"최근 상가 건물을 매입하여 신규 세입자를 구하고 있습니다. 만약 신규 세입자가 들어온다면 제소전화해도 고려하고 있는데요. 문제는 제가 처음 상가건물을 운영하다 보니 제소전화해를 맺어도 되는 상황인지 판단이 서지 않는다는 겁니다. 상가 임대차라면 아무 조건 없이 제소전화해를 신청할 수 있나요?"

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초보 건물주들은 제소전화해 신청을 두고 혼란을 겪는 일이 종종 발생합니다. 제소전화해는 세입자의 위법 행위를 사전에 방지할 뿐 아니라 명도소송 없이도 집행권원이 있다는 장점을 알면서도 자신의 임대차에도 적용이 되는지 잘 모르는 경우가 많기 때문입니다.

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상가 임대차에서 제소전화해 신청은 필수로 여겨지고 있습니다. 다만 건물 형태나 계약 조건에 따라 제소전화해 신청이 불가능한 것은 아닌지 불안해 하는 건물주들이 종종 있습니다. 하지만 제소전화해는 어떠한 계약 조건없이 대부분의 임대차에 적용할 수 있기 때문에 걱정할 필요는 없습니다.

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이에 오늘은 제소전화해를 고려 중인 초보 건물주분들을 위해 제소전화해 신청이 적합한 임대차에 대해 알아보는 자리를 마련했습니다.

제소전화해는 주로 상가 임대차 관계에서 활용되는 제도이다 보니 상가건물이나 계약형태에 따라 가입이 결정된다고 생각하는 경향이 있습니다. 하지만 제소전화해는 여러 분야에서도 활용된다는 점을 명심해야 합니다.

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즉 제소전화해는 건물형태나 계약에 따른 조건이 중요한 것이 아니라 당사자가 어떤 합의를 했느냐가 중요하다는 말이다. 제소전화해는 쉽게 말해 서로의 약속을 법원으로부터 공증을 받는 원리입니다. 다만 일반적인 공증절차와의 차이는 집행력이 있어 합의 사항을 위반하게 된다면 강제집행을 신청할 권한이 생긴다는 점입니다.

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따라서 제소전화해는 어떤 건물형태이든 상가 계약을 어떻게 맺었든 간에 신청할 수 있는 제도이고 법률상 문제가 없는 합의 조건으로 조서가 작성됐다면 법원에서도 문제 없이 성립 결정이 내려집니다.

반면 제소전화해 신청에는 특별한 조건이 필요 없지만 실무에서 생략하는 경우도 있습니다. 대표적으로 임대료가 상대적으로 적은 임대차 계약입니다.

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제소전화해를 맺는 가장 큰 이유는 계약이 해지 됐음에도 세입자가 나가지 않아 건물주에게 누적될 피해를 방지하려는 점입니다. 다시 말해 당장은 문제가 발생하지 않았지만 문제를 예방하기 위한 일종의 보험인셈입니다.

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다만 제소전화해는 성립과정에서 비용이 발생하게 된다는 특징이 있습니다. 때문에 상대적으로 임대료가 낮은 상가 임대차의 경우 제소전화해에 들어가는 비용대비 위험비용이 현저히 낮다면 제소전화해 신청을 하지 않는 경우도 있습니다.

같은 맥락에서 주택 임대차에서도 제소전화해 신청을 대부분 하지 않습니다. 주택 임대차는 기본적으로 상가 대비 적은 월세를 요구하기 때문에 연체 위험에 대한 부담이 적고 법률상 2기 이상 월세를 연체한다면 임대차 해지 사유가 되기 때문에 굳이 제소전화해 신청을 하지 않는 것입니다.

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다만 고액의 월세를 요구하는 주택 임대차라면 경우에 따라 제소전화해를 신청하기도 합니다. 따라서 제소전화해는 상가나 주택 건물 형태와 관계 없이 위험 요소가 크다면 당사자 간 합의와 선택에 따라 신청하는 것에 제약이 없습니다.

한편 꼭 건물로된 임대차 계약이 아니더라도 제소전화해를 신청하는 경우가 있습니다. 대표적으로 토지 임대차의 경우입니다. 토지 역시 토지주가 세입자를 구해 임대차하는 계약이 존재합니다.

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이 때에도 토지 사용료와 제때 토지를 돌려받기 위한 합의 사항으로 제소전화해를 신청합니다. 또한 정식적으로 허가 받지 않는 무허가 건물도 제소전화해 신청이 가능한데요. 다만 성립시키는 것만을 목적으로 한다면 강제집행에 어려움이 따를 수 있기 때문에 토지의 경우 건축물 철거문제, 무허가 건물일 경우 명확한 강제집행 목적을 분명히 하여 성립결정을 받아야 문제가 없습니다.

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제소전화해는 인터넷상에서 일반인 혼자 절차를 준비할 수 있는 가이드 정보가 넘쳐나고 있습니다. 하지만 실제로 셀프 제소전화해를 진행하다 보면 조서작성부터 화해기일 출석까지 감당하지 못할 일들이 가득합니다. 제소전화해는 단순한 절차가 아닌 법률적인 지식과 이해가 필요한 제도이기 때문입니다.

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따라서 제소전화해는 법률 전문가의 도움을 받는 것이 오히려 시간과 비용을 아끼는 지름길입니다. 저희 엄정숙변호사의 제소전화해는 지금까지 3000여회가 넘는 성립 결정의 경험을 토대로 편안하고 믿음직한 일처리를 도와드리고 있습니다.

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