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[실무연구자료] 제소전화해 신청 시 건물주 입장에서 주의해야 할 점 5가지
"최근 건물을 매매하여 건물주가 되었습니다. 매입한 건물에는 기존 세입자들이 장사를 하고 있는 상황입니다. 제가 건물을 매입한 이유는 직접 장사를 하고 싶어서 인데요. 세입자들을 법률상 문제 없이 내보내고 제가 장사할 수 있는 방법은 없을까요?"
상가 임대차에서 건물주가 바뀌더라도 기존 세입자가 있다면 임대차 계약관계는 그대로 유지됩니다. 즉 세입자의 권리인 갱신요구권과 권리금 회수 기회를 새건물주가 보장해 줘야 한다는 겁니다. 그래서 자신이 직접 장사를 하기 위해 건물을 매입한 경우라면 상황이 간단치만은 않습니다. 오늘은 새 건물주 혹은 건물주가 자신의 건물에서 장사를 할 경우 벌어질 수 있는 일과 그 대처 방안에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.
오늘의 주제를 구체적으로 살펴보겠습니다. 건물주가 직접 장사를 하려면 우선 기존 세입자가 나가야 하는 상황이 생깁니다. 물론 이미 비워진 점포에 건물주가 직접 장사를 하는 건 문제가 없겠지만 기존 세입자가 장사를 하고 있다면 건물주라도 세입자를 함부로 내보낼 순 없습니다. 가장 먼저 신경써야 하는 것은 세입자의 갱신요구권입니다. 건물주가 직접 장사를하고 싶다고 해서 세입자의 갱신요구권을 거부할 수 없기 때문입니다. 특히나 상가 임대차에서는 최초 계약일로부터 세입자가 10년 간 갱신요구권을 행사할 수 있어 세입자가 계속 장사를 하겠다고 버틴다면 건물주가 이를 강제할 방법은 없습니다.
만약 세입자가 10년 동안 갱신요구권을 행사해 더 이상 계약 갱신이 불가한 상황에서는 어떨까요? 이때도 건물주가 신경써야 할 부분이 있습니다. 바로 권리금입니다. 권리금은 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 세입자가 신규 세입자를 주선해 권리금 거래를 하는행위 입니다. 그런데 건물주가 직접 장사를 하고 싶다면 어떨까요? 당연히 건물주가 권리금에 해당하는 금액을 세입자에게 보상해 줘야 합니다. 건물주가 직접 장사를 하겠다는 행위가 자칫 권리금 거래 방해로 간주될 수 있고 건물주의 장사 때문에 신규 세입자 주선이 불가능한 상황이기 떄문입니다. 따라서 갱신요구권이 끝나는 기간이더라도 건물주는 세입자의 권리금 회수 기회를 보장해 줘야 하며, 직접 장사를 하기 위해 신규 세입자를 받지 못한다면 건물주가 직접 세입자에게 권리금을 주어야 합니다. 반면 건물주 본인이 직접 장사를 하겠다며, 세입자의 권리금 보상을 무시해 버린다면 세입자는 건물주를 상대로 권리금 상당액에 이르는 손해배상청구소송을 제기할 수 있다는 사실을 명심해야 합니다.
그렇다면 갱신요구권 기간이 많이 남은 세입자를 안전하게 내보내고 건물주가 직접 장사를 하는 방법에는 어떤 것들이 있을까요? 상가 임대차보호법 제10조 제1항 제3호에는 '서로(건물주와 세입자) 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우' 건물주는 세입자의 갱신요구권을 거절할 정당한 사유가 된다고 규정하고 있습니다.
즉 갱신요구권을 사용하지 않고 합의하에 계약을 종료시킨다는 말인데요. 이때는 서로 합의하에 계약이 종료되는 것이기 때문에 권리금에 대한 부분도 합의가 이뤄졌다고 볼 수 있습니다. 따라서 건물주는 합의 당시에 갱신요구권과 권리금에 해당하는 충분한 보상을 세입자에게 해줬다면 법률상 세입자를 안전하게 내보내고 장사를 할 수 있게 되는 것입니다.
한편 주택의 경우 해당 부동산을 집주인이 사용하고 싶다면 어떨까요? 주택 임대차는 상가 임대차와 다르게 집주인이 실거주를 목적으로 한다면 세입자의 갱신요구권을 거절할 수 있습니다. 주택은 권리금이라는 개념이나 법률상 정해진 규정이 없기 때문에 권리금에 대한 부분은 신경쓰지 않아도 됩니다. 상가와 주택 임대차에서 이렇듯 차이가 있는 건 상가는 사용뿐만 아니라 수익을 낼 수 있는 구조의 특성상 세입자가 일궈낸 상권을 건물주가 악의적으로 착취할 수 있기에 상가 세입자의 보호차원에서 차이가 있습니다.
지금까지 건물주가 직접 장사를 하고 싶은 경우 생길 수 있는 일과 그 대처 방안에 대해 살펴보았습니다. 권리금 분쟁은 법에 대해 잘 모른다면 고의성이 없더라도 세입자에게 피해를 줄 수 있으며, 세입자는 억울한 손해를 입을 수 있습니다. 따라서 권리금 회수 기회에 문제가 발생한다면 신속히 법률 전문가를 찾아 도움을 요청하는 것이 중요합니다. 저희 법도 권리금소송센터는 세입자가 처한 어려운 상황은 쉽고 빠르게 해결해 드리기 위해 무료 상담전화 서비스를 운영하고 있습니다.
또한 홈페이지를 통해 권리금 관련 법률을 이해하기 쉽게 법률 콘텐츠로 제작하여 배포해 드리고 있어 이 부분을 먼저 살펴보시고 전화 주신다면 상담이 더 수월할 수 있습니다.
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