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[실무연구자료] 임대료가 적은 상가 임대차, 제소전화해 필요할까?
"제가 가지고 있는 부동산 중 한 곳에 신규 세입자가 들어오려고 합니다. 문제는 창고형 사무실이다보니 세입자가 내야하는 임대료가 적어 제소전화해를 해도 되는지 판단이 서지 않는다는 겁니다. 임대료가 적은 상가 임대차에서도 제소전화해를 해도 되는지 궁금합니다"
임대료가 적은 상가 임대차에서 제소전화해 신청 여부를 두고 혼란을 겪는 건물주들이 적지 않습니다. 전문가들은 임대료가 적은 상가 임대차에서는 제소전화해 신청을 하지 않는 경우가 많다고 조언합니다. 제소전화해는 상가 임대차에서 세입자의 임대료 연체를 막는 중요한 수단으로 많이 활용되고 있습니다. 다만 임대료가 적은 상가 임대차에서는 제소전화해가 꼭 필요한가를 두고 판단이 쉽지 않은 것도 사실입니다. 결론부터 말씀드리면 제소전화해는 세입자의 임대료 연체로 인한 피해를 예방하는 제도로 임대료가 적은 임대차에서는 투자대비 위험도가 낮아 신청을 하지 않는 경우가 많습니다. 이번 시간에는 임대료가 싼 상가임대차에서도 제소전화해를 이용하는지에 대해 살펴보는 자리를 마련했습니다. 본문을 살펴보기 전 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.
제소전화해의 최대 장점은 세입자의 임대료 연체로 발생할 수 있는 피해를 예방할 수 있고 문제를 간편하게 해결할 수 있다는 점입니다. 가령 상가 임대차는 대부분 임대료가 상당히 높기 때문에 세입자가 임대료를 몇 개월만 연체해도 보증금을 뛰어넘을 위험이 있습니다. 때문에 제소전화해를 하지 않은 상태에서 임대료 연체가 계속 된다면 건물주의 피해가 가중될 수 있는데요. 만약 제소전화해를 신청해둔 상가 임대차라면 세입자가 법률상 계약해지에 해당하는 임대료를 연체했을 시 빠르게 계약해지와 강제집행을 진행할 수 있습니다. 따라서 강제집행까지 걸리는 시간이 상당히 짧기 때문에 임대료 연체에 대한 피해가 상대적으로 적다고 볼 수 있습니다.
반면 임대료가 적은 상가 임대차에서는 제소전화해 신청이 꼭 필요한 것일까요? 제소전화해는 원칙상 임대료에 따라 신청이 불가한 특별한 규정은 없습니다. 즉 임대료가 적다고 하더라도 제소전화해 신청이 가능다는 말인데요. 하지만 현실에서는 임대료가 적은 상가 임대차에서는 제소전화해를 하지 경우가 많습니다. 제소전화해는 세입자의 임대료 연체로 인해 건물주가 받을 수 있는 피해를 최소화하기 위한 제도입니다. 다시 말해 피해를 예방하는 일종의 보험적인 성격이 있다는 의미인데요. 그런데도 임대료가 적은 임대차에서 제소전화해를 꺼리는 이유는 제소전화해 성립되는 과정에서 비용이 발생하기 때문입니다. 제소전화해에서 비용을 투자한다는 것은 큰 위험을 예방하고자 하는 목적이 클 것입니다. 하지만 임대료가 낮은 상가 임대차에서는 제소전화해에 들어가는 비용대비 위험부담이 현저히 낮기에 제소전화해를 신청하는 않는 결과로 이어지는 셈입니다. 대표적으로 사무실 용도로 사용하는 상가 임대차에선 손님이 오가는 점포 영업장 보다는 임대료가 적기 때문에 제소전화해를 맺는 사례가 드물기도 합니다.
한편 같은 맹락에서 주택 임대차의 경우에도 제소전화해를 신청하지 않습니다. 물론 법률상 주택 임대차는 제소전화해가 불가능하다는 건 아닙니다. 실제로 고액의 월세를 지급하는 주택 임대차에서 종종 제소전화해를 맺는 사례도 존재합니다. 다만 두 가지 측면에서 제소전화해 신청을 고려하지 않는 이유가 있습니다. 먼저 주택은 상가 대비 월세가 현저히 낮기 때문에 위험의 부담이 적다고 볼 수 있습니다. 아울러 상가와 달리 주택 임대차의 법률이 세입자를 내보내기 더 쉬운 이유도 있습니다. 상가 임대차에서는 세입자가 3기 이상의 임대료를 연체해야지만 위법에 해당하는 반면 주택 임대차에서는 2기 이상만 연체해도 계약해지 사유가 됩니다. 따라서 상가 대비 현저히 낮은 월세와 월세 연체에 관한 법률로 인해 위험 부담이 적어 굳이 제소전화해 신청을 하지 않는 것입니다.
제소전화해는 어떤 형태의 임대차 계약이든 신청이 가능한 제도입니다. 아울러 법률 사무소를 통하지 않더라도 개인이 직접 신청할 수 있는 방법도 존재하는데요. 하지만 제소전화해는 법률적인 이해와 지식 그리고 상황에 따라 법률 전문가를 통하지 않으면 오히려 시간과 비용을 낭비하는 결과를 초래할 수 있습니다.
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