"제가 가지고 있는 상가 건물을 3년 후쯤 매각해 노후를 대비하려고 합니다. 다만 한 점포가 현재 공실이라 3년까지만 세입자를 받아 임대료 수입을 얻고 싶습니다. 궁금한 점은 세입자와 계약 시 제소전화해를 할 때 3년 이후로는 갱신요구권을 사용할 수 없다는 조항을 넣을 수 있나요"

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제소전화해를 할 때 자신의 이익을 위해 세입자의 권리를 막으려는 조항을 넣으려는 건물주들이 적지 않습니다. 전문가들은 강행규정으로 보호는 세입자의 권리는 함부로 막을 수 없다고 조언합니다.

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상가나 주택 임대차에서 세입자의 갱신요구권을 정당하지 못한 사유로 거부하는 일이 종종 있습니다. 특히 상가 임대차에서는 갱신요구권을 애초부터 사용할 수 없게 제소전화해 제도를 악용하는 사례로 이어지기도 하는데요. 하지만 세입자의 갱신요구권은 제소전화해로도 함부로 막을 수 없다는 사실을 명심해야 합니다.

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오늘은 제소전화해로 세입자의 갱신요구권을 막을 수 있는지에 관해 살펴보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 대한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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제소전화해 조서는 당사자간 합의를 기반으로 법원에서 성립 결정을 받는 원리와 특징이 있습니다. 건물주들은 이러한 점을 악용해 세입자의 권리를 제한하는 조서도 넣을 수 있다고 믿는 경향이 있는데요.

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하지만 현실은 다릅니다. 상가건물 임대차보호법(이하 상임법)에는 세입자의 갱신요구권은 건물주가 반드시 지켜야 하는 강행규정으로 약정이 있다고 하여도 그 효력보다 앞선다고 규정하고 있습니다.

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상임법 제15조(강행규정) - '이 법의 규정된 위반된 약정으로서 임차인(세입자)에게 불리한 것은 효력이 없다'

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따라서 해당 당사자간 어떠한 합의가 있었더라도 법률에 의해 세입자의 갱신요구권을 제한하는 제소전화해 조서는 넣을 수 없는 것입니다. 무엇보다 제소전화해 조서가 효력을 얻기 위해서는 최종적으로 법원에서 판단하게 되는데, 갱신요구권을 제한하는 조서는 기각이나 보정명령을 받을 확률이 큽니다.

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또한 건물주가 명심해야 할 점은 세입자의 갱신요구권을 막는다는 것은 계약해지로도 해석될 수 있다는 점입니다. 더 이상 재계약을 하지 않겠다는 것은 계약을 해지하겠다는 의미가 되기 때문입니다. 하지만 계약해지는 법률상 세입자가 위법을 저질렀거나 법률로 규정한 갱신 기간이 끝나지 않았다면 오히려 건물주의 위법행위로 판단될 수 있습니다.

아울러 제소전화해 조서로 건물주가 막으려는 세입자의 권리 중에는 권리금 회수 기회 방해도 적지 않습니다.

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상가 임대차에서 계약 기간이 종료될 때 세입자는 동종업계 신규 세입자를 구해 권리금 거래를 할 수 있습니다. 법률에서는 이를 권리금 회수 기회라 하는데요. 세입자의 권리금 회수 기회는 상임법에서 규정한 강행규정이며, 건물주도 세입자의 권리금회수 기회를 보장할 법적인 의무가 있습니다.

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하지만 제소전화해 조서로 이를 막으려 한다면 갱신요구권과 마찬가지로 위법의 소지가 있습니다. 물론 세입자의 위법행위에 따라 건물주가 세입자의 권리금 회수 기회를 제한할 순 있지만, 아직 잘못을 저지르지도 않았음에도 제소전화해 조서로 권리를 제한한다는 건 법률상 정당하지 못한 것으로 판단될 수 있습니다.

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따라서 건물주는 제소전화해 조서로 세입자의 갱신요구권이나 권리금 회수 기회를 막을 수 없습니다.

한편 제소전화해로 갱신요구권과 권리금 회수 기회를 제한하는 조서가 위법이 아닌 경우도 있습니다.

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상임법 상에는 건물주가 재건축 계획이 있고 이를 계약 전부터 미리 세입자에게 고지했다면 세입자의 권리금과 갱신요구권을 거부할 정당한 사유가 된다고 규정하고 있기 때문입니다.

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상임법 제10조 제1항 7호 가. - '임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재거축 계획을 임차인(세입자)에게 구체적으로 구지하고 그 계획에 따르는 경우'

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다만 조서 자체가 갱신요구권과 권리금회수 기회를 행사할 수 없다는 등의 직접적인 내용은 정당한 사유가 있다고 하더라도 법원에서 기각이나 보정명령을 내릴 가능성이 있습니다. 따라서 해당 계획이 있는 경우에는 재건축과 관련된 사항을 사전에 고지했고 세입자도 동의했기에 계약해지 사유가 될 수 있다는 내용으로 조서를 넣어야 문제가 없을 것으로 보입니다.