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[실무연구자료] 제소전화해 재신청이 필요한 3가지 경우
"세입자와 임대차 계약을 맺으면서 제소전화해를 신청했습니다. 비용은 크게 들지 않았지만 제소전화해 준비와 성립까지 일정 기간이 소요됐습니다. 한 가지 걱정인 것은 성립에 필요한 기간이 들더보니 혹시나 계약 기간 중 제소전화해 재신청이 필요한 상황이 생길지입니다. 세입자와 계약 기간 중 어떤 경우에 제소전화해를 다시 신청해야 할까요?"
경험이 적은 건물주들은 제소전화해를 다시 신청해야 하는 상황에 대해 잘 모르는 경우가 많습니다. 때문에 제소전화해 재신청이 꼭 필요한 경우 모르고 지나가 낭패를 보기도 하고 오히려 재신청이 필요없지만, 이를 두고 전전긍긍하기도 합니다. 하지만 제소전화해 재신청 여부는 가벼이 여겨서는 안됩니다. 실제로 강제집행이 필요한 상황에서는 재신청이 되지 않았다면 제소전화해 조서가 무효가 되어 법 절차 진행이 어렵기 떄문입니다. 이에 오늘은 제소전화해 재신청이 필요한 경우 3가지를 설명해 드리겠습니다. 제소전화해는 대부분 이 3가지 상황에는 반드시 제소전화해를 신청해야 하니 숙지해 두시기 바랍니다.
제소전화해가 꼭 필요한 첫 번째 경우는 계약 당사자가 달라졌을 경우입니다. 계약 당사자는 당연히 임대차 계약을 맺는 건물주와 세입자를 뜻합니다. 따라서 건물주와 세입자가 달라졌다면 기존 제소전화해는 무효가 되고 제소전화해는 다시 신청해야 합니다. 세입자가 바뀌는 경우는 계약 기간이 끝나는 당연한 상황이 있지만, 세입자의 지인이 점포를 이어받아 장사를 하거나 세입자의 자식이 점포를 이어받을 때도 계약 당사자가 달라졌기 때문에 제소전화해 재신청이 필요합니다. 이는 건물주도 동일합니다. 최초 계약을 맺은 건물주가 다른 사람에게 건물을 매매했다면 건물주 명의가 달라졌기 때문에 새로운 건물주와 기존 세입자는 새롭게 제소전화해를 신청해야 합니다. 반면 건물주 명의가 달라졌지만 제소전화해가 필요 없는 경우도 있습니다. 기존 건물주가 계약 기간 중 사망했을 경우인데요. 이 때는 건물주의 상속인이 건물주의 지위를 승계받고 상속이 개시된 때로부터는 건물주의 재산에 대한 포괄적 권리 의무를 승계한다는 민법 1005조의 규정에 따라 별도의 제소전화해 재신청 절차 없이도 기존 화해 조서가 유효하게 됩니다. 단 한가지 명심해야 할 점은 사망이 아닌 일반적인 상속으로 인해 건물주의 아들이 새로운 건물주가 되었다면 이때는 제소전화해를 다시 신청해야 합니다. 즉 건물주의 사망으로 인한 상속은 어쩔 수 없는 상황에서 건물주가 바뀐것이니 상속인이 기존 건물주의 권리행사를 할 수 있지만, 건물주가 살아있는 상태에서 진행한 상속절차는 매매를 통해 건물주가 바뀌는 것과 동일한 것으로 봐야 한다는 것입니다.
제소전화해 재신청이 필요한 두 번째 경우는 점포 형태가 달라졌을 경우입니다. 흔한 경우는 아니지만 최초 계약 이후 세입자가 임차한 점포를 늘려 장사를 계획하는 상황이 생기기도 합니다. 가령 1층 1호실에서만 장사를 해오던 세입자가 매출이 늘어나 점포 규모를 늘리고자 할 때 1층 2호실까지 임차해 장사를 하는 경우가 대표적입니다. 제소전화해는 임대차 계약 당시 맺었던 당사자 명의 뿐 아니라 도명 특정이 중요하게 여겨집니다.
강제집행을 할 떄 법원의 집행관은 제소전화해에 명시된 세입자와 특정된 점포 내에서만 강제집행을 하기 때문입니다. 따라서 제소전화해를 맺을 당시 임차한 점포와 현재 점포 규모가 달라졌다면 당연히 제소전화해도 다시 신청해야 추후 강제집행이 필요한 상황에서도 안전하게 건물을 돌려받을 수 있습니다. 반면 도면상 임차한 면적은 그대로지만, 단지 내부 인테리어만 바꾸는 형태라면 제소전화해는 재신청할 필요가 없습니다.
마지막으로 제소전화해 재신청이 필요한 상황 세 번째는 세입자가 전대차 사업자일 경우입니다. 전대차 사업이란 건물주로부터 건물을 임차한 세입자가 다른 세입자에게 재임대하는 형태를 말합니다. 이때 최초 건물을 임차한 세입자는 전대인이 되며, 전대인에게 건물을 임차한 세입자를 전차인이라고 합니다. 대표적으로 고시원 사업을 들 수 있습니다. 건물주에게서 건물을 임차한 고시원 업자가 실거주를 희망하는 고시원 세입자를 받는 계약을 말합니다. 이때 제소전화해는 건물주, 전대인, 전차인 세 명을 모두 특정하여 제소전화해를 신청하게 되는데요. 전대인이 한명의 전차인만 받고 끝나는 경우가 아닌 이상 전차인이 바뀔 때마다 제소전화해는 다시 신청해 줘야 합니다. 이 과정에서 주의할 점은 번거롭더라도 건물주가 반드시 주체가 되어 제소전화해를 맺어야 하며, 전대인과 전차인끼리 제소전화해를 맺도록 한다면 추후 문제 발생 시 명도소송을 다시해야 하기 때문에 건물주가 꼼꼼히 살펴야 합니다.
제소전화해를 맺는 방법에는 여러가지가 있습니다. 변호사를 선임하는 방법과 셀프로 제소전화해를 준비하는 방법이 있는데요. 만약 셀프로 제소전화해를 준비한다면 오늘 주제에서 다룬 재신청이 필요한 상황에서 적절한 대응이 늦거나 하지 못한다는 큰 단점이 존재합니다. 따라서 제소전화해 신청 단계부터 법률전문가의 도움을 받는 다면 성립까지의 안정성과 편의성이 높을 뿐만 아니라 사후 문제 발생 시 대처에서도 확연히 다른 결과를 보실 수 있습니다.
저희 엄정숙 변호사의 제소전화해는 지금까지 3000여건에 이르는 제소전화해 성립 경험으로 즉각적이고 효율적인 도움을 드리고 있습니다. 특히 초기 상담부터 남다른 서비스를 제공하고 있는데요. 무료전화상담 서비스를 제공하여 상담의 문턱을 확 낮춰드리고 있습니다.
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