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[실무연구자료] 계약 기간 중 건물주 사망 제소전화해 효력은?
"몇 달 전 아버지께서 돌아가셨습니다. 문제는 아버지가 건물주인데 돌아가시 전부터 세입자가 임대료를 연체하고 있다는 겁니다. 상속인인 제가 임대차 해지통보를 하자 세입자는 건물주가 사망했으니 제소전화해 조서는 무효라고 주장하고 있습니다. 상속인인 제가 제소전화해 조서로 강제집행을 못하는 건가요?"
제소전화해는 건물주와 세입자 각각의 당사자를 특정해 확정 판결과도 같은 화해조서를 성립하는 제도입니다. 즉 명도소송을 거치지 않고도 건물주가 건물 명도에 대한 확정 판결문을 미리 받아둔다는 말입니다. 그런데 만약 계약 기간 중 건물주가 사망한다면 어떨까요? 건물주와 세입자의 동의 그리고 당사자 특정이 중요한 제소전화해에서 건물주가 사망한다면 상황은 그리 간단치 않습니다. 그래서 오늘은 제소전화해를 성립한 후 건물주가 사망한다면 제소전화해 효력은 유효한지 알아보는 자리를 마련했습니다. 본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 대한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.
민법 1005조에는 '상속인은 상속개시된 때로부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계한다'고 규정하고 있습니다. 즉 계약 기간 중 건물주가 사망하면 상속인이 임대차 계약서상 건물주의 지위를 그대로 승계하게 됩니다. 따라서 건물주의 상속인이 상속 포기를 하기 않는 한 새로운 건물주가 된다는 말입니다. 때문에 세입자는 상속인에게 매달 임대료를 납부할 의무가 있으며, 임대차 해지 사유가 발생하면 상속인이 임대차 계약 해지도 통보할 수 있습니다.
그렇다면 만약 세입자가 화해조서를 위반한다면 제소전화해 조서는 유효할까요? 제소전화해는 당사자 특정이 중요합니다. 다시 말해 계약서상 처럼 화해조서에도 건물주와 세입자의 이름이 정확히 기재되어 있어야 한다는 말입니다. 그런데 건물주의 사망으로 당사자가 바뀐 상황에서 세입자가 제소전화해 조서를 위반한다면 이 조서가 유효하지 않다고 주장하는 세입자들이 종종있습니다. 하지만 상속인이 법원에 승계집행문 부여를 신청한다면 화해조서를 위반한 세입자를 상대로 강제집행을 진행할 수 있습니다. 쉽게 말해 화해조서는 하나의 판결문과도 같습니다. 다만 건물주가 사망했으니 상속인이 그 권한을 승계 받았다는 의미의 승계집행문을 받으면 상속인에게도 강제집행을 신청할 권한이 생기는 것입니다.
건물주의 권한 승계는 건물 매매시 건물주가 바뀌었을 때도 등장하게 됩니다. 하지만 매매로 인한 승계와 상속으로 인한 포괄적 권리승계에는 차이점이 있습니다. 매매 승계의 경우 세입자가 이의 신청을 통해 새 건물주의 권한 승계를 일정부분 거부할 수 있습니다. 하지만 상속으로 인한 포괄적 권리승계는 세입자가 거부하지 못한다는 특징이 있습니다. 즉 건물주가 바뀜에 따라 세입자에게 불리함이 있다면 그부분에 대해 거부할 권리가 있지만, 건물주의 사망으로 상속인에게 포괄적 승계가 된다면 거부가 불가능하다는 말입니다. 또 한가지 차이점은 매매 승계의 경우 이전 건물주에게는 3기분 이상 임대료가 연체됐지만 새 건물주에게는 임대료 연체가 없다면 새 건물주는 임대차 계약을 해지할 수 없습니다. 채권 양수, 양도 계약이 없었다면 말이죠. 하지만 상속으로 인한 포괄적 승계는 연체 시기나 채권 양수, 양도 계약과 상관없이 임대차 해지 사유에 해당하는 임대료 연체가 있다면 곧바로 제소전화해 조서 위반으로 임대차 계약해지를 통보할 수 있습니다.
반대로 제소전화해를 맺은 세입자가 계약 기간 중 사망한다면 어떨까요. 이때도 마찬가지로 상속인이 세입자로서의 권한을 승계받게 됩니다. 때문에 계약서상에 명시된 계약 기간을 지켜야 하며, 매달 건물주에게 임대료를 지급해야 합니다. 다만 세입자가 하던 사업이니 만큼 상속인이 이어받을 능력이 없다면 어쩔 수 없는 상황을 감안해 건물주와 합의 하에 조기에 계약을 종료할 수도 있습니다. 하지만 어디까지나 세입자 상속인의 개인 사정일뿐 법률상 정해진 규정은 아니기 때문에 승계 받은 세입자의 의무를 다해야 합니다. 예외적인 이야기지만 상속인도 계약 기간을 다 채우고 동종업계 신규 세입자를 주선한다면 권리금 거래도 가능합니다.
만약 세입자의 사망으로 권한을 승계받은 상속인이 임대료를 연체할 경우 건물주는 제소전화해 조서 위반으로 강제집행까지 신청할 수 있는데요. 다만 건물주의 사망 시처럼 당사자 특정이 달라졌기 때문에 이 경우에도 법원에 승계집행문 부여 신청을 통해 세입자의 권한을 이어받은 상속인으로 당사자를 수정하셔야 합니다.
제소전화해를 맺은 건물주와 세입자 중 누가 사망해도 그 지휘는 상속인에게 승계됩니다. 즉 건물주가 사망하면 상속인이 건물주가 되며, 세입자가 사망하면 상속인이 세입자가 된다는 말입니다. 상속인은 각 지휘에 맞는 권리와 의무를 행사할 수 있습니다. 제소전화해 조서 위반 시에도 양측 중 누가 사망했더라도 강제집행을 진행하기 위해서는 승계집행문 부여가 필요합니다. 매매 승계 시에는 채권 양수, 양도 계약 과정이 필요하지만 상속으로 인한 포괄적 승계 시에는 필요치 않습니다.
지금까지 건물주 사망시 제소전화해 효력에 대해 알아보았습니다. 최근 제소전화해 신청을 개인이 직접 진행하는 경우가 종종 있습니다. 하지만 개인은 법률지식이 부족하기 때문에 몇가지 난관에 봉착하게 됩니다. 법률에 대해 잘 모르기 때문에 강행법규를 위반하는 조항을 넣기 쉬우며, 강제집행 시 제소전화해 조서내용이 달라 집행 불능이 되는 낭패를 보곤합니다.
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