[실무연구자료] 소송 필요 없는 제소전화해라도 강제집행은 절차에 따라야 > [공지사항 - 엄정숙변호사의 제소전화해]
 
 

 

작성자 법도제소전화해센터
작성일 2022-04-05 (화) 17:02
ㆍ조회: 431  
[실무연구자료] 소송 필요 없는 제소전화해라도 강제집행은 절차에 따라야

"세입자가 3기 이상 임대료를 연체한 상태로 버티고 있습니다. 임대차 계약 때 제소전화해를 신청했던터라 명백한 화해 조항 위반입니다. 화해 조서는 소송 할 필요가 없는 확정판결과 같다고 들었습니다. 그렇다면 지금 당장 세입자의 짐을 빼내고 나가라고 하면 될까요?"



세입자와 임대차 계약 시 대부분의 건물주 분들이 제소전하해 신청을 원하십니다. 명도소송 과정을 생략하고 바로 강제집행 절차를 밟을 수 있기 때문입니다. 다만 소송 생략과 강제집행 사이에 종종 오해를 하시는 경우가 많습니다.


오늘은 세입자가 화해조항을 어겼다면 건물주는 어떻게 행동해야 하는지에 대해 법적인 절차를 근거로 설명해 보도록 하겠습니다.


본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 기사 칼럼이 있습니다. 자세한 사항이 궁금하신 분들은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.


소송 과정이 생략된 제소전화해


결론에 앞서 왜 건물주분들이 제소전화해를 선호하는지에 대해 짚어보도록 하겠습니다. 앞서 설명한 바와 같이 제소전화해는 세입자의 불법행위에 대해 소송을 거치지 않고 집행력이 있는 화해조서를 통해 강제집행 절차를 밟을 수 있습니다. 즉 세입자를 내보내기 위한 명도소송 시 발생하는 시간적, 경제적 부담이 확 낮아진다는 겁니다.


건물주 입장에서는 비용이 들더라도 하루빨리 세입자를 내보내고 새로운 세입자를 받아 정상적인 임대차 관계를 맺길 원하기 때문에 제소전화해를 선호합니다. 또한 이러한 사실은 세입자 입장에서도 잘 알고 있기 때문에 최대한 화해 조서에 있는 약속을 잘 지키려 노력하는 효과를 주기도 합니다.


화해 조항을 어긴 세입자에게

건물주가 직접 강제집행을?

저희 엄정숙변호사의 제소전화해에 문의해주시는 내용 가운데 "세입자가 화해조항을 어겼는데 제가 직접 물건을 빼내도 되나요?"라는 문의를 해주시는 경우가 많습니다. 이 경우 평소 제소전화해에 대한 '오해'를 하고 계신 상황인데요. 제소전화해는 명도소송의 판결문과 같은 효력을 지니지만 개인에게 집행권을 행사하도록 부여하는 의미는 아닙니다.


만약 이를 무시하고 개인인 건물주가 세입자의 영업장에 들어가 함부로 짐을 빼거나 영업을 방해한다면 어떻게 될까요? 오히려 건물주는 영업방해죄나 재물손괴죄로 형사처벌을 받게 됩니다. 따라서 세입자가 화해조항을 어겼더라도 건물주가 법률 규정을 오해해 개인 간 물리적인 행동을 취하는 것은 절대로 해서는 안된다고 말씀드리고 싶습니다.



제소전화해를 통한 강제집행도

반드시 법적 절차에 따른다

그렇다면 임대차 계약 기간 중 세입자가 제소전화해 조서 내용을 어긴다면 어떻게 대처해야 할까요. 명도소송을 통한 강제집행 절차를 생각해 보면 의외로 간단합니다. 명도소송은 승소 판결이 난 후 판결문을 통해 강제집행 신청 절차를 따르게 됩니다.


제소전화해도 여기에 대입해 보면 쉽습니다. 우선 제소전화해 조서는 명도소송에서 이미 승소판결문을 받은 것과 동일합니다. 다만 소송 과장이 생략됐을 뿐이죠. 그리고 강제집행 신청을 하면되는데, 우선 집행문을 부여 받아야 합니다.


집행문 부여 신청을 통해 집행문이 나오면 송달증명원과 함께 첨부하여 법원 집행관 사무실에 부동산 인도 강제집행 신청을 하면 됩니다. 이후 담당 집행관에 의해 강제집행 절차가 진행되는 것입니다.


화해조항 위반에도

이것 지키지 않으면 강제집행

할 수 없다

세입자가 화해조항을 어겨 강제집행을 신청하더라도 기각되는 경우가 있습니다. 바로 계약이 유지되고 있으면 강제집행 절차를 밟을 수 없다는 것인데요. 법률상으로 계약이 종료되지 않으면 세입자의 명도의무가 발생하지 않습니다.


예를 들어 가정해 봅시다. 세입자가 3기분 이상 임대료 연체로 화해조항을 어겼지만 건물주가 계약해지를 통보하지 않으면 계약이 유지되는 것으로 간주됩니다. 제소전화해는 승소 판결문을 대체하지만 계약이 자동으로 해지되는 역할은 하지 않습니다.


따라서 집주인이 세입자의 화해조항 위반으로 강제집행 절차를 밟기 위해서는 반드시 계약해지 통보를 하셔야 합니다. 계약해지 통보는 내용증명을 이용하시는 게 법적효력을 지니기 때문에 이 부분을 이용하시는 것이 좋습니다.


내용증명은 변호사 사무실을 통해 진행하셔도 비용이 높지 않고 변호사 이름이 기재되기 때문에 세입자에게 심리적인 압박을 가하는 장점이 있습니다.


저희 엄정숙변호사의 제소전화해는 제소전화해 신청부터 내용증명까지 의뢰인이 부담을 갖지 않도록 도움을 드리고 있습니다. 종종 내용증명은 가격이 높지 않기 때문에 꺼려하는 변호사 사무실이 있지만 엄정숙변호사의 제소전화해는 내용증명까지도 꼼꼼하게 작성을 도와드릴 수 있습니다.


뿐만 아니라 대부분의 변호사 사무실에서 꺼려하는 강제집행 절차에서도 직접 직원을 파견해 의뢰인 분의 편의까지 책임져 드리고 있습니다. 법률 서비스도 작은 차이가 큰 만족도로 이어질 수 있습니다. 같은 변호사 사무실이라 하여 다 똑같은 것은 아닙니다.


여기에 엄정숙변호사의 제소전화해는 무료상담 전화 서비스를 제공하여 압도적인 편의를 느끼실 수 있습니다. 법률 분쟁은 타이밍이 생명입니다. 지체하지 마시고 무료 상담전화부터 시작해 보세요.



   
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