"세입자가 장사가 안된다며 허구언날 임대료 인하를 요구합니다. 뿐만 아니라 아직 계약 기간이 남아 있는 상태인데도 조기 계약 해지까지 요구하고 있습니다. 앞으로 세입자를 맞이할 때 제소전화해 조서에 세입자가 정당한 사유 없는 임대료 인하나 조기 계약기간 종료를 요구할 시 건물주는 들어주는 조건으로 임대료 3개월 치를 보증금에서 제외하고 세입자에게 지급한다는 내용을 넣고 싶습니다. 가능할까요?"

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흔한 경우는 아니지만 세입자가 건물주를 상대로 임대료 인하나 조기 계약 해지 등의 무리한 요구를 할 때가 있습니다. 물론 건물주가 세입자의 사정에 따라 한 두번정도는 편의를 봐줄 수 있겠지만, 상습적으로 무리한 요구를 한다면 난감하기만 합니다.

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그래서 오늘은 제소전화해 조서로 세입자의 무리한 요구를 방지하는 조항을 넣을 수 있는지 살펴보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 오늘 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 칼럼 기사가 있습니다. 자세한 사항이 궁금하신 분들은 해당 기사 링크를 참고해 주시기 바랍니다.

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사실 세입자의 무리한 요구라는 것이 자주 들어주기엔 무리가 따르지만 그렇다고 해서 아예 불가능한 요구 사항이 아니라면 조건을 제시해 상습적인 요구를 방지해보는 방법을 강구해야 합니다.

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대표적으로 '정당한 사유 없이 이뤄지는 상습 임대료 인하 요구' '조기 계약 해지 요구' 등을 조항에 넣어 위약금을 무는 형태로 말이죠. 여기서 말하는 위약금이란 보증금에서 일정 금액을 제외한다는 조항을 넣으셔도 좋습니다.

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이 부분은 임대차 계약서상 특약사항으로 기재하시면, 제소전화해 조항에서도 반영이 가능한 사안으로 보입니다. 즉 성립된 화해조서는 확정판결과도 같기 때문에 계약서상 특약 부분과 제소전화해 조항을 동일하게 넣는 것이 중요합니다.

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그렇다면 특약사항을 어떻게 넣는 것이 좋을까요.

저희 '엄정숙변호사의 제소전화해'에 전화문의 주시는 많은 분들도 특약을 어떻게 써야 하는지 묻는 분들이 많았습니다. 상황마다 다른 특약을 한개 단어로 설명할 수 있는 것이 아니기 때문에 전화로 상황을 설명해 주시면 특약사항과 제소전화해의 연관성에 해서 도움 드릴 수 있습니다. 물론 전화상담은 무료입니다.

(업무시간이 아니면 홈페이지의 무료상담을 이용하시면 됩니다.)

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세입자의 무리한 요구를 방지하는 차원에서 넣는 화해 조항이라도 몇 가지 조건을 갖추어야 합니다. 첫 번째는 강행법규에 위배되지 않는 내용이여야 한다는 점입니다.

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법원에서도 양측이 합의한 사안일 경우에는 강행법규에 위배되지 않는 내용일 때 제소전화해 조항으로 성립이 가능하기 때문입니다.

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가령 '무리한 요구가 계속 되면 권리금이나 갱신요구권을 포기 시키는다는 내용을 조항으로 넣는다'고 가정해 보겠습니다. 상가 임대차보호법 상 건물주가 세입자의 권리금이나 갱신요구권을 거부한다는 것은 불법위행에 해당됩니다.

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물론 임대료 3기분 이상 연체나 무단 전대 같은 세입자의 불법행위가 발생한다면 위 조항을 거부할 수 있는 사유가 되지만 무리한 요구를 한다고 해서 건물주가 강행법규를 위반한다는 조항은 법원에서 기각될 확률이 높기 때문에 주의해셔야 할 부분입니다.

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제소전화해는 무엇보다 상호 합의가 중요합니다. 물론 무리한 요구 시 들어주는 조건으로 3달 치 임대료를 보증금에서 제한다는 조항이 법규에 위반되지는 않더라도 세입자가 거부할 수도 있는 조항입니다.

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만약 세입자가 해당 조항에 불만을 품고 제소전화해에 동의하지 않거나 고의로 법원에서 지정해주는 화해 기일에 불출석 한다면 화해 조서는 성립될 수 없습니다.

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따라서 강행법규를 위반하지 않는 선에서 세입자의 무리한 조항을 막고 싶다면 조건부 조항에 대한 원만한 합의로 세입자의 동의를 얻는 것이 중요하다고 말씀드리고 싶습니다.

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제소전화해 조서 작성 시 어떤 조항을 넣는냐는 법률적인 지식이 필요합니다. 세입자의 불법행위나 무리한 요구를 방지하기 위해 마련된 제도이지만 건물주가 법률 사항에 대해 잘 모른다면 제소전화해는 성립될 수 없습니다.

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따라서 제소전화해는 법률 전문가와 화해 조항에 대해 충분히 상의하고 상담 받는 것이 필요합니다. 저희 엄정숙변호사의 제소전화해는 지금까지 2000건 이상의 화해 조서를 성립한 경험이 있습니다.

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제소전화해의 준비부터 초기 성립, 그리고 재계약시 이뤄지는 제소전화해 재작성과 갱신 내용까지 꼼꼼히 도와드리기 때문에 경험이 적은 변호사 사무실 대비 확실한 가이드 라인을 제시해 드리고 있습니다.

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먼저 홈페이지를 통해 제소전화해 관련 정보를 수집해 보시고 무료 상담 전화를 통해 전문가와 상의해 보시는 것을 추천해 드립니다. 홈페이지는 네이버에서 엄정숙변호사의 제소전화해를 검색하시면 찾으실 수 있습니다.