최근 상가 임대차 계약에서 제소전화해 신청은 필수로 자리 잡았습니다. 그래서 임대차 계약서에는 특약 사항에 제소전화해가 안될 시에는 계약을 무효로 한다는 조항을 넣습니다.

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그런데 아직 임대차 계약만 이뤄진 상태에서 세입자의 태도가 돌변해 제소전화해를 피한다면 어떨까요? 이 것도 모자라 제소전화해의 신청 이유인 임대료 연체까지 발생한다면 건물주들의 속은 까맣게 타들어 갈 것입니다.

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오늘은 이렇게 임대차 계약 시 약속했던 제소전화해를 피하면서 임대료 연체까지 발생 시킨 세입자들을 상대로 대응할 수 있는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 엄정숙 변호사님께서 오늘주제와 관련된 기사 칼럼이 있습니다. 보다 자세한 내용을 원하시면 아래 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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제소전화해는 소송 전 화해를 하기 위한 제도입니다. 한마디로 말해 건물주와 세입자 간 법적인 약속인 셈입니다. 만약 임대료 연체 같은 약속 사항을 위반할 경우 화해조항은 판결문과 같은 효력이 있어 소송을 통하지 않고 강제집행을 신청할 수 있습니다. 세입자도 이점을 숙지하고 있기 때문에 최대한 화해 조항을 잘 지키려 노력하는 효과를 나타내기도 합니다.

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그런데 제소전화해 신청은 반드시 신청해야 하는 강제성이 있는걸까요? 그렇지는 않습니다. 화해 조항에는 기본적으로 강행법규에 위반되는 내용은 법원에서 보정명령을 내리지만 그 전에 세입자가 거부할 수도 있습니다. 반면 건물주 입장에서도 제소전화해를 거부하는 세입자와 계약을 거부할 권리가 있습니다. 그래서 임대차 계약서 작성 시 제소전화해 신청을 거부하면 임대차 계약은 무효로 한다는 조항을 넣기도 합니다.

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건물주는 제소전화해 신청의 완벽을 기하기 위해 임대차 계약 시부터 앞서 설명한 '제소전화해 거부 시 계약을 무효로 한다'라는 조항을 넣습니다. 그런데 계약이 맺어진 후 세입자가 제소전화해를 피하는 경우가 있습니다. 혹은 임대차 계약과 제소전화해 신청은 함께 했지만 화해 기일을 고의적으로 피하기도 합니다. 법원이 정한 화해기일에는 건물주뿐만 아니라 세입자가 모두 출석을 해야 하는데요.

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만약 둘 중 하나라도 법원에 출석하지 않는다면 화해 성립은 이뤄지지 않습니다. 이런 때 엎친데 덮친격으로 문제의 세입자가 임대료 연체까지 되어 있다면 건물주는 어떻게 대응해야 할지 난감하기만 합니다.

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"분명 특약 사항대로 계약이 무효인 상태가 된 것은 같은데 그렇다고 불법점거로 봐야 하는지, 임대료 연체가 발생한 문제에 대해서는 계약상태가 무효라면 명도소송을 해야 하는지 판단하기가 쉽지만은 않습니다.

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제소전화해 신청을 피하거나 화해기일에 출석하지 않았다면 당연히 화해조서는 성립되지 않기 때문에 제소전화해를 통한 해결은 불가능합니다. 그래서 이 문제에 해결방안은 건물 명도소송을 진행하는 것입니다. 이때 건물인도청구 사유는 임대료 연체로 인한 계약해지를 주장하셔도 되지만, 계약의 불성립으로 인한 건물인도청구권 행사도 가능한 상황입니다.

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하지만 소송이라고 하면 처음부터 엄두가 나지 않는게 사실입니다. 법적 분쟁을 처음겪는 분일수록 당연한 일입니다. 그래서 모든 일에는 절차가 있는 것입니다. 바로 소송을 제기할 수 없고 그렇다고 건물주가 직접 세입의 짐을 빼낼 수 없으니 이점은 꼭 숙지하셔야 합니다.

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그렇다면 가장 먼저 건물주가 해야할 일은 무엇일까요? 세입자에게 내용증명을 보내는 것입니다. 내용증명에는 임대료 연체로 인해 계약해지나 계약사항 위반으로 인한 계약해지를 통보하셔도 좋습니다. 또한 언제까지 건물을 명도해 달라는 날짜를 통보하셔도 좋습니다.

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하지만 이마저도 세입자가 무시를 한다면 명도소송을 준비하셔야 합니다. 굳이 내용증명은 보내는 이유는 계약이 확실히 해지되어야만 명도소송이 가능하기 때문입니다. 무엇보다 내용증명 자체가 건물을 되찾기 위한 노력을 했다는 증거가 되는데요. 법원에서는 이를 중요히 여깁니다.

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한편 건물주가 통지한 명도일 이후에도 세입자가 나가지 않고 버티는 경우에는 대부분 장사를 계속 하거나 임대료를 연체가 지속되는 문제가 발생할 수 있습니다. 이때는 남아 있는 보증금, 연체된 임대료 액수, 불법 점유한 상태에서 벌어드린 사용 수익에 대해 부당이득반환청구도 고려해 볼 수 있습니다.

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오늘은 제소전화해 신청을 거부한 세입자가 불법을 저질럿을 경우 대응해야 하는 방법에 대해 알아보았습니다. 사실 오늘 소개해 드린 사례는 변호사를 선임하여 진행했을 경우에서는 흔히 발생하지 않습니다. 대부분 개인이 직접 제소전화해를 진행하려고 할 때 발생하는 문제입니다.

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따라서 제소전화해는 처음부터 변호사를 선임하여 진행하는 것이 안전한 방법입니다. 비용도 소송과 비교하면 훨씬 낮게 책정이 되기 때문에 세입자분들도 변호사를 선임에 부담을 느끼지 않습니다. 뿐만 아니라 변호사를 선임하게 되면 세입자 입장에서도 생계에 쫓겨 화해 기일을 놓치는 불상사를 방지할 수 있습니다. 변호사가 대리로 출석하기 때문입니다.

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여기에 건물주 입장에서도 세입자가 잘못을 저질렀을 때 가장 먼저 하는 대응인 내용증명에서도 큰 도움을 받을 수 있습니다. 저희 엄정숙변호사의 제소전화해는 디테일한 작은 부분까지도 신경을 써드리고 있기 때문에 건물주 분들이 신경쓰실 부분이 거의 없다고 말씀드리고 싶습니다.

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제소전화해 조서 성립은 임대차 계약 성립과 다소 시간차가 있기 때문에 서두르지 않으면 낭패를 보는 상황이 발생할 수 있습니다. 엄정숙변호사의 제소전화해는 무료 상담전화와 무료 온라인 상담을 제공하고 있어 10분만 투자하시면 앞으로의 낭패를 피할 수 있는 길을 제시해 드릴 것입니다.

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