"세입자가 3기 이상 임대료를 연체한 상태로 버티고 있습니다. 임대차 계약 때 제소전화해를 신청했던터라 명백한 화해 조항 위반입니다. 화해 조서는 소송 할 필요가 없는 확정판결과 같다고 들었습니다. 그렇다면 지금 당장 세입자의 짐을 빼내고 나가라고 하면 될까요?"

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세입자와 임대차 계약 시 대부분의 건물주 분들이 제소전하해 신청을 원하십니다. 명도소송 과정을 생략하고 바로 강제집행 절차를 밟을 수 있기 때문입니다. 다만 소송 생략과 강제집행 사이에 종종 오해를 하시는 경우가 많습니다.

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오늘은 세입자가 화해조항을 어겼다면 건물주는 어떻게 행동해야 하는지에 대해 법적인 절차를 근거로 설명해 보도록 하겠습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 기사 칼럼이 있습니다. 자세한 사항이 궁금하신 분들은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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결론에 앞서 왜 건물주분들이 제소전화해를 선호하는지에 대해 짚어보도록 하겠습니다. 앞서 설명한 바와 같이 제소전화해는 세입자의 불법행위에 대해 소송을 거치지 않고 집행력이 있는 화해조서를 통해 강제집행 절차를 밟을 수 있습니다. 즉 세입자를 내보내기 위한 명도소송 시 발생하는 시간적, 경제적 부담이 확 낮아진다는 겁니다.

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건물주 입장에서는 비용이 들더라도 하루빨리 세입자를 내보내고 새로운 세입자를 받아 정상적인 임대차 관계를 맺길 원하기 때문에 제소전화해를 선호합니다. 또한 이러한 사실은 세입자 입장에서도 잘 알고 있기 때문에 최대한 화해 조서에 있는 약속을 잘 지키려 노력하는 효과를 주기도 합니다.

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저희 엄정숙변호사의 제소전화해에 문의해주시는 내용 가운데 "세입자가 화해조항을 어겼는데 제가 직접 물건을 빼내도 되나요?"라는 문의를 해주시는 경우가 많습니다. 이 경우 평소 제소전화해에 대한 '오해'를 하고 계신 상황인데요. 제소전화해는 명도소송의 판결문과 같은 효력을 지니지만 개인에게 집행권을 행사하도록 부여하는 의미는 아닙니다.

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만약 이를 무시하고 개인인 건물주가 세입자의 영업장에 들어가 함부로 짐을 빼거나 영업을 방해한다면 어떻게 될까요? 오히려 건물주는 영업방해죄나 재물손괴죄로 형사처벌을 받게 됩니다. 따라서 세입자가 화해조항을 어겼더라도 건물주가 법률 규정을 오해해 개인 간 물리적인 행동을 취하는 것은 절대로 해서는 안된다고 말씀드리고 싶습니다.

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그렇다면 임대차 계약 기간 중 세입자가 제소전화해 조서 내용을 어긴다면 어떻게 대처해야 할까요. 명도소송을 통한 강제집행 절차를 생각해 보면 의외로 간단합니다. 명도소송은 승소 판결이 난 후 판결문을 통해 강제집행 신청 절차를 따르게 됩니다.

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제소전화해도 여기에 대입해 보면 쉽습니다. 우선 제소전화해 조서는 명도소송에서 이미 승소판결문을 받은 것과 동일합니다. 다만 소송 과장이 생략됐을 뿐이죠. 그리고 강제집행 신청을 하면되는데, 우선 집행문을 부여 받아야 합니다.

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집행문 부여 신청을 통해 집행문이 나오면 송달증명원과 함께 첨부하여 법원 집행관 사무실에 부동산 인도 강제집행 신청을 하면 됩니다. 이후 담당 집행관에 의해 강제집행 절차가 진행되는 것입니다.

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세입자가 화해조항을 어겨 강제집행을 신청하더라도 기각되는 경우가 있습니다. 바로 계약이 유지되고 있으면 강제집행 절차를 밟을 수 없다는 것인데요. 법률상으로 계약이 종료되지 않으면 세입자의 명도의무가 발생하지 않습니다.

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예를 들어 가정해 봅시다. 세입자가 3기분 이상 임대료 연체로 화해조항을 어겼지만 건물주가 계약해지를 통보하지 않으면 계약이 유지되는 것으로 간주됩니다. 제소전화해는 승소 판결문을 대체하지만 계약이 자동으로 해지되는 역할은 하지 않습니다.

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따라서 집주인이 세입자의 화해조항 위반으로 강제집행 절차를 밟기 위해서는 반드시 계약해지 통보를 하셔야 합니다. 계약해지 통보는 내용증명을 이용하시는 게 법적효력을 지니기 때문에 이 부분을 이용하시는 것이 좋습니다.

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내용증명은 변호사 사무실을 통해 진행하셔도 비용이 높지 않고 변호사 이름이 기재되기 때문에 세입자에게 심리적인 압박을 가하는 장점이 있습니다.

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저희 엄정숙변호사의 제소전화해는 제소전화해 신청부터 내용증명까지 의뢰인이 부담을 갖지 않도록 도움을 드리고 있습니다. 종종 내용증명은 가격이 높지 않기 때문에 꺼려하는 변호사 사무실이 있지만 엄정숙변호사의 제소전화해는 내용증명까지도 꼼꼼하게 작성을 도와드릴 수 있습니다.

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뿐만 아니라 대부분의 변호사 사무실에서 꺼려하는 강제집행 절차에서도 직접 직원을 파견해 의뢰인 분의 편의까지 책임져 드리고 있습니다. 법률 서비스도 작은 차이가 큰 만족도로 이어질 수 있습니다. 같은 변호사 사무실이라 하여 다 똑같은 것은 아닙니다.

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여기에 엄정숙변호사의 제소전화해는 무료상담 전화 서비스를 제공하여 압도적인 편의를 느끼실 수 있습니다. 법률 분쟁은 타이밍이 생명입니다. 지체하지 마시고 무료 상담전화부터 시작해 보세요.

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