"세입자가 들어와 계약을 맺으려고 합니다. 제가 건물을 매매 후 첫 계약이다보니 주변에서 제소전화해가 필요하다 아니라라는 조언들이 참 많은데요. 문제는 제소전화해를 신청하려면 비용이 든다고 합니다. 만약 제소전화해를 했다가 문제가 발생하지 않는다면 괜히 낭비가 되지 않을까 고민됩니다"

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자금적인 여유가 없거나 초보 건물주 가운데는 제소전화해 신청을 두고 고민하는 경우가 적지 않습니다. 전문가들은 단순한 이유로 제소전화해 신청을 꺼리는 건 현명하지 않다고 조언합니다.

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상가 임대차에서 제소전화해는 세입자의 위법행위로부터 건물주의 피해를 예방하는 안전장치 중 하나입니다. 다만제소전화해 신청에 필요한 비용 때문에 이를 꺼리를 경우도 적지 않은데요. 만약 제소전화해 비용이 아까워 신청을 꺼리다간 건물주의 손해가 더 커질 수 있다는 사실을 명심해야 합니다.

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이번 시간에는 상가 임대차에서 제소전화해가 필요한 이유에 대해 살펴보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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건물주 입장에서 제소전화해를 꺼리는 가장 큰 이유는 비용이 발생한다는 점입니다. 수 십년동안 한 세입자가 점포를 임차한다면 모를까 몇 년 사이에 나갈지도 모르는 세입자로 인해 비용이 발생한다는 점에서 신청 비용을 아깝게 생각하는 것입니다.

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단순하게 지켜본다면 제소전화해를 신청 하지 않을 시 당장은 들어가는 비용이 없어 경제적으로 절약이 될 수 있지만. 만약 문제가 발생한다면 대응에 있어 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

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제소전화해를 하지 않은 상태에서 세입자가 위법을 저지른다면 건물주가 대응할 수 있는 방법은 명도소송입니다. 하지만 명도소송은 소송 절차에 필요한 법원 비용과 변호사 선임비를 합치면 수 백만원에 이르게 되어 건물주의 부담이 커지게 됩니다.

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반면 제소전화해는 변호사를 선임하더라도 그보다 현저히 낮은 금액으로 신청이 가능한데요. 결과적으로 문제가 발생한다면 제소전화해 신청 금액과는 비교가 안되는 경제적 부담을 지는 셈입니다. 물론 명도소송에서 건물주가 승소한다면 법률상 소송 비용을 세입자에게 청구할 순 있지만, 모든 금액이 받아드려지지 않는 경우가 많아 결국 건물주의 손해가 크가도 볼 수 있습니다.

건물주가 제소전화해를 꺼리게 된다면 소송 비용에서만 손해를 보는 것은 아닙니다. 명도소송에 필요한 시간만큼 손해가 가중될 수 있기 때문입니다.

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명도소송이 제기되는 대부분의 사유에는 세입자의 임대료 연체가 있습니다. 문제는 세입자가 명도소송과 강제집행 과정이 끝날 때까지 나가지 않고 해당 점포에서 계속 장사를 할 수 있다는 점입니다.

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명도소송은 짧게는 수 개월에서 길게는 1년 이상의 기간을 필요로 합니다. 여기에 첨예한 대립이나 강제집행 기간까지 포함된다면 쌓이는 임대료 연체로 인해 경제적인 부담 뿐아니라 상당한 시간이 필요하기에 심적으로도 건물주의 피해가 가중될 수 있습니다.

한편 제소전화해 신청에 부담이 느껴 건물주들 가운데는 법률 전문가의 도움없이 직접 제소전화해를 신청하려는 경우도 적지 않습니다. 일명 '셀프 제소전화해'라고도 하는데요.

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'셀프 제소전화해'란 적은 비용으로 법률 전문가의 도움없이도 건물주가 직접 제소전화해를 신청하는 것을 말합니다. 하지만 제소전화해는 법률적인 지식이 없는 건물주들이 이용하기에는 한계가 나타나기 마련입니다. 대표적으로 제소전화해는 반드시 법률을 기반으로 한 조서 내용이 들어가야 하는데요.

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문제는 셀프 제소전화해 시 건물주들이 자신의 이익을 위해 법률에서 규정하지 않는 내용으로 조서를 작성한다는 점입니다.

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가령 세입자의 권리를 박탈한다던데 법률상 위법이 아닌 내용을 넣는 경우가 많은데요. 만약 법률에 어긋한 내용을 넣게 된다면 법원이 이에 대해 보정이나 기각명령을 내릴 확률이 크기 때문에 오히려 시간과 비용을 더 부담해야 하는 경우가 발생할 수 있습니다.

제소전화해는 건물주라면 누구나 활용할 수 있는 법 제도입니다. 하지만 너무 쉽게 생각해 혼자서 판단한다면 오히려 낭패가될 수 있는 것도 사실입니다.

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따라서 제소전화해가 필요한 상황이라면 반드시 법률 전문가의 도움을 받는 것이 현명할텐데요. 저희 엄정숙변호사의 제소전화해는 지금까지 3000여회가 넘는 성립 결정을 받은 변호사 사무실로 그동안의 경험과 정보를 통해 여러분들을 도와