"점포를 임대해서 장사를 시작하는데 건물주가 제소전화해를 해야한다고 합니다. 처음 격는 일이라 걱정입니다. 잘 못하면 장사도 못하고 쫓겨나는 것은 아닐까요?"

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제소전화해를 처음 접하는 세입자들은 혹시 불리한 판결을 받아 장사도 못하고 손해를 보게 될까 염려하게 됩니다. 화해조항이 세입자에게 불리하지 않거나 세입자가 부당한 화해조항을 거부할 수 있다면 걱정을 내려놓으실 수 있을 것입니다. 이번에는 제소전화해가 세입자에게 마냥 불리한지 살펴보겠습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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제소전화해는 임대차계약을 체결하면서 3기 이상의 차임을 연체 등으로 임대차계약이 해지되었음에도 세입자가 건물을 인도하지 아니하면 집주인은 먼저 명도소송을 제가하여 판결을 받은 후 강제집행을 통해 세입자를 내보내야 합니다. 그 과정에서 소송기간이 오래 걸리고, 비용도 많이 발생하기 때문에 소송 과정을 단축할 목적으로 제소전화해를 하는 경우가 대부분입니다.

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세입자가 임대차계약 및 법률규정 상 의무를 잘 이행한다면 계약해지나 강제집행에 대한 걱정은 할 필요가 없습니다. 해지사유는 대표적으로 3기 이상의 차임연체, 무단 전대, 동의 없이 건물의 구조나 용도를 변경하는 행위가 되겠습니다. 세입자는 위와 같은 행위를 하여 계약해지가 되는 일이 없어야 할 것이고, 이를 잘 지킨다면 제소전화해를 걱정할 필요가 없는 것입니다.

제소전화해 화해조항은 강행법률 위반하는 내용을 반영하지 못합니다.

만일 건물주가 강행법률에 위반한 화해조항을 신청하면 법원에서는 이를 수정하라는 보정명령을 내리게 됩니다.

대표적인 강행법률에는 세입자의 갱신요구권을 포기하는 내용, 권리금을 포기하는 내용, 부속물매수청구권을 포기하는 내용이 있습니다. 위 권리들은 사전에 포기한다는 약정을 하더라도 임차인에게 불리한 것으로 무효가 되고, 세입자의 권리가 보호됩니다.

또한 제소전화해는 당사자의 의사가 합치되어야 하는 것으로 건물주가 제출한 화해조항을 세입자가 수정 요구를 할 수도 있습니다. 다만, 제소전화해는 임대차계약 내용와 법률규정을 바탕으로 하기 때문에 건물주와 마찮가지로 과도한 조항을 요구하거나 제시하는 것은 제한을 받게 됩니다.

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세입자는 또한 제소전화해 성립 자체를 거절할 수도 있습니다. 그러나 임대차계약 특약사항 등으로 제소전화해를 거부하면 임대차계약이 무효 또는 취소, 해지되는 것으로 약정하였다면 자칫 계약이 해지되는 불상사가 생길 수 있습니다.

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일반적인 제소전화해의 화해조항은 계약 내용 중 집행권원이 필요한 부분으로 구성되고, 강행법률에 위반하는 내용이 제외 되므로 세입자가 이를 걱정할 필요가 없으며, 건물주가 과도한 화해조항을 신청하면 법원의 보정명령을 받게 되고, 세입자가 수정 요청을 하면 되기 때문에 안심할 수 있는 것입니다.

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