[실무연구자료] 상가 전차인 여럿이어도, 제소전화해로 해결 > [공지사항 - 엄정숙변호사의 제소전화해]
 
 

 

작성자 법도제소전화해센터
작성일 2024-03-27 (수) 11:14
ㆍ조회: 245  
[실무연구자료] 상가 전차인 여럿이어도, 제소전화해로 해결

"건물 통임대 제소전화해조서 작성을 하려고 합니다. 그런데 임차인이 전대차를 하기로 해서 임차인과 전차인 2개 업체가 들어올 예정입니다. 임차인만 제소전화해를 해도 될까요? 전차인이 늘어나면 비용이 몇 배가 되는지요?"



최근 상가 임대를 하면서 임차인이 전대를 하겠다는 사례와 문의가 늘어나고 있습니다. 전차인이 있는 경우 제소전화해를 살펴보겠습니다.


세입자가 건물주의 동의를 받아 전차인을 두는 경우 건물주는 세입자 뿐 아니라 전차인까지 모두를 당사자로 해야지 강제집행을 할 수가 있습니다. 만일 전차인을 제외하고 세입자만을 상대로 제소전화해를 하면 시간과 비용을 허비하는 결과가 될 수 있어 유의하여야 합니다.


잠시 본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

"전차인이 제외된 화해조서는 집행불능"


전차인을 제외하고 세입자만을 상대로 제소전화해를 했다면 건물주는 강제집행을 신청해도 집행불능 처리가 되고, 건물인도를 받을 수 없습니다. 그러한 이유는 건물명도 집행시 집행관이 임차목적물이 있는 현장에서 사업자등록증을 가장 먼저 확인하게 됩니다.


전대동의를 받은 전차인은 일반적으로 사업자등록을 하거나 전대계약서 등을 제시하면, 집행관은 사업자등록이 된 전차인에 대한 집행권원(판결문 + 집행문)이 없다면 집행불능 처리를 하게 되는 것입니다. 이러한 상황이 되면 건물주는 전차인을 상대로 명도소송을 진행하여 판결을 받아야 강제집행을 할 수가 있게 되는 것입니다.



상가 전차인이 있다면 세입자 뿐아니라 전차인까지 모두를 상대로 제소전화해를 진행한다면 위 사례와 같이 집행불능이 되는 문제를 사전에 방지할 수가 있는 것입니다.


"전차인으로 인한 명도 위험 증가"

한편, 전차인까지 있을 때는 세입자만 있는 경우보다 명도 문제의 발생 위험이 훨씬 더 높습니다. 건물주가 세입자와 명도 합의를 하더라도 전차인이 건물명도를 거부하면 할 수 없이 명도소송과 강제집행을 진행해야 하기 때문입니다.


또한 세입자가 전차인에게 전대보증금을 반환해주지 아니하거나 재무상태 악화로 반환하지 못하는 경우, 전차인은 자신의 손해(보증금 또는 시설투자비 등)를 만회하기 위해서라도 건물명도를 거부하며 명도를 지연시키려는 경우가 많게 됩니다.



전차인의 명도지연을 최소화 시키는 방안은 바로 제소전화해 입니다. 건물주는 미리 제소전화해를 받아둔 경우 통상 명도 소송기간 5~6개월을 줄일 수 있고, 위 기간동안 월차임 상당의 손실도 줄일 수 있습니다.


"전차인 추가로 인한 제소전화해 비용"

저희 사무소에서는 세입자 이외 전차인이 추가되는 경우에도 특별한 사정이 없다면 송달료만 추가될 뿐 추가 선임료 없이 진행하고 있습니다.



   
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