[실무연구자료] 당사자의 '인감'과 임차한 '도면' 없으면 제소전화해 신청 조차 못해 > [공지사항 - 엄정숙변호사의 제소전화해]
 
 

 

작성자 법도제소전화해센터
작성일 2022-12-09 (금) 11:38
ㆍ조회: 1112  
[실무연구자료] 당사자의 '인감'과 임차한 '도면' 없으면 제소전화해 신청 조차 못해

"생애 처음 매입한 건물에 새로운 세입자가 들어와 제소전화해를 맺으려고 합니다. 임대차 계약 자체가 처음이라 제소전화해는 변호사를 선임해 진행할 계획인데요. 제가 제소전화해 신청에 대해 경험이 없다보니 선임과정 외 무엇이 필요하고 세입자에게 무엇을 당부해야 하는지 궁금합니다"



초보 건물주들은 제소전화해 신청을 두고 혼란을 겪는 일이 자주 발생합니다. 건물 매입은 공인 중계사의 도움으로 비교적 손쉽게 계약 과정을 진행할 수 있지만, 제소전화해는 법률적인 지식과 절차에 대한 이해가 없다면 절차 진행이 어려운 경우가 많기 때문입니다.


건물주라면 추후 세입자에게 문제가 발생할 상황을 대비해 제소전화해 신청을 희망하기 마련입니다. 대부분 제소전화해 절차 진행 시 변호사를 선임하는 경우가 많아 자신이 준비해야 할 사항은 없다고 생각하는 경우가 많은데요. 하지만 제소전화해 신청에서 두 가지 사항을 준비하지 않으면 낭패를 볼 수 있다는 사실을 명심해야 합니다.


이에 이번시간에는 제소전화해 신청에서 꼭 필요한 두 가지 준비물에 관해 살펴보는 자리를 마련했습니다.


본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.



제소전화해는 당사자 합의와

목적물 특정이 중요하다

제소전화해는 건물주와 세입자 다시 말해 임대차 관계에 있는 사람이 서로 합의 하에 맺는 계약과 같습니다. 누구 한 사람이라도 제소전화해 신청에 동의하지 않는다면 성립될 수 없다는 말인데요.


또한 제소전화해는 계약을 맺는 당사자뿐 아니라 세입자가 임차한 점포를 특정해야 합니다. 즉 계약을 맺는 세입자를 특정하는 것도 중요하지만 그 세입자가 임차한 목적물을 특정해야 한다는 말입니다. 당연한 원리지만 A 세입자가 임차한 목적물은 가.인데 나.로 특정한다면 이치상 맞지 않는 의미입니다.


따라서 제소전화해 신청 절차에서는 건물주와 세입자를 증명하고 세입자가 임차한 목적물을 특정할 준비물이 필요한 것입니다.

당사자 합의의

상징적 준비물 '인감'

제소전화해 당사자를 특정할 때는 그 사람을 증명할 수 있는 객관적인 증거가 필요합니다. 대표적으로 인감도장입니다. 법원에서 당사자의 의지로 제소전화해를 신청했는지 판단할 때는 이 인감이 중요한 요소가 되는데요. 변호사를 선임한 경우라도 자신이 직접 변호사에게 대리권을 위임했는지 판단할 때도 인감도장이 찍혀 있는지 아닌지로 판단하게 됩니다.



그렇다면 왜 이렇게 본인 확인에 중요한 기준을 세운 것일까요? 제소전화해는 계약자 본인의 의자와 동의로 맺는다는 기본 원칙이 있지만, 강제집행 시를 대비한 법 절차기 때문입니다. 제소전화해는 집행력이 있기 때문에 세입자가 위법을 저질렀다면 강제집행까지 신청할 수 있습니다.


