"두달 전부터 세입자가 영업도 하지 않고 연락도 받지 않은 상황입니다. 처음엔 세입자가 몸이 안좋다고 생각해 대수롭지 않게 생각했는데요. 문제는 여전히 장사를 하지 않은 채 임대료까지 연체 중이라는 겁니다. 세입자와 저는 제소전화해를 맺은 관계인데요. 장기간 부재시에도 제소전화해 조서 위반으로 세입자를 내보낼 수 있나요?"

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제소전화해 조서 내용을 준수하지 않는 세입자가 등장하면서 마음고생 하는 건물주들이 수두룩합니다. 제소전화해는 건물주와 세입자 간 합의로 맺어진 법률 계약으로 볼 수 있습니다. 하지만 합의의 당사자인 세입자가 본래 목적인 점포운영을 하지 않은 채 연락두절 상태라면 문제는 간단치 않습니다.

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제소전화해 조서는 소송 없이도 강제집행을 신청할 수 있는 집행권원이 있어 특별한 사정이 없는한 세입자가 잘 준수해야 할 의무가 있습니다. 하지만 준수여부를 떠나 개인적인 사정으로 잠수를 탄다면 제소전화해 조서 위반으로 볼 수 있는지 건물주가 혼란을 겪을 수 있는데요. 하지만 제소전화해를 맺은 세입자가 장사를 않은 채 잠수를 탄다면 여러 위반 행위로 강제집행을 신청할 사유가 됩니다.

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이에 이번 시간에는 제소전화해를 맺은 세입자가 잠수를 타는 경우 건물주가 대응할 수 있는 방법에 대해 알아보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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장기간 잠수 중인 세입자를 지켜보는 건물주들은 해당 사유가 임대차 해지 사유가 될 수 있는지 잘 모르는 경우가 많습니다. 하지만 세입자의 잠수 행위는 법률적으로도 여러 위법 행위에 해당합니다.

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대표적으로는 장사를 하지 않고 잠수를 탄 세입자들은 대부분 임대료를 납부하지 않는다는 것입니다. 상가건물 임대차보호법 상에는 세입자가 3기 이상 임대료를 연체할 경우 임대차 해지 사유가될 뿐만 아니라 갱신요구권과 권리금 회수 기회를 박탈해도 문제가 되지 않는다고 규정하고 있습니다.

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두 번째는 계약 당시 밝혔던 임대차 합의 사항을 준수하지 않았다는 점입니다. 세입자가 건물을 임차한 조건 중 하나는 해당건물에서 점포를 운영하기로 건물주와 합의한 사항으로 볼 수 있습니다. 그러나 이 합의 사항을 세입자가 어겼기 때문에 임대차 해지 사유가 충분합니다.

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제소전화해는 세입자의 임대료 연체를 막기 위한 목적이 크지만 기본적으로 법률상 임대차 해지 사유가 되는 조항을 조서로 채택하기 때문에 세입자의 장기간 잠수 행위는 제소전화해 조서 위반으로 볼 수 있습니다.

장기간 잠수 행위로 제소전화해 조서를 위반한 세입자를 내보낼 때는 어떻게 절차를 진행해야 할까요? 제소전화해를 맺지 않은 상황이었다면 건물주는 세입자를 상대로 명도소송을 제기한 후 승소판결문을 받아 강제집행 절차로 세입자를 내보내야 합니다.

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반면 제소전화해를 맺은 상황이라면 문제는 더 간단해 집니다. 법원으로부터 성립결정을 받은 제소전화해 조서는 명도소송에서 승소판결문과 같은 집행권원이 있습니다. 즉 명도소송을 거치지 않고도 강제집행을 신청할 권한이 있다는 말입니다.

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따라서 세입자의 잠수 행위에 대응할 때도 이미 제소전화해가 성립된 경우라면 그렇지 않을 때보다 문제를 더 수월하게 해결할 수 있는 것입니다.

한편 제소전화해는 명도소송 없이도 강제집행을 신청할 수 있는 장점이 있지만, 반드시 거쳐야 하는 절차가 있습니다.

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문제를 일으킨 세입자에게 계약해지 통보를 해야 한다는 것입니다. 제 아무리 법률이나 제소전화해 조서 사항을 위반했더라도 건물주가 세입자에게 계약해지 통보를 하지 않았다면 여전히 계약 관계가 유지되고 있기 때문입니다.

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계약관계가 유지된 상황에서는 세입자를 상대로 강제집행 절차를 진행할 수 없습니다. 따라서 세입자에게 제소전화해 조서 위반을 근거로 한 계약해지 통보 후 강제집행 절차를 진행를 진행해야 합니다.

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건물주가 계약해지 의사표시를 전달할 때도 주의해야 할 사항이 있는데요. 세입자가 집주인의 의사를 확인해야만 효력이 생긴다는 점입니다. 다만 세입자의 부재로 의사표시 전달이 제대로 되지 않을 경우에는 의사표시 공시송달을 이용하는 방법도 존재합니다.

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제소전화해는 법률적인 이해와 지식이 필요한 제도인만큼 신청에 어려움을 겪는 건물주분들이 많습니다. 따라서 제소전화해를 준비할 때는 반드시 전문가의 도움을 받는 것이 현명한 판단인데요. 가끔 비용에 대한 부담 때문에 셀프 제소전화해를 준비하는 경우도 있지만, 오히려 대부분 실패를 경험하는 사례가 많아 비용과 시간을 더 낭비하는 결과를 맞이하기 쉽습니다.

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제소전화해는 변호사를 선임하더라도 명도소송 대비 현저히 낮은 비용이 들기 때문에 미리부터 걱정할 필요가 없는데요. 저희 엄정숙변호사의 제소전화해는 전화상담 비용까지 받지 않고 있으며, 지금까지 3,000여회가 넘는 성립 결정 경험으로 여러분들의 의뢰를 노련하게 도와드릴 수 있습니다.

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또한 홈페이지를 통해서도 무료 온라인 상담을 접수해드리고 있으며, 제소전화해 관련 법률 콘텐츠를 제작해 업로드하고 있으니 이 부분도 참고해 주시기 바랍니다.

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