"세입자와 상가 임대차 계약을 맺으면서 제소전화해도 신청해 둔 상황입니다. 한 가지 궁금한 것은 제소전화해서 성립되면 해당 조서의 소멸시효가 언제까지인지 잘 모른다는 점입니다. 건물주와 세입자가 맺은 제소전화해 조서는 법률상 언제까지 효력을 인정받을 수 있나요?"

​

상가 세입자와 맺은 제소전화해 조서의 소멸시효를 두고 건물주들이 혼란을 겪는 일이 종종 발생합니다. 제소전화해 효력은 법원으로부터 성립결정을 받은 직후 발생하지만 성립된 제소전화해가 언제까지 효력이 발생하는지 모르는 경우도 많기 때문입니다.

​

제소전화해는 계약 당사자 간 약속된 합의를 법원으로부터 성립결정을 받는 하나의 판결 절차와 같습니다. 때문에 소멸시효가 존재하는 소송이나 판결 절차와 같이 제소전화해도 해당 기간을 주의해야 하는지 혼란을 겪을 수 있는데요. 오늘은 제소전화해의 효력은 언제까지 유효할까에 대해 살펴보는 자리를 마련했습니다.

​

본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 링크를 참고해 주시기 바랍니다.

​

​

제소전화해에 관한 효력기간은 결론부터 말씀드리면 건물주와 세입자 즉 계약 당사자 간 계약이 유지되고 있다면 소멸시효의 영향을 받지 않습니다. 다시 말해 계약이 끝날 때까지는 제소전화해 조서도 유효하다는 말입니다.

​

가령 상가 임대차 계약을 1년 내지 2년 동안만 맺은 상황이라고 가정해 봅시다. 상가 임대차보호법(이하 상임법)상에는 특별한 사정이 없는 이상 세입자가 10년동안 갱신요구권을 행사할 수 있다고 규정하고 있습니다.

​

이 경우 임대차 계약 사항과 달리 세입자가 갱신요구권을 행사해 버리면 제소전화해 조서도 소멸시효에 의해 무효가 된다고 생각하는 경우가 많은데요. 이러한 상황은 대비해 제소전화해 조서에는 '계약이 끝날 때 세입자는 부동산을 건물주에게 인도해야 한다'라는 조항과 '계약 갱신 시에도 제소전화해 조서는 유효하다'라는 내용을 넣기 마련입니다.

​

다시 말해 임대차 계약서상에는 이미 계약 기간이 끝났지만, 갱신요구권으로 인해 계약이 갱신된다면 계약이 유지되고 있는 상황이기 때문에 제소전화해 조서도 여전히 유효하다는 뜻입니다.

만약 계약이 끝난 것은 아니지만, 계약 당사자가 변경된 경우라면 어떨까요? 계약과 제소전화해 조서에는 세입자로 되어 있지만, 세입자 명의 사업자에 공동 명의자가 생겼거나 사정으로 인해 세입자의 지인이 점포를 운영하는 경우를 예로 들 수 있습니다.

​

이 때는 당사자가 달라졌기 때문에 제소전화해 조서가 무효가 될 수 있습니다. 제소전화해는 임대차 계약 사항을 준수하자는 의미도 있지만, 계약 사항 위반 시 건물주가 강제집행을 통해 빠르게 부동산을 인도받기 위한 목적이 가장 큽니다.

​

하지만 점포를 운영하기로 했던 세입자가 아닌 다른 사람이 점유하고 있다면 강제집행 조차 어려워질 수 있습니다. 따라서 제소전화해 조서에 대한 유효함을 주장하기 위해서는 현 점유자가 달라졌다면 반드시 재신청 절차를 통해 제소전화해 조서 내용을 알맞게 갱신해야 합니다.

반면 세입자가 아닌 건물주가 다른 사람에게 건물을 매도한 상황이라면 어떨까요? 제소전화해 조서는 강제집행을 위해 당사자 특정이 매우 중요합니다. 다만 건물주가 바뀐 상황에서도 제소전화해 조서는 유효한 경우가 많은데요.

​

건물을 하나의 물건으로 가정했을 때 보증기간이 아직 남아 있는 물건을 다른 사람에게 매도하더라도 보증 서비스가 그대로 유효한 것과 비슷한 상황으로 이해 하면 쉽습니다.

​

따라서 건물주가 바뀐 후 제소전화해 재신청을 하지 않더라도 강제집행이 필요한 상황에서는 승계집행문 부여 신청을 통해 인도절차를 진행할 수 있습니다. 다만 전 건물주때부터 제소전화해 조서 내용을 위반한 경우라면 건물주 간 채권 양도, 양수 계약을 통해서만 세입자에게 책임을 물을 수 있다는 사실을 명심해야 합니다.

한편 계약당사자는 그대로지만 계약 사항이 변경된 경우에도 제소전화해 소멸시효는 적용받지 않습니다. 계약 사항이 변경된 경우는 임대료 증감을 들 수 있는데요.

​

상임법상 세입자는 3기 이상 임대료를 연체 시 제소전화해 조서 위반으로 강제집행 신청이 가능합니다. 하지만 임대료가 변경됐을 경우 그 금액을 따로 조서 내용에 넣지 않아 제소전화해 조서가 무용지물이 되지 않을까 걱정하는 경우가 있는데요.

​

임대료 증가 시 임대차 계약서를 수정하거나 당사자 간 합의대한 증거만 있다면 큰 문제 없이 제소전화해 조서가 유효함을 증명할 수 있기 때문에 해당 사항만으로 제소전화해 소멸시효를 걱정할 필요가 없습니다.

​

제소전화해 신청은 변호사의 도움 없이 개인과 개인이 신청할 수 있는 제도입니다. 하지만 조서작성부터 법률적인 지식과 이해가 필요한 부분이 많아 법원의 성립 결정 시 기각이 되는 경우도 굉장히 많습니다. 시간과 비용을 절약하려다가 오히려 더 큰 고생을 할 수 있다는 말인데요.

​

저희 엄정숙 변호사의 제소전화해는 무료 상담전화 서비스 제도를 운영해 시작부터 부담 없이 상담을 받을 수 있으며, 지금까지 3000여회에 이르는 제소전화해 성립 결정을 받은 변호사 사무실입니다. 따라서 제소전화해 신청 시 무엇이 문제가 되고 어떻게 해야 의뢰인 분들이 편할 수 있는지 다양한 경험을 보유하고 있습니다.

​

제소전화해는 무엇보다 경험이 많은 변호사 사무실에게 맡기는 것이 현명한 선택입니다. 전화 상담이 부담스러우시다면 홈페이지를 통한 무료 온라인 상담도 마련되어 있으니 이 부분도 참고해 주시기 바랍니다.

​

홈페이지는 네이버에서 엄정숙변호사의 제소전화해를 검색하시면 쉽게 찾을 수 있습니다.