[실무연구자료] 세입자의 갱신요구권을 제소전화해로 막을 수 있나? > [공지사항 - 엄정숙변호사의 제소전화해]
 
 

 

작성자 법도제소전화해센터
작성일 2023-09-11 (월) 13:54
ㆍ조회: 901  
[실무연구자료] 세입자의 갱신요구권을 제소전화해로 막을 수 있나?

"제가 가지고 있는 상가 건물을 3년 후쯤 매각해 노후를 대비하려고 합니다. 다만 한 점포가 현재 공실이라 3년까지만 세입자를 받아 임대료 수입을 얻고 싶습니다. 궁금한 점은 세입자와 계약 시 제소전화해를 할 때 3년 이후로는 갱신요구권을 사용할 수 없다는 조항을 넣을 수 있나요"





제소전화해를 할 때 자신의 이익을 위해 세입자의 권리를 막으려는 조항을 넣으려는 건물주들이 적지 않습니다. 전문가들은 강행규정으로 보호는 세입자의 권리는 함부로 막을 수 없다고 조언합니다.



상가나 주택 임대차에서 세입자의 갱신요구권을 정당하지 못한 사유로 거부하는 일이 종종 있습니다. 특히 상가 임대차에서는 갱신요구권을 애초부터 사용할 수 없게 제소전화해 제도를 악용하는 사례로 이어지기도 하는데요. 하지만 세입자의 갱신요구권은 제소전화해로도 함부로 막을 수 없다는 사실을 명심해야 합니다.



오늘은 제소전화해로 세입자의 갱신요구권을 막을 수 있는지에 관해 살펴보는 자리를 마련했습니다.



본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 대한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.



갱신요구권은

제소전화해로도 막을 수 없다

제소전화해 조서는 당사자간 합의를 기반으로 법원에서 성립 결정을 받는 원리와 특징이 있습니다. 건물주들은 이러한 점을 악용해 세입자의 권리를 제한하는 조서도 넣을 수 있다고 믿는 경향이 있는데요.



하지만 현실은 다릅니다. 상가건물 임대차보호법(이하 상임법)에는 세입자의 갱신요구권은 건물주가 반드시 지켜야 하는 강행규정으로 약정이 있다고 하여도 그 효력보다 앞선다고 규정하고 있습니다.



상임법 제15조(강행규정) - '이 법의 규정된 위반된 약정으로서 임차인(세입자)에게 불리한 것은 효력이 없다'



따라서 해당 당사자간 어떠한 합의가 있었더라도 법률에 의해 세입자의 갱신요구권을 제한하는 제소전화해 조서는 넣을 수 없는 것입니다. 무엇보다 제소전화해 조서가 효력을 얻기 위해서는 최종적으로 법원에서 판단하게 되는데, 갱신요구권을 제한하는 조서는 기각이나 보정명령을 받을 확률이 큽니다.



또한 건물주가 명심해야 할 점은 세입자의 갱신요구권을 막는다는 것은 계약해지로도 해석될 수 있다는 점입니다. 더 이상 재계약을 하지 않겠다는 것은 계약을 해지하겠다는 의미가 되기 때문입니다. 하지만 계약해지는 법률상 세입자가 위법을 저질렀거나 법률로 규정한 갱신 기간이 끝나지 않았다면 오히려 건물주의 위법행위로 판단될 수 있습니다.

권리금 규정도 마찬가지고

정당한 계약해지가 아니면 안돼

아울러 제소전화해 조서로 건물주가 막으려는 세입자의 권리 중에는 권리금 회수 기회 방해도 적지 않습니다.



상가 임대차에서 계약 기간이 종료될 때 세입자는 동종업계 신규 세입자를 구해 권리금 거래를 할 수 있습니다. 법률에서는 이를 권리금 회수 기회라 하는데요. 세입자의 권리금 회수 기회는 상임법에서 규정한 강행규정이며, 건물주도 세입자의 권리금회수 기회를 보장할 법적인 의무가 있습니다.



하지만 제소전화해 조서로 이를 막으려 한다면 갱신요구권과 마찬가지로 위법의 소지가 있습니다. 물론 세입자의 위법행위에 따라 건물주가 세입자의 권리금 회수 기회를 제한할 순 있지만, 아직 잘못을 저지르지도 않았음에도 제소전화해 조서로 권리를 제한한다는 건 법률상 정당하지 못한 것으로 판단될 수 있습니다.



따라서 건물주는 제소전화해 조서로 세입자의 갱신요구권이나 권리금 회수 기회를 막을 수 없습니다.

갱신요구권과 권리금 규정 위반이 아닌

경우도 있다

한편 제소전화해로 갱신요구권과 권리금 회수 기회를 제한하는 조서가 위법이 아닌 경우도 있습니다.



상임법 상에는 건물주가 재건축 계획이 있고 이를 계약 전부터 미리 세입자에게 고지했다면 세입자의 권리금과 갱신요구권을 거부할 정당한 사유가 된다고 규정하고 있기 때문입니다.





상임법 제10조 제1항 7호 가. - '임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재거축 계획을 임차인(세입자)에게 구체적으로 구지하고 그 계획에 따르는 경우'



다만 조서 자체가 갱신요구권과 권리금회수 기회를 행사할 수 없다는 등의 직접적인 내용은 정당한 사유가 있다고 하더라도 법원에서 기각이나 보정명령을 내릴 가능성이 있습니다. 따라서 해당 계획이 있는 경우에는 재건축과 관련된 사항을 사전에 고지했고 세입자도 동의했기에 계약해지 사유가 될 수 있다는 내용으로 조서를 넣어야 문제가 없을 것으로 보입니다.

   
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