"신규 세입자를 구해 임대차 계약을 맺으면서 제소전화해를 신청하려고 합니다. 제소전화해는 세입자의 위법행위를 방지하고 소송 없이도 빠르게 강제집행을 할 수 있다고 들었습니다. 특히 강제집행의 경우 구체적으로 세입자가 어떤 행동을 했을 때 진행할 수 있는지 궁금합니다"

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임대차 해지 사유가 발생했음에도 나가지 않고 버티는 세입자로 인해 마음고생 하는 건물주들이 수두룩합니다. 이를 방지하기 위해 건물주들은 제소전화해라는 제도를 활용하는데 구체적으로 세입자가 어떤 행동을 했을 때 강제집행을 할 수 있는지 조서 작성부터 난관에 봉착하는 경우가 많습니다.

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제소전화해를 맺는 목적에는 세입자의 위법행위에 방지책 역할 뿐 아니라 문제 발생 시 빠르게 강제집행을 할 수 있다는 점이 있습니다. 하지만 구체적으로 세입자가 어떤 행동을 저질렀을 때 강제집행까지 진행할 수 있는지 건물주가 아는 경우는 드물기도 합니다. 하지만 제소전화해 조서는 크게 3가지 사항만 숙지하고 있다면 세입자가 어떤 위법 사항을 저질렀을 때 강제집행을 제기할 수 있는지 알 수 있습니다.

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이에 오늘은 제소전화해 조서 위반으로 강제집행을 할 수 있는 3가지 조서 내용에 대해 살펴보는 자리를 마련했습니다.

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제소전화해 조서에는 세입자가 지켜야 할 여러가지 준수 사항이 들어가지만, 대표적으로 3가지 조서가 강제집행까지 제기할 수 있는 효력이 있습니다.

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그 중 첫번째가 3기분 이상의 임대료 연체입니다. 임대료 연체는 명도소송에서도 가장 많은 사유가 되기도 합니다. 물론 현실에서는 세입자가 임대료를 연체하더라도 보증금에서 재하는 경우가 많지만 원칙상 임대료 연체액이 3기 이상이 된 시점부터 제소전화해 조서 위반 책임을 물을 수 있습니다.

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두 번째로 건물주 동의없이 세입자가 임대차계약서와 다른 용도로 사용했을 경우입니다. 가령 임대차 계약 당시 세입자가 음식점을 운영하겠다고 밝혔던 것과 달리 유흥시설이나 사무실로 운영하는 사례가 있습니다. 이 경우 건물주 속였을 뿐 아니라 밝혔던 용도외의 구조나 시설물 변경도 이뤄질 수 있기 때문에 심각한 위법 행위로 볼 수 있습니다.

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제소전화해 조서 위반으로 강제집행이 가능한 세번째 조서 내용은 건물주의 동의 없이 부동산을 전대했을 경우입니다. 전대란 세입자가 또 다른 세입자를 구해 임차한 부동산을 재임대 하는 행위를 말하는데요. 이 같은 행위는 건물주가 뒤늦게 발견할 경우 강제집행에 어려움을 겪을 수 있기 때문에 조서 작성과 별도로 각별한 주의가 필요합니다.

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이 밖에도 건물주의 동의없는 임차권양도, 보증금반환청구권을 제3자에게 양도 또는 담보로 제공한 경우를 제소전화해 조서에 넣는 경우가 많으며 위반 시 강제집행까지 진행할 수 있는 사유가 되기도 합니다.

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강제집행이 가능한 제소전화해 조서는 내용은 각기 다르지만 공통점이 존재합니다. 정상적인 조서 내용은 상가건물 임대차보호법 상 세입자의 위법 행위로 규정된 사항들로 이뤄졌다는 것입니다. 즉 강제집행이 가능한 제소전화해 조서 내용은 법 규정에 따라 작성해야 한다는 말입니다.

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가령 건물주가 자신의 편의를 위해 법 규정에 나와있지 않은 사항에 대해 이를 어기면 강제집행을 진행한다는 경우가 있습니다. 하지만 법 규정에 어긋난 사항을 제소전화해 조서에 넣을 경우 성립 당시부터 법원으로부터 기각이나 보정명령을 받을 확률이 높기 때문에 반드시 법 규정을 준수해야 합니다.

한편 강제집행까지 가능한 제소전화해 조서 내용을 세입자가 위반 경우 강제집행은 어떻게 진행해야 할까요? 우선 세입자에게 계약 통보를 해야 합니다. 강제집행은 세입자가 위법한 행동을 했다고 해서 무조건 신청할 수 있는 게 아니라 위법을 저지른 세입자에게 계약해지를 통보했음에도 버티는 경우 신청해야 하는 절차입니다.

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만약 계약해지에도 세입자가 버틴다면 법원에 어떠한 제소전화해 조서를 위반했는지 등을 특정한 내용증명서를 첨부하여 법원에 집행문과 송당증명원을 발급받아야 합니다. 이후 관할 법원 집행관 사무소에 강제집행 신청서를 제출하면 담당 집행관이 집행 절차에 나서게 됩니다.

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제소전화해 조서는 얼핏 보면 간단한 절차로 보이지만 법률적인 이해가 필요한 작업이기에 일반인들이 직접 작성하기에는 무리가 따릅니다. 오히려 시간과 비용을 낭비하는 결과로 이어질 수 있는데요. 때문에 제소전화해를 진행할 때는 전문 변호사에게 의뢰하여 진행하는 것이 현명합니다.

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저희 엄정숙변호사의 제소전화해는 지금까지 약 3000여회 이상의 제소전화해 성립 결정을 받은 변호사 사무실입니다. 그만큼 수 많은 경험을 바탕으로 의뢰인분들은 돕고 있는데요. 상담의 문턱을 낮춰 드리고자 전화상담 비용을 받지 않고 있어 부담없이 상담이 가능합니다.

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