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[실무연구자료] 갱신요구권 없는 10년 된 상가임대차 제소전화해 다시 하나?
"한 세입자와 10년 째 상가 임대차와 제소전화해를 유지하고 있습니다. 문제는 갱신요구권이 끝나는 10년 이후 계약에서도 재계약을 희망한다는 겁니다. 그 동안 세입자가 갱신요구권을 행사할 때에는 제소전화해를 다시 신청할 필요가 없었지만, 10년 이후 계약부터는 재신청이 필요한지 궁금합니다"
상가 임대차 관계가 10년이 넘은 경우 제소전화해 재신청을 두고 건물주들이 혼란을 겪는 문제가 생길 수 있다. 전문가들은 10년 이후의 재계약부터는 제소전화해 신청도 다시해야 한다고 조언합니다. 흔한 경우는 아니지만, 상가 임대차와 제소전화해를 10년간 유지하고 있는 건물주와 세입자 관계가 종종 있습니다. 문제는 갱신요구권을 더는 행사할 수 없는 10년 이상된 상가 임대차부터는 재계약 시 제소전화해도 다시 신청해야 하는지 모르는 경우가 많다는 겁니다. 하지만 제소전화해 효력은 갱신요구권 행사 여부 상관없이 10년이 지나면 소멸시효에 의해 제소전화해를 다시 신청해야 한다는 사실을 명심해야 합니다. 이번 시간에는 10년된 상가임대차에서 제소전화해 재신청 여부를 살펴보는 자리를 마련했습니다. 본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 언론사 칼럼이 있습니다. 자세한 사항은 칼럼을 참고해 주시기 바랍니다.
법률상 제소전화해의 효력은 계약이 완전히 끝날 때까지를 의미합니다. 즉 계약서상 정해진 기간이 끝나면 제소전화해 효력이 끝난다는 것을 의미합니다. 하지만 변수는 상가 임대차에서 세입자가 10년 간 행사할 수 있는 갱신요구권이 있다는 겁니다. 계약서상에는 계약이 끝났지만, 세입자가 갱신요구권을 행사한다면 법률상으로는 계약이 유지되는 것으로 보기 때문입니다. 따라서 제소전화해를 맺은 상황이라면 세입자의 갱신요구권을 감안해 재신청이 필요하지 않도록 제소전화해 조서에 갱신 시 효력에 관한 사항을 넣는 게 일반적입니다. 다만 갱신요구권이 남아 있더라도 최초 제소전화해 조서를 작성할 때 갱신요구권 행사 이후에도 제소전화해 효력은 유효하다라는 내용이 없다면 재신청이 필요할 수 있으니 주의가 필요합니다.
반면 10년간 행사할 수 있는 세입자의 갱신요구권이 제소전화해 재신청에 대한 혼란을 초례할 수 있는 원인이 될 수 있습니다. 법률상 보장된 갱신요구권이 사라진 10년 이후 재계약도 제소전화해 상 계약 갱신으로 볼 수 있을지에 관해 판단이 쉽지 않기 때문입니다. 하지만 제소전화해 효력은 갱신요구권 행사 기간과 관계 없이 판결문에 대한 소멸시효만 생각하면 됩니다. 민법에는 판결문의 소멸시효는 10년으로 이 기간이 지나면 효력이 사라진다고 규정하고 있습니다. 민법 제165조 - '판결에 의하여 확정된 채권은 단기의 소멸시효에 해당한 것이라도 그 소멸시효는 10년으로 한다' 건물주와 세입자는 종종 제소전화해가 하나의 공증이나 각서라 생각하는 경우가 종종 있습니다. 하지만 제소전화해 조서는 소송의 판결문과 같은 집행권원이기 판결에 의한 법률을 적용받습니다. 따라서 제소전화해 조서가 10년이 지났다면 소멸시효에 의해 효력이 사라지기 때문에 세입자의 갱신요구권과 관계 없이 재신청이 필요하다는 것을 명심해야 합니다.
한편 건물주와 세입자가 서로 간 이해나 관계가 좋아 수십년 동안 임대차 관계를 유지하려고 할 때는 제소전화해 재신청 시기를 어떻게 판단해볼 수 있을까요.
이 경우 제소전화해 조서가 법률상 10년간 유효하다는 원리를 이해한다면 간단하게 대처할 수 있습니다. 가령 최초 제소전화해 조서를 작성할 때 세입자와 재계약 여부를 고려해 '계약이 갱신되도 제소전화해는 유효하다'라는 내용을 대부분 넣습니다. 마찬가지로 10년이 지날 때마다 법률상 제소전화해 조서가 소멸시효에 의해 효력이 사라지기 때문에 10년 마다 한번씩 동일한 조서 내용으로 작성한다면 10년 간 유효하게 됩니다. 즉 20년 ~ 30년 간 계약을 희망하더라도 10년이 되는 해마다 제소전화해를 재신청했다면 향후 10년 내에서는 제소전화해를 재신청할 필요가 없다는 뜻입니다.
제소전화해는 법률적인 지식과 정보가 필요한 절차입니다. 반면 우리 생활에 익숙한 제도이기도 하기에 너무 쉽게 여겨 셀프로 진행하는 경우도 적지 않습니다. 하지만 일반인들은 법률적인 지식이 낮다보니 성립 단계에서 오히려 시간과 비용을 더 낭비하게 되는 결과를 초례할 수 있습니다.
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