"제가 2년 후 건물을 매도할 계획으로 마지막 세입자를 받고자 합니다. 따라서 제소전화해를 신청할 때 세입자에게 이 같은 사실을 알리고 갱신요구권 포기에 대한 합의 내용을 '공증'처럼 남기려 계획중입니다. 세입자만 허락한다면 이러한 조항을 제소전화해에게 넣어도 법적인 효력을 인정받을 수 있는거겠죠?"

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제소전화해의 이용 목적을 잘못 이해한 건물주가 등장하면서 법원으로부터 제소전화해 조서가 기각이나 보정 명령을 받는 일이 종종 발생합니다. 제소전화해는 세입자가 위법한 행동을 했을 때 비교적 빠르게 문제를 해결해 줄 수 있는 장점이 있지만, 제도 취지를 잘못 이해해 이를 악용하려다간 오히려 낭패를 볼 수 있습니다.

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제소전화해를 이용하는 건물주 중에는 제소전화해 조서를 마치 하나의 '공증' 절차로 활용하려는 경우가 있습니다. 하지만 제소전화해는 정해진 법률 안에서 건물주와 세입자가 합의에 의해서만 성립이 가능한 제도이이지 법의 태두리에 벗어난 합의 사항에 대해 공증을 받는 제도가 아니라는 점을 명심해야 합니다.

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이에 오늘은 위법한 사항을 하나의 공증절차로 이용하면 안된다는 취지의 제소전화해 바로 알기 대해 알아보는 시간을 가져보겠습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사 링크를 참고해 주시기 바랍니다.

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제소전화해는 임대차 해지 사유가 발생했을 때 명도소송 없이도 건물주가 강제집행을 신청할 수 있는 장점이 있습니다. 명도소송은 판결까지 수개월이 걸릴 수 있고 강제집행까지 합하면 최대 1년까지 절차가 진행될 수 있습니다.

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하지만 제소전화해는 하나의 판결문과 같기 때문에 법 절차가 간소화 될 수 있는 것입니다. 따라서 제소전화해는 세입자를 상대로 강제집행이 필요한 경우, 즉 세입자가 상가건물 임대차 보호법상 위법에 해당하는 행위를 했을 때 건물주가 계약해지를 할 수 있고 강제집행까지 진행할 수 있다는 조항만 넣어야 합니다.

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가령 '건물 매도 시 세입자는 건물주에게 건물을 인도해야 한다'라는 조서를 넣길 원하는 건물주들이 있습니다. 하지만 건물 매도는 법률상 계약 해지 사유가 아니기 때문에 법원에서 성립결정을 받기가 어렵습니다. 물론 계약 관계라는 것은 당사자 간 합의만 있다면 법률을 앞설 수 있지만 세입자의 권리를 강행규정으로 보호하기 때문에 법률상 성립이 어렵다는 것입니다.

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같은 맹락으로 세입자의 갱신요구권과 권리금 회수 기회를 포기 시키는 조항도 제소전화해에 넣을 수 없습니다. 제소전화해의 취지에 대해 잘못 이해한 건물주들은 종종 이 같은 실수를 범하기도 합니다.

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'공증'의 사전적 의미는 널리 어떠한 사실관계 또는 법률관계를 공적으로 증명하여 주는 절차를 말합니다. 제소전화해와 어느정도 비슷한 맥락을 보이지만, 제소전화해는 오로지 법 태두리 안에 규정을 지키는 조항을 넣어야 한다는 차이점이 있습니다.

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앞서 밝힌 것과 마찬가지로 갱신요구권과 권리금 회수는 상가 임대차보호법에서도 '이 법의 규정에 위반된 약정으로서 세입자에게 불리한 것은 효력이 없다'고 규정하고 있습니다. 즉 갱신요구권과 권리금 회수 기회 등 법에서 규정된 세입자의 보호 권리를 약정으로도 어길 수 없다는 말입니다.

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따라서 법규상으로 어기지 말라는 내용을 합의했다는 이유로 위법한 사항을 하나의 공증처럼 제소전화해에 넣겠다는 논리를 법률상 타당하지 않습니다.

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반면 세입자가 법률상 위법한 행동을 저지른다면 건물주가 함부로 해도 되는 내용을 넣으면 어떨까요? 제소전화해 조서에는 '세입자가 조서 위반 시 계약이 해지되며, 건물을 건물주에게 반환한다'라는 내용까지는 넣을 수 있습니다.

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다만 마치 건물주가 법원의 집행관이 된 것처럼 '건물을 인도하지 않을 시 단전, 단수 조치 같은 강제조치를 취할 수 있다'라는 내용은 안된다는 것입니다. 제소전화해 조서는 판결문일 뿐입니다. 위법한 행동을 했음에도 나가지 않는 세입자에게 강제조치를 취할 수 있는건 오로지 법의 힘을 빌려야 하고 개인이 개인에게 물리적인 강제조치를 취하는 건 오히려 불법행위가 될 수 있습니다.

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한편 제소전화해는 불합리한 사항이 있다면 세입자가 거부할 수 있습니다. 이를 두고 건물주가 강요할 수 없다는 말입니다. 반면 계약 조건으로 제소전화해 신청을 내세웠다면 계약 자체가 성사되기는 어렵습니다. 법률상 건물주의 행동은 위법이 되지 않기 때문입니다.

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다만 제소전화해 신청 자체를 세입자가 거부하는 것은 아니지만 조항을 살펴보니 몇개의 조항이 법률을 어긴 내용이 있다면 절차 진행 시 해당 조항은 거부할 수 있다는 것입니다. 따라서 세입자도 제소전화해 성립 과정에서 조서내용을 꼼꼼히 살피는 노력이 필요합니다.

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제소전화해와 공증은 추후 벌어질 일에 대비해 미리 약속을 받아 놓는 의미에서 공통적인 모습을 보입니다. 하지만 제소전화해는 상대방이 합의했다고 해서 모든 사항을 약속처럼 넣을 수 없다는 사실을 명심해야 합니다.

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이는 셀프 제소전화해를 할 때 많이 실수하는 부분으로 대부분 법원의 성립결정을 받을 수 없습니다. 이렇게 몇 번의 기각과 보정 명령을 받다 보면 시간과 경제적인 면에서 오히려 낭비가 될 수 있는데요. 때문에 제소전화해는 신청부터 마무리까지 법률 전문가의 도움을 받는 게 현명합니다.

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저희 엄정숙변호사의 제소전화해는 지금까지 3000여회의 제소전화해 성립 결정을 받은 경험을 자랑합니다. 또한 무료 상담전화 서비스를 제공하고 있어 상담의 문턱을 낮추고 있는데요.

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