"자영업을 시작하여 상가 계약을 앞두고 있습니다. 건물주는 계약 시 제소전화해 신청 조건을 내세우고 있습니다. 문제는 제가 상가 계약 자체가 처음이라 건물주의 요구대로 제소전화해를 신청해도 되는 건지 모르겠습니다. 세입자가 제소전화해를 진행할 때 주의해야 할 점은 무엇인가요"

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건물주들은 상가 임대차 계약을 맺을 때 제소전화해 신청을 계약 조건으로 내세우는 경우가 많습니다. 세입자가 임대차 계약을 잘 준수하도록 유도하고 제소전화해 조서 위반 시 빠르게 건물을 인도 받기 위함인데요. 반면 세입자 입장에서는 건물주를 믿고 제소전화해를 해도 되는지 혼란을 겪는 경우가 많습니다.

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아무래도 제소전화해 제도 특성상 세입자보다는 건물주를 위한 편의가 더 크기 때문일 것입니다.

그래서 오늘은 세입자 입장에서 제소전화해 절차를 진행할 때 주의해야 하는 점 다섯가지에 대해 살펴보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 전 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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제소전화해를 처음 접한 세입자들은 건물주에게만 유리한 제소전화해를 내가 왜 해야 하지? 반감을 가질 때가 있습니다. 그리곤 마지못해 건물주의 요구에 따르거나 주변 사람들에게 제소전화해 필요성에 대해 자문을 구하곤 합니다.

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이에 대해 결론 사항을 말씀드리면 제소전화해는 법률적으로 강제성이 없습니다. 다시 말해 건물주의 요구를 거부해도 된다는 말입니다. 임대차 계약을 맺을 때 제소전화해는 당사자 간 선택사항이기 때문에 하지 않는다고 해서 계약이나 법적으로 문제가 되지 않습니다.

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다만 세입자가 제소전화해를 거부한다면 한 가지 문제가 발생할 수 있습니다. 제소전화해는 대부분 건물주의 요청으로 계약 조건으로 제시되는 경우가 많습니다. 그런데 이걸 세입자가 거부한다면 건물주는 당연히 계약 자체를 꺼려할 것입니다.

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제소전화해를 거부하는 건 세입자의 자유지만 제소전화해를 거부하는 세입자와 계약을 거부하는 건물주의 행동 역시 자유라는 점입니다.

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제소전화해에서 가장 중요한 것은 당사자 간 합의입니다. 때문에 신청 자체도 서로 간 동의하에 절치가 진행되는 것인데요. 건물주의 임대차 계약 조건에 세입자가 동의하면 이후부터는 화해 조항을 정하게 됩니다.

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바로 이 부분부터 세입자는 관심을 기울여야 합니다. 대게는 건물주와 변호사가 화해 조항을 정해놓고 추후에 세입자에게 검토해 보라는 경우가 많은데요. 기본적으로 제소전화해는 세입자에게 분리하거나 세입자의 권리를 침해하는 조항은 넣을 수 없지만, 만약에 하나 불리한 조건이 성립으로 이어진다면 낭패를 볼 수 있기 때문입니다.

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따라서 화해 조서 작성 당시부터 세입자도 관심을 기울여 자신에게 불리한 사항은 없는지를 꼼꼼히 따져보셔야 합니다. 추후 문제가 발생하면 세입자가 이의를 제기할 순 있지만, 성립된 화해조서는 결정을 뒤집는 일이 매우 어렵기 때문에 조서 성립 전 반드시 화해 조항을 면밀히 살피셔야 합니다.

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제소전화해가 신청되고 나면 성립이 되기 전 법원에서 화해 기일을 잡게 됩니다. 이 화해 기일에는 건물주와 세입자가 법원에 출석하여 당사자가 맞는지 확인하고 조서 내용에 동의하는지를 확인하는 절차로 보시면 되는데요.

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만약 이 날짜를 어기게 된다면 법원에서 제소전화해 결정이 기각되고 맙니다. 따라서 양쪽 모두 화해 기일을 준수해야 하는데요. 아무래도 세입자는 생계 활동에 바쁘기 때문에 출석하지 못할 사정이 생길 수 있습니다. 다만 화해 기일 출석은 법률 대리인, 즉 변호사가 대리로 출석해도 아무런 문제가 없어 대부분 제소전화해 절차를 진행할 때는 변호사 사무실의 도움을 받는 것이 추세입니다.

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제소전화해를 신청할 때는 비용이 발생하게 됩니다. 그런데 세입자는 물론 건물주 조차도 제소전화해 비용은 누가 부담해야 하는지 모르는 경우가 종종 있습니다. 법률적으로 명확히 정해진 것은 없지만 현실에서는 건물주와 세입자가 반반씩 부담하는 경우가 많습니다.

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다만 상권의 특성에 따라 조금씩 다른 경우가 있는데요. 가령 번화가 상권이고 누구나 세입자를 희망하는 곳이라면 세입자가 제소전화해 비용을 부담해서라도 들어가는 경우가 있습니다. 반면 세입자 구하기가 힘든 지역에서는 건물주가 제소전화해 비용을 부담하기도 하는데요.

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평균적으로는 반반씩 부담한다고 보시는 것이 정확하다고 말씀드리고 싶습니다.

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제소전화해에서 세입자가 가장 주의해야 할 점은 조서 위반입니다. 제소전화해는 명도소송의 판결문과 같은 역할을 합니다. 즉 명도소송 없이도 이미 건물주가 승소한 판결문이 나왔있다는 것을 의미합니다.

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때문에 입자가 제소전화해 조서 위반을 하게 되면 건물주는 임대차 계약 해지 통보를 할 수 있고 그런데도 세입자가 버틴다면 소송 없이 강제집행 신청을 할 수 있습니다.

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따라서 세입자는 제소전화해가 성립되는 순간부터 제소 전화해 조서를 위반하지 않으려는 노력을 해야 합니다. 제소전화해 조서는 대부분 법규정을 기반으로 하기 때문에 세입자에게 특별한 사정이 없는 한 지키지 못할 규정은 없다고 보시면 됩니다.

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지금까지 제소전화해 신청 시 세입자가 주의해야 하는 점 5가지에 대해 살펴보았습니다. 제소전화해는 건물주 뿐만 아니라 세입자 분들도 변호사를 선임하여 진행하는 것이 추세입니다.