희망한다면 계약을 갱신할 수 있다는 말입니다. 그리고 건물주는 세입자의 임대료 연체를 막기 위해 최초 계약 시부터 제소전화해를 신청하기 마련인데요. 계약 갱신 때도 제소전화해를 재신청해야 하는지 문의하는 경우가 많습니다. 정말 그럴까요? 이번 시간을 통해 알아보도록 하겠습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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제소전화해는 신청만 하면 뚝딱하고 법적인 효력이 생기는 것이 아닙니다. 제소전화해 조서는 하나의 확정 판결과도 같습니다. 그렇기 때문에 법원의 신중한 판단이 필요로 합니다.

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제소전화해 절차는 우선 건물주와 세입자가 합의하에 조항을 정하고 법원에 신청을 하면 법원에서 화해 기일을 잡게 됩니다. 이때 당사자들이 법원에 출석하여 조항에 동의한다는 의사와 절차를 거치면 성립 결정이 내려지게 됩니다.

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이 과정에서 성립에 필요한 법원 비용도 들겠지만, 변호사를 선임할 경우 선임비용까지 들게 됩니다. 그래서 제소전화해를 경험한 건물주들은 재계약 때 다시 제소전화해를 신청하는것을 꺼리게 됩니다. 비록 제소전화해 비용이 소송 대비 현저히 낮은 것은 사실이나 번거롭다는 이유 때문입니다.

그렇다면 오늘 사례의 질문처럼 세입자가 갱신요구권을 사용해 건물주와 재계약을 하게 되면 제소전화해 신청도 다시 해야 하는 걸까요? 다시 하는 경우도 있지만 대부분 한 번 제소전화해를 신청할 때 그런 번거로움을 피하는 방법을 채택합니다.

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바로 특약으로 제소전화해 갱신 조항을 넣는 것입니다. 가령 '재계약 시에도 제소전화해 조항은 유효하다' 이런 식으로 말입니다. 또한 재계약을 했지만 1번만 갱신을 하고 더이상 재계약을 안할 수도 있기 때문에 '갱신만료일에 건물을 건물주에게 인도한다'라는 문구도 넣게 됩니다. 이 같은 특약은 계약서 뿐만 아니라 반드시 제소전화해 조항에도 넣어야 법적 효력을 갖습니다.

재계약 때도 제소전화해에 특약만 있다면 재신청이 필요없지만 건물주가 바뀐다면 어떨까요? 앞 사례에 본 것처럼 건물주가 바뀔 시에도 특약 사항을 가정해 봅니다. 가령 '건물주가 바뀔 시에도 제소전화해 조항은 유효하다'라고 예를 들어봅니다.

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제소전화해는 세입자의 임대료 연체 방지와 제때 건물을 인도받기 위해 건물주의 요청으로 신청하게 됩니다. 그리고 건물주, 세입자 이름을 각각 특정하여 각자의 권리와 의무를 이행할 것을 법적으로 약속 받는 제도라 할 수 있습니다. 그만큼 당사자 특정이 중요합니다.

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그런데 건물주가 달라지면 전 건물주는 더 이상 세입자에게 임대료를 받거나 건물을 인도받아야 할 건물주가 아닌 게 됩니다. 제소전화해 조서에도 전 건물주의 이름만 있을 뿐입니다. 때문에 건물주가 달라졌다면 당연히 제소전화해 신청도 다시 하셔야 합니다.

앞서 재계약 시에는 제소전화해 재신청이 필요없지만 당사자 특정이 중요한 제소전화해는 건물주가 변견되면 반드시 재신청을 해야 한다고 소개해 드렸습니다. 이는 세입자가 바뀌거나 달라져도 마찬가집니다. 예를 들어 한 세입자가 오랫동안 장사를 해오다 사업자등록 세입자의 명의가 한 명 더 늘어난다면 이때도 세입자가 달라진 것으로 보고 제소전화해 신청도 다시 해야 한다는 것입니다.

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즉 한 명의 명의로 장사를 해오던 세입자가 공동운영자가 생기면서 대표자가 둘이 됐다면 세입자 두명을 모두 특정하여 제소전화해 신청을 다시해야 한다는 말입니다. 그 이유는 강제집행 시 문제가 될 수 있기 때문입니다.

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쉬운 이해를 돕기 위해 공동명의의 점포를 운영하던 두명의 세입자 중 한명하고만 제소전화해를 맺었다고 가정해 봅시다. 이 점포가 만약 임대료 연체로 건물주가 강제집행을 하게되는 상황에서 제소전화해에 특정되지 않은 세입자만 남아 있다면 그를 내보낼 법적 권한이 없다는 것입니다. 결국 제소전화해에 특정되지 않은 사람은 다시 명도소송을 진행해야 하는 번거로움이 생기기 때문에 기존 세입자에게 임대한 점포에 명의가 바꼈다면 제소전화해 신청도 다시 하셔야 합니다.

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제소전화해는 개인이 직접 해도 어렵지 않다고 여기는 분들이 많습니다. 하지만 제소전화해를 할 때 법에 대해 지식이 없다면 결코 쉬운일이 아닙니다. 집주인은 제소전화해 조항에 들어가면 안되는 조항을 넣었다가 법원으로부터 몇번이고 기각이나 보정명령을 받는 경우가 많으며, 세입자는 생계활동에 바빠 화해 기일에 출석하지 못해 제소전화해 성립이 되지 않는 결과로 이어지곤 합니다.

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따라서 제소전화해는 건물주든 세입자든 변호사 선임이 우선적이라고 말씀드리고 싶습니다. 사실 변호사를 선임하게 되면 모든 법률 처리를 대리로 해드리고 있으며, 화해조항 역시 법에 뒤배되지 않는 범위 내에서 작성을 해드리고 있습니다.

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저희 엄정숙변호사의 제소전화해는 지금까지 2000여건에 이르는 제소전화해 성립 노하우로 여러분들을 도와드리고 있습니다. 전화상담은 상담료를 받지 않고 있기 때문에 부담을 내려 놓으셔도 좋습니다. 제소전화해 신청은 반드시 경험 많은 변호사 사무실을 찾으세요. 저희 엄정숙변호사의 제소전화해가 돕겠습니다.