[실무연구자료] 명도소송 직전 제소전화해를 할 수 있을까? > [공지사항 - 엄정숙변호사의 제소전화해]
 
 

 

작성자 법도제소전화해센터
작성일 2024-03-13 (수) 13:36
ㆍ조회: 539  
[실무연구자료] 명도소송 직전 제소전화해를 할 수 있을까?

"세입자가 임대료를 연체해 명도소송을 제기하려고 합니다. 다만 명도소송을 제기하는 것보다 제소전화해를 통해 문제를 해결하는 게 더 빠르다는 정보를 접해 망설이고 있습니다. 저처럼 명도소송 직전에 제소전화해를 신청해 문제를 해결할 수 있는지 궁금합니다."





제소전화해 신청 시기에 관한 착오로 낭패를 보는 건물주들이 적지 않습니다. 전문가들은 명도소송을 해야 할 때 제소전화해를 하는 건 오히려 피해를 키울 수 있다고 경고합니다.



상가 임대차에서 제소전화해는 명도소송 대비 시간과 비용을 절약하면서 명도 분쟁을 해결하는 제도입니다. 하지만 제소전화해를 미리 신청하지 않은 채 명도소송 직전 제소전화해로 문제를 해결하려 한다면 상황은 간단치 않습니다. 명도소송을 제기하기 전 제소전화해 신청은 불가능한 것은 아니지만, 현명한 선택은 아니라는 점을 명심해야 합니다.



이번 시간에는 명도소송 직전 제소전화해 신청이 가능한가에 관해 알아보는 자리를 마련했습니다. 아울러 제소전화해 신청이 적절한 시기에 관해서도 설명해 드릴테니 원하시는 정보를 얻어가시길 바랍니다.



본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.





명도소송을 앞두고 제소전화해 가능?

절차상 문제는 없는가

최근 상가 임대차에서 제소전화해는 명도 분쟁을 예방하는 효과가 커 건물주 사이에서 큰 관심을 받고 있습니다.



하지만 제소전화해 신청을 정확히 언제 해야 하는지를 두고 혼란을 겪는 일이 종종 발생합니다. 제소전화해 신청은 원칙적으로 시기에 제약이 없습니다. 즉 계약 기간 중 아무 때나 신청할 수 있다는 뜻입니다. 심지어 세입자가 위법을 저질러 계약이 해지된 후에도 건물주가 용서 차원에서 서로 간 합의 사항으로 신청하는 경우도 있습니다.



마찬가지로 위법을 저지른 세입자를 상대로 명도소송을 제기하기 직전 제소전화해 신청 역시 가능한 일입니다. 제소전화해는 명도소송 판결문과 같은 집행권원이기 때문에 강제집행까지 가능하다는 특징이 있습니다.



제소전화해에도 시간이 소요된다

결국 명도소송으로 이어지는 경우 많아

반면 명도소송 직전 제소전화해로 명도 분쟁을 해결하는 목적에는 분명 한계가 있습니다.

제소전화해는 명도소송 대비 빠르게 분쟁을 해결할 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 성립까지 어느정도의 시간이 소요되기에 이미 피해가 발생한 건물주에게는 큰 도움이 되지 않습니다.





더 큰 문제는 제소전화해는 서로간 동의가 필요하다는 점입니다. 명도소송 직전까지 갔다는 것은 다시 말해 세입자가 위법을 저질렀음에도 나가지 않고 버티는 상황을 의미합니다. 이 상황에서 세입자가 건물주의 제소전화해 동의요청을 순순히 받아드리는 건 쉬운일이 아닙니다.



아울러 명도소송 직전 건물주가 제소전화해를 하려면 명확한 사후 대책이나 이득이 있어야 가능합니다. 가령 세입자가 그동안 밀린 임대료를 내거나 더 이상 임대료를 밀리지 않겠다는 확실한 약속이 필요하지만, 세입자가 이를 지키면서까지 동의까지 간다는 건 결코 쉽지 않습니다.



현실에서도 명도소송 직전 제소전화해로 문제를 해결해 보려는 사례가 종종 있지만, 결국 명도소송으로 이어지는 경우가 많다는 점도 명심해야 합니다.



그래서 효과적인 제소전화해

신청 시기는 언제인가?

한편 제소전화해의 장점을 제대로 활용하려면 신청 시기를 언제로 잡아야 할까요.

제소전화해는 문제가 발생하기 전 신청하고 성립 결정까지 받아두는 게 가장 현명합니다. 실제로 상가 임대차에서 건물주와 세입자 간 제소전화해는 계약 초기부터 신청하는 경우가 대부분입니다.



제소전화해가 성립이 된 후에는 강제집행을 신청할 수 있는 집행권원이 되기 때문에 세입자로 하여금 계약 사항을 잘 준수하게 만드는 경각심을 심어줄 수 있습니다. 반대로 건물주 입장에서도 문제가 발생되기 전에 집행권을이 생기는 것이기에 문제가 발생한 후에도 빠르게 법적 대응이 가능한 제소전화해만의 장점을 살릴 수 있습니다.

   
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