"세입자와 계약 기간 중 제소전화해를 맺으려고 합니다. 문제는 세입자에게 이미 3기 이상의 임대료 연체가 있다는 겁니다. 원칙대로라면 지금이라도 임대차 해지사유에 해당하지만 임대료 납부를 약속 받고 이번에는 넘어가려고 합니다. 계약 중간 그것도 임대료 연체가 있는 상태에서도 제소전화해가 가능한가요?"

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제소전화해 신청 시기를 두고 건물주들이 혼란 겪는 사례가 종종 발생합니다. 제소전화해는 주로 임대차 계약 시부터 당사자 간에 합의를 통해 신청 절차를 진행하는 경우가 많습니다. 물론 흔하지는 않지만 계약 기간 중간에 맺는 경우가 있지만, 법률상 세입자의 위법사항에 해당하는 임대료 연체가 발생하면 상황은 간단치 않습니다.

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제소전화해는 세입자의 임대료 연체를 사전에 방지하고 명도소송을 대비하는 효과가 있습니다. 때문에 세입자에게 문제가 발생한 후보다는 그전에 미리 신청해야 한다는 인식이 강한데요. 하지만 제소전화해는 계약이 유지되고 있는 상태라면 언제든 가능하고 설령 세입자에게 임대료 연체가 생겼더라도 가능합니다.

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오늘은 이미 위법을 저지른 상황에서도 왜 제소전화해 신청이 가능한지에 대해 살펴보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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상가건물 임대차보호법에는 세입자가 3기 이상 임대료를 연체했다면 건물주가 계약해지 통보를 해도 법률상 타당하다 규정하고 있습니다. 만약 건물주의 계약해지 통보를 세입자가 확인했다면 그 즉시 효력이 발생하는데요.

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다만 세입자에게 임대료 연체 사실이 있지만, 건물주가 계약해지 통보를 하지 않았다면 법률상 계약 관계가 유지되고 있는 것으로 판단됩니다. 다시말해 비록 세입자에게 계약 해지 사유가 발생했더라도 건물주가 이를 문제 삼지 않았다면 계약관계는 유효하다는 말입니다.

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따라서 제소전화해 역시 계약 관계에 있는 당사자가 맺는 제도이기 때문에 임대료 연체가 발생한 상황에서도 계약 관계만 유지하고 있다면 신청이 가능한 것입니다.

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반면 건물주의 배려로 계약관계가 유지된 상황에서 제소전화해를 맺을 때는 유의할 점이 있습니다. 제소전화해는 성립 이후 발생하게 될 세입자의 위법행위를 방지하고 책임을 지게 하는 제도이지 성립 이전의 문제에 대해 문제 삼는 건 법리적인 다툼이 생길 수 있습니다.

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따라서 제소전화해 성립 이전에 발생했던 문제에 관해서는 확실히 매듭지는 절차가 필요합니다. 대표적으로 연체된 임대료에 대한 합의서를 작성하고 이를 화해조항에 명시하는 것이 좋습니다.

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가령 이미 연체된 임대료를 언제까지 어떻게 할 것인지 해당 조항이 지켜지지 않거나 추후 임대료 연체가 발생하면 강제집행 신청에도 이의를 제기하지 않았겠다는 조항을 넣으면 됩니다.

한편 건물주가 이미 계약해지 통보를 한 상황에서는 제소전화해가 불가능할까요? 계속된 임대료 연체에 건물주가 계약해지 통보를 했지만 세입자가 계약유지를 희망할 경우입니다.

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이 경우에도 계약유지에 대한 결정권은 건물주에게 있습니다. 세입자에게 이미 계약해지를 통보한 상황이지만, 세입자가 계약유지를 희망하고 건물주가 이를 받아드린다면 계약유지에 문자가 없다는 뜻입니다.

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흔하지는 않지만, 위법을 저지른 세입자에게 계약 유지 조건으로 제소전화해를 신청하는 경우가 종종 있습니다. 다만 이 때도 마찬가지로 과거의 책임대 대한 합의와 이를 토대로 한 제소전화해 조서 작서가 중요하다는 사실을 잊지 마시기 바랍니다.

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제소전화해는 인터넷 상에서 셀프로 진행하는 방법들이 소개되고 있습니다. 하지만 제소전화해는 조서작성부터 성립까지 법률적인 이해가 필요한 제도입니다. 심지어 화해 기일에 계약 당사자인 건물주와 세입자가 출석해야 한다는 변수까지 남아 있어 쉽지만은 않습니다.

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따라서 제소전화해는 법률 전문가의 도움이 선택이 아닌 필수라고 말씀드리고 싶습니다. 저희 엄정숙 변호사의 제소전화해는 지금까지 3000여건이 넘는 제소전화해 성립 결정을 받은 변호사 사무실로 의뢰인 분들의 편의와 실리를 책임질 동반자가 되어드릴 수 있습니다.

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