"최근 주택을 매매하여 신규 세입자를 구하고 구하고 있습니다. 전세보다는 월세 계약을 추진하고 있는데요. 상가계약에서는 세입자의 임대료 연체나 계약이 끝날 때 안전한 명도(부동산을 돌려 받는 행위)를 위해 제소전화해를 맺는다고 알고 있습니다. 혹시 주택 임대차에서도 세입자와 제소전화해를 맺는 게 가능한가요?"

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상가 임대차에서 계약해지 사유가 발생했는데도 건물을 돌려주지 않는 세입자가 등장하면서 건물주들은 임대차 계약 당시부터 제소전화해 신청이 필수로 여겨지고 있습니다. 명도소송 없이도 빠른 강제집행 신청이 가능하기 때문인데요. 이에 주택 임대차에서도 제소전화해가 가능한지 궁금증이 생기기도 합니다.

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그래서 오늘은 주택 임대차에서도 제소전화해가 가능한지 알아보는 시간을 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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제소전화해는 계약 해지 사유가 생기면 건물주가 빠르게 건물을 돌려받을 수 있고 세입자의 임대료 연체를 사전에 방지하는 효과가 있습니다. 이러한 장점들 때문에 주택 임대차에서도 제소전화해가 가능한지 궁금해 하는 집주인들이 종종 있습니다.

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결론부터 말씀드리면 원칙적으로는 주택 임대차에서도 제소전화해가 불가능하지 않다는 겁니다. 집주인이 세입자와 상의해 서로 동의한다면 얼마든지 주택임대차에서도 제소전화해가 가능하다는 말입니다.

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하지만 상가 임대차만큼은 주택 임대차에서 제소전화해가 맺어지는 경우는 드뭅니다. 자세한 사항은 아래에서 계속 이어나가겠지만, 상가 임대차 대비 월세 금액과 법률의 차이가 크기 때문에 주택 임대차에서는 집주인이 제소전화해를 꺼린다는 겁니다.

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현실에서 주택 임대차의 제소전화가 많지 않은 이유는 대표적으로 월세 금액이 상가 임대차에 비해 많이 적기 때문입니다. 제소전화해는 세입자의 차임(월세 및 임대료) 연체를 사전에 방지하려는 목적이 있는데요. 월세 자체가 적은 주택 임대차에서 제소전화해를 맺는다는 건 집주인 입장에서 신청 비용이 아깝다고 느끼는 경우가 큽니다.

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이는 임대료 연체에 관한 법률과도 연관되어 있습니다. 상가 임대차의 경우 3기 이상 임대료를 연체했을 때 법률 및 제소전화해 위반으로 규정합니다. 상가 임대차는 임대료 자체가 주택 대비 상당히 크기 때문에 3기 이상 연체가 된 상황에서 법 절차까지 진행하게 되면 시간이 지체되어 보증금을 위협할 만큼 건물주의 피해가 커질 수 있습니다.

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따라서 상가 임대차에서는 건물주의 피해를 최소화 하기 위해 제소전화해가 필요한 것입니다.

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반면 주택 임대차는 상가 대비 적은 월세임에도 2기 이상 월세가 연체된다면 법률 위반에 해당합니다. 월세도 적지만, 연체가 2기 이상이면 세입자를 내보낼 수 있기 때문에 굳이 제소전화해를 신청할 필요가 없는 것입니다.

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물론 임대료가 현저히 낮은 상가 임대차 계약에서는 건물주가 제소전화해 신청을 하지 않는 경우도 많습니다. 제소전화해는 어디까지나 건물주가 자신의 피해를 최소화 하기 위한 제도인데 제도를 이용하는 금액 대비 피해가 발생될 위험이 현저히 낮다면 제소전화해 신청은 하지 않는 경우가 많습니다.

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주택 임대차에서 제소전화해를 잘 맺지 않은 이유에는 세입자를 내보낼 때 리스크가 다른 이유도 있습니다. 상가 임대차의 경우 세입자를 내보내려면 인테리어 시설에 대한 철거 및 원상 복구 문제가 발생합니다. 즉 상가 임대차에서는 세입자를 내보내는데 상당한 절차가 따르기 때문에 바로 새로운 세입자를 들이는 게 쉽지 않다는 말입니다.

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반면 주택 임대차의 경우 세입자에게 보증금만 돌려주면 되고 세입자가 나간 뒤 바로 새로운 세입자를 들여도 큰 문제가 되지 않습니다. 다시 말해 상가 임대차는 세입자가 움직이는데 어려움이 크지만 주택 임대차에서는 세입자를 내보내는데 어려움이 크지 않기에 제소전화해를 맺을 필요가 없습니다.

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한편 주택과 상가 임대차에서 세입자가 가지는 각각의 권리로 인해 제소전화해 여부가 달라지는 이유로 나타기도 합니다.

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상가 임대차는 세입자에게 영업권이 중요한 요소가 됩니다. 즉 먹고 살아야할 이유 뿐 아니라 점포를 다른 곳으로 옮긴다고 해서 장사가 잘 될 것이라는 보장이 없기 때문에 세입자가 잘못을 저질렀음에도 버티는 사례로 이어질 수 있다는 말입니다.

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반면 주택 임대차에서는 주거권이 기본 바탕으로 집주인으로부터 보증금만 돌려 받는다면 자신이 원하는 어디든 주거지를 구해 나가기 것이 상가 임대차 만큼 어렵지 않습니다.

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따라서 제소전화해의 목적 중 하나인 안전한 명도가 주택 임대차애서는 상가 임대차 대비 굉장히 수월하기 때문에 주택 임대차의 제소전화해는 흔한 경우가 아니라는 것입니다.

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가령 현실에서 세입자와의 갱신요구권 포기 합의에 대한 성립결정을 받기 위해 주택 제소전화해를 희망하는 경우가 있습니다. 하지만 세입자가 갱신요구권은 법으로 강력하게 보호된 강행규정이기 때문에 제소전화해 조서로 성립받는 것 자체가 어렵다는 사실을 명심해야 합니다.

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오늘 주제에서 보았듯 법률에 대해 잘 모르는 일반인 분들은 제소전화해 신청 시 많은 부분에서 실수를 할 수 있습니다. 단순한 실수에서 그치면 다행이지만, 이것이 추후 자신의 발목을 잡는 후회로 돌아올 수 있다는 점을 명심해야 합니다.

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