[실무연구자료] 제소전화해 신청에 필요한 전제조건 있을까? > [공지사항 - 엄정숙변호사의 제소전화해]
 
 

 

작성자 법도제소전화해센터
작성일 2024-02-02 (금) 14:13
ㆍ조회: 519  
[실무연구자료] 제소전화해 신청에 필요한 전제조건 있을까?

"건물을 처음 매수한 초보 건물주입니다. 최근 건물주가 된 이후에 처음으로 신규 세입자와 계약을 앞두고 있습니다. 문제는 주변에서 계약과 함께 제소전화해 신청도 꼭 하라는 조언을 들었는데 신청에 필요한 조건을 알지 못한다는 겁니다. 혹시나 조건에 맞지 않아 신청이 불가능한건 아닌지 걱정입니다"






제소전화해 신청 조건을 잘 알지 못해 혼란을 겪는 초보 건물주들이 적지 않습니다. 전문가들은 제소전화해는 초보 건물주라도 누구나 쉽게 신청이 가능하다고 조언합니다.



상가 임대차에서 제소전화해는 초기 계약에서부터 꼭 해두어야 할 필수 항목 중에 하나로 자리 잡았습니다. 반면 건물 운영이 처음인 초보 건물주의 경우 제소전화해에 대한 정보가 적어 신청에서부터 애를 먹을 수 있습니다. 하지만 제소전화해 신청은 초보 건물주들이 우려할만한 까다로운 조건이 따르지 않기 때문에 법률 전문가의 도움을 받는 다면 어렵지 않게 신청을 할 수 있습니다.



이번 시간에는 제소전화해 신청에 도움이 되는 조건이 있는지를 짚어보고 신청에 주의해야 하는 점은 없는지 알아보는 자리를 마련했습니다.



본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.





정상적인 상가 임대차라면

제소전화해 신청이 가능!

상가 임대차에서 세입자가 정상적인 업종을 희망한다면 계약은 문제 없이 맺을 수 있습니다. 마찬가지로 제소전화해 신청도 정상적인 상가 임대차 계약이라면 별다른 전제 조건없이 따르지 않습니다.



즉 정상적인 임대차 계약이란 세입자가 사업자 등록이 허가된 영업을 하는 경우를 의미합니다. 심지어 제소전화해는 점포 형태가 아닌 토지를 임대하는 세입자와 맺을 수 있고 월세가 높은 주택 임대차도 가능하기에 정상적인 계약 형태에서는 누구나 자유롭게 신청할 수 있습니다.





하지만 정상적인 영업 형태가 아니라면 이야기는 달라집니다.

가령 세입자가 불법 성매매 영업을 하는 경우라면 법률상 정상적인 임대차 계약으로 볼 수 없기 때문입니다. 이 경우 임대차 계약을 떠나 세입자가 하는 영업 자체가 국가에서 규정한 범죄행위로 자칫 건물주까지 처벌받을 수 있기에 세입자의 영업 형태를 확실히 파악해 두는 게 좋습니다.



당사자 특정과 점포 특정은

제대로 해야..

제소전화해 필요한 신청 조건은 크게 존재하지는 않지만 신청 시 주의해야 하는 사항은 존재합니다. 제소전화해를 맺으려는 당사자 특정과 점포 특정을 제대로 해야 한다는 점입니다.



제소전화해는 세입자가 위법을 저질렀을 때 강제집행을 빠르게 신청할 수 있는 특징이 있습니다. 하지만 강제집행은 제소전화해 조서를 기반으로 하기 때문에 '누구를 대상으로 어느 점포를 집행할 것인지'를 잘 특정하지 않으면 자칫 무고한 사람이 피해를 입을 수 있습니다.



법원에서도 이 과정을 상당히 신중하게 판단하기에 제소전화해를 신청할 때 계약을 맺는 당사자와 점포 도면을 제대로 특정해야만 성립이 가능합니다.



만약 동업을 전제로 한 세입자의 경우라면 동업자 모두를 특정해야 추후 성립과정에서 문제가 발생하지 않습니다. 반면 공동명의의 건물주인 경우에는 대표로 한사람만 특정해도 성립이 가능합니다.



세입자의 권리 막는

조서 내용은 안돼

한편 건물주가 제소전화해 신청을 할 때 마지막으로 주의해야 할 점은 제소전화해를 마치 절대권력이라 잘못 판단해 세입자의 권리를 함부로 박탈해서는 안된다는 점입니다.



흔하지는 않지만 건물주 가운데는 세입자의 권리금회수나 갱신요구권 행사를 탐탁치 않게 여기는 경우가 있습니다. 문제는 제소전화해 조서로 세입자의 두가지 권리를 제한하는 경우가 있다는 것입니다.



하지만 제소전화해 조서는 법률 기반으로 작성되어야 하기 때문에 세입자의 권리를 침해해서는 안됩니다. 만약 세입자의 권리를 제한하는 조서를 넣는다면 법원에서 성립 결정을 심사하는 과정에서 기각이나 보정 명령을 내릴 수 있습니다.



따라서 세입자의 임대료 연체 부분을 방지하는 조서까지는 가능하지만 권리를 제한하는 조서는 피해 작성해야 한다는 사실을 명심해야 합니다.

   
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