[실무연구자료] 제소전화해를 요구하는 건물주, 세입자가 거부한다면? > [공지사항 - 엄정숙변호사의 제소전화해]
 
 

 

작성자 법도제소전화해센터
작성일 2024-02-19 (월) 14:31
ㆍ조회: 519  
[실무연구자료] 제소전화해를 요구하는 건물주, 세입자가 거부한다면?

"생에 첫 창업을 꿈꾸고 있어 한동안 점포를 알아보고 있었습니다. 마침내 마음에드는 입지 조건의 점포를 찾아 계약을 앞두고 있는데요. 문제는 건물주가 제소전화해라는 걸 계약 조건으로 내세운다는 겁니다. 제소전화해가 생소하여 거부하고 싶은데 불이익이 생길까 두렵습니다"





제소전화해 신청을 두고 건물주와 세입자 간 눈치 싸움을 벌이는 경우가 적지 않습니다. 전문가들은 제소전화해 신청은 서로 간 합의가 없다면 성립될 수 없다고 조언합니다.



상가 임대차에서 제소전화해는 세입자의 위법 행위를 예방하는 제도로 당연히 건물주가 신청을 요구하게 됩니다. 반면 세입자 입장에서는 제소전화해가 자신을 올가매는 족쇄로 인식해 꺼려하는 경향을 보이기도 합니다. 제소전화해 신청은 서로 간 합의로 성사되는 제도인만큼 신청에 강제성은 없지만 계약 자체가 불가능해질 수 있다는 사실을 명심해야 합니다.



이번 시간에는 상가 임대차에서 세입자가 건물주의 제소전화해 신청 요청에 거절을 한다면 어떤 상황이 벌어지는에 관해 살펴보는 자리를 마련했습니다.



본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.





제소전화해

강제성이 있는 제도?

거부할 순 있나?

건물주로부터 제소전화해 신청 요구를 받은 세입자 가운데는 신청 요구를 받아들여야 할지 말지 갈등을 겪는 일이 적지 않습니다. 특히나 제소전화해 신청에 강제성이 있는지 세입자의 동의 없이도 건물주가 일방적으로 신청이 가능한 제도인지조차 잘 모르는 경우도 있습니다.



하지만 제소전화해 제도는 신청부터 성립까지 세입자의 동의가 없다면 결코 진행이 될 수 없는 제도입니다. 가령 건물주가 세입자의 동의 없이 제소전화해 신청을 했다고 가정한 경우라도 세입자의 신원을 증빙하는 서류가 필수이며, 최종 성립 과정에서 법원의 출석이 필요하기 때문에 건물주의 일방적인 신청을 가능하지 않습니다.



아울러 제소전화해는 서로의 동의하에 진행되는 절차인만큼 신청에 강제성이 없습니다. 즉 세입자가 건물주의 제소전화해 신청 요구에 응해야 한다는 강제성이 없다는 의미입니다. 심지어 제소전화해를 하지 않더라도 법적인 문제가 발생하지는 않습니다.

문제는 제소전화해 거부가

계약 해지 사유에 해당할 수 있다

반면 세입자가 제소전화해 신청을 거부한다면 임대차 계약에서 문제가 발생할 수 있습니다.

상가 임대차에서 제소전화해 신청은 대부분 건물주가 계약의 조건이나 특약사항으로 내세우는 경우가 많습니다. 다시 말해 계약 관계가 되기 위한 하나의 조건이 될 수 있다는 말입니다.





만약 세입자가 제소전화해 신청을 거부한다면 계약 조건을 지키지 않은 것과 마찬가지가 됩니다. 문제는 계약 조건을 파기했기 때문에 임대차 계약 역시 맺어질 수 없습니다. 이미 계약 조건이나 특약으로 제소전화해 신청 내용이 들어가기 때문에 계약 파기에 관한 법적 효력은 충분히 있다고 볼 수 있습니다.



따라서 임대차 계약 시 건물주가 제소전화해 신청을 조건으로 내세운다면 이에 관한 동의는 세입자가 자유롭게 선택할 수 있습니다. 다만 임대차 계약에 관한 조건이기 때문에 세입자가 제소전화해를 거부한다면 임대차 계약 역시 맺어질 수 없고 이미 가계약이 맺어진 경우에도 건물주가 계약을 파기할 수 있습니다.



제소전화해가

마냥 두려운 조건이다?

한편 상가 임대차를 처음 겪는 초보 세입자라면 제소전화해가 생소한 제도이다 보니 자칫 거부감으로 이어지는 경향이 있습니다. 하지만 제소전화해는 세입자를 억압하거나 불리하게 만드는 제도가 아닙니다.



제소전화해 조서는 법률을 기반으로 작성되기 때문에 세입자에게 불리하거나 권리를 박탈하는 내용은 넣을 수 없습니다. 만약 건물주 마음대로 세입자에게 불리한 조서를 넣었다간 법원에서 성립결정을 받을 수 없습니다.



다만 제소전화해의 신청 목적은 세입자의 임대료 연체를 막는 부분에 초점을 두고 있기에 '임대료 연체 시 세입자는 점포를 건물주에게 반환해야 한다'라는 조서는 들어갈 수 있습니다. 임대료 연체는 법률에서 정한 위법 사항이기에 해당 부분만 숙지하고 유의한다면 제소전화해 신청을 두려워할 필요가 없습니다.

   
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