"세입자가 3기 이상 임대료를 연체하여 제소전화해 조서를 위반했습니다. 제소전화해는 명도소송을 거치지 않아도 화해 조서 자체가 판결문이라고 알고 있습니다. 화해 조서를 어겼으니 세입자가 버틴다면 제가 직접 짐을 빼거나 새로운 세입자를 받을 수 있나요?"

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상가 임대차에서 세입자가 명도의무를 지키지 않는다면 집주인은 세입자를 상대로 명도소송을 제기해야 합니다. 하지만 명도소송은 기간과 절차가 번거롭다는 단점이 있는데요. 제소전화해를 이용하면 화해 조서가 명도소송의 판결문을 대처하기 때문에 많은 건물주들이 제소전화해 편리함을 이용하고 있습니다.

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하지만 이 같은 제소전화해의 장점을 착각해 실수를 저지르는 경우도 많은데요. 이번 시간에는 세입자가 제소전화해 조서를 어겼다고 해서 건물주가 직접 강제집행을 해도 되는지 살펴보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 전 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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제소전화해 조서는 명도소송에서 건물주가 승소한 판결문과도 같습니다. 명도소송을 거치지 않은 판결문이니 기간과 비용에서 많은 이득이 발생합니다. 하지만 건무주들은 화해 조서가 판결문이라는 사실을 명심해야 합니다. 화해조서가 명도소송 판결문을 대체한다는 사실은 굉장이 큰 장점이지만, 판결문은 그저 판결문일 뿐입니다.

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법원에서 세입자가 건물주에게 건물을 인도해야 한다고 손을 들어줬을 뿐입니다. 즉 건물주의 주장은 맞지만 건물주에게 직접 세입자의 영업장에 들어가 짐을 빼내라고 허락한 판결문이 아니라는 겁니다.

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만약 세입자가 화해 조서 내용을 어겼다면 건물주는 무엇부터 해야 할까요? 결론부터 말씀드리면 하나씩 법적인 절차를 밟아야 한다는 겁니다. 우선 화해 조서를 어겼으니 세입자에게 임대차 계약 해지를 통보하셔야 합니다. 세입자가 잘못을 저질렀다고 하더라도 임대차 계약 해지 통보를 하지 않으면 해지 효력이 발생하지 않기 때문이고 임대차 해지가 되지 않으면 부동산 인도절차를 밟을 수 없습니다.

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임대차 계약해지 통보가 세입자에게 도달했고 세입자가 이를 인지했음에도 건물을 돌려주지 않는다면 어떨까요? 가령 명도소송으로 예를 들어보겠습니다. 명도소송에서 승소판결문을 나왔음에도 세입자가 버틴다면 판결문을 토대로 법원에 강제집행 신청을 하게됩니다.

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세입자가 제소전화해 조서를 어겼을 때도 동일합니다. 화해 조서는 명도소송 판결문과 같고 화해 조서 위반으로 인한 임대차 계약 해지를 통보했음에도 세입자가 나가지 않는다면 화해조서를 기반으로 강제집행 신청을 하면됩니다.

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반면 법적인 절차를 무시하고 화해 조서를 어긴 세입자에게 건물주가 직접 강제집행을 한다면 어떤 일이 벌어질까요? 앞서 설명드린 바와 같이 화해 조서를 어기면 건물주에게 강력한 권한이 생긴다고 착각하는 경우가 생각보다 많습니다.

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하지만 세입자가 화해 조서를 어겼다고 해서 건물주가 직접 세입자의 짐을 빼냈다간 오히려 영업방해죄나 재물 손괴죄로 처벌받을 수 있다는 사실을 명심해야 합니다. 제소전화해 취지 자체가 명도소송의 번거로움 없이 강제집행을 신청할 수 있는 편의를 주는 것이지 개인이 개인에게 물리적인 행사를 하도록 허락한 제도가 아니라는 사실을 명심하시기 바랍니다.

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한편 제소전화해는 건물주에게 막강한 권력을 주는 것 같은 인상을 심어주지만 실상은 그렇지 않습니다. 제소전화해는 무엇보다 건물주와 세입자 간 합의에 의해 성립이 되는 제도입니다. 물론 건물주에게 효율적으로 건물이 인도될 수 있도록 도와주는 편리한 제도이지만, 그렇다고 해서 법률상 어긋난 조항을 세입자에게 강요해서는 안됩니다.

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종종 화해 조항에 권리금 포기나 갱신요구권 포기 같은 강행법규를 위반할 수 있는 내용을 넣길 원하는 건물주 분들이 있습니다. 하지만 이는 세입자가 동의하지 않을 가능성이 크고 세입자가 동의하더라도 법원에서 성립결정을 내릴 때 기각이나 보정명령을 내릴 확률이 크기 때문에 법률상 어긋나지 않은 조항을 채택하셔야 합니다.

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제소전화해는 개인 간 절차를 진행할 때 많은 실수가 일어납니다. 가령 제소전화해를 신청할 때 법률에 맞지 않게 작성하거나 화해 기일을 지키지 못하는 경우가 대표적인데요. 오늘 주제에서 본 세입자가 화해 조서를 어겼을 때도 건물주 분들이 실수를 저지르기도 합니다.

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때문에 제소전화해는 신청부터 추후 관리까지 법률전문가의 도움을 반드시 받으셔야 합니다. 저희 엄정숙변호사의 제소전화해는 지금까지 2000여 건이 넘는 제소전화해 성립을 도와드렸습니다. 그만큼 많은 경험과 노하우로 여러분들의 연락을 기다리고 있습니다.

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또한 홈페이지를 통해 제소전화해와 관련된 법률을 누구나 알기 쉽도록 콘텐츠를 제작해 배포해 드리고 있으니 접속하셔서 알짜 정보를 배워가시길 바랍니다.

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홈페이지는 네이버에서 엄정숙변호사의 제소전화해를 검색하시면 찾으실 수 있습니다