강제집행은 세입자의 소유물과 점유권을 강제로 빼앗는 절차기 때문에 신중하게 진행되는 특징이 있습니다. 그런데 제소전화해에 특정된 인물이 아닌 다른 사람이 점포를 점유하고 있다면 법원의 집행관이라도 강제집행과 무관한 사람을 내보낼 수 없기 때문에 당사자 특정이 중요한 것입니다.


흔한 경우는 아니지만 법원에 따라 공증을 요구하는 경우도 있습니다. 주로 위임장을 공증 받아야 제소전화해 신청서를 받는 경우라고 볼 수 있습니다. 다만 모든 법원이 공증을 요구하는 것은 아니기 때문에 걱정할 필요는 없지만, 까다로운 절차인만큼 주의가 필요하다는 설명입니다.

임차 목적물 특정의

상징적 준비물 '도면'

당사자 특정과 더불어 제소전화해 신청에는 임차 목적물의 특정이 중요합니다. 이 역시 강제집행 시 중요한 역할을 하기 때문인데요.


강제집행 시 당사자가 다르면 강제집행이 불가능한 것처럼 강제집행을 할 장소가 없거나 임대차 계약서와 다르다면 집행절차가 불가능해 집니다.


가령 도면특정 없이 제소전화해 조서에 '세입자가 임차한 목적물은 3층'이라고 특정한 상황으로 가정해 봅시다. 이후 강제집행이 필요한 상황에서 집행관이 현장을 방문하였는데 3층이 1개 호실이 아닌 2개 호실로 나뉜 경우라면 강제집행을 진행할 수 없습니다. 잘못을 저지른 세입자는 3층 1호실 세입자인데 자칫 2호실도 함께 집행 절차를 진행한다면 무고한 세입자가 피해를 볼 수 있기 때문입니다.


따라서 도면을 제출할 때도 세입자가 한층 전체를 임차했는지 일부만 임차했는지 실제 세입자가 점유하고 있는 범위를 정확해 특정해야 추후 문제 발생시 집행절차가 문제 없이 진행될 수 있습니다.

화해 기일 준수는

기본!

한편 모든 사항을 잘 준비한 제소전화해 신청 후에도 주의할 점은 남아 있습니다. 제소전화해 성립의 마지막 관문인 화해기일을 잘 준수해야 한다는 점인데요.


요즘에는 대부분 변호사를 선임하여 대리 출석이 가능하기 때문에 큰 문제가 발생하지는 않습니다. 다만 변호사를 선임하지 않는 셀프 제소전화해를 진행하는 경우가 종종 발생하기 때문에 문제가 생길 수 있습니다. 경제적 시간적 여유가 있는 건물주와 달리 생계 활동으로 바쁜 세입자는 화해 기일을 준수하지 못하는 경우가 생길 수 있습니다.


이 경우 제소전화해는 성립될 수 없습니다. 다만 법원에서는 한 번의 화해 기일을 더 지정해 주는데요. 이 기회마저 놓친다면 제소전화해 신청은 기각되어 다시 재신청을 거쳐야 하는 상황이 발생할 수 있기 때문에 화해 기일은 반드시 지켜야 합니다.


제소전화해 신청

법률전문가의 도움이 필수

제소전화해는 개인이 준비하여 신청하는 방법도 존재합니다. 하지만 법률적인 지식이 필요한 절차인 만큼 성립까지 까다로운 과장들이 존재해 잦은 실수가 발생하곤 합니다.


이 경우 오히려 변호사 선임 비용을 아끼려다 시간과 경제적 비용 모두 오히려 낭비가 되는 상황이 생길 수 있습니다. 어차피 제소전화해는 변호사를 선임하더라도 소송 대비 현저히 낮은 금액으로 절차를 진행할 수 있기 때문에 현명한 판단이 요구됩니다.


저희 엄정숙변호사의 제소전화해는 초기 상담비용부터 부담을 줄여드리고자 무료전화상담 제도를 운영하고 있습니다. 고작 몇분의 전화상담으로 고액의 상담료를 요구하는 다른 변호사 사무실과 차별화된 장점이 있습니다.



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