"생애 처음 매입한 건물에 새로운 세입자가 들어와 제소전화해를 맺으려고 합니다. 임대차 계약 자체가 처음이라 제소전화해는 변호사를 선임해 진행할 계획인데요. 제가 제소전화해 신청에 대해 경험이 없다보니 선임과정 외 무엇이 필요하고 세입자에게 무엇을 당부해야 하는지 궁금합니다"

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초보 건물주들은 제소전화해 신청을 두고 혼란을 겪는 일이 자주 발생합니다. 건물 매입은 공인 중계사의 도움으로 비교적 손쉽게 계약 과정을 진행할 수 있지만, 제소전화해는 법률적인 지식과 절차에 대한 이해가 없다면 절차 진행이 어려운 경우가 많기 때문입니다.

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건물주라면 추후 세입자에게 문제가 발생할 상황을 대비해 제소전화해 신청을 희망하기 마련입니다. 대부분 제소전화해 절차 진행 시 변호사를 선임하는 경우가 많아 자신이 준비해야 할 사항은 없다고 생각하는 경우가 많은데요. 하지만 제소전화해 신청에서 두 가지 사항을 준비하지 않으면 낭패를 볼 수 있다는 사실을 명심해야 합니다.

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이에 이번시간에는 제소전화해 신청에서 꼭 필요한 두 가지 준비물에 관해 살펴보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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제소전화해는 건물주와 세입자 다시 말해 임대차 관계에 있는 사람이 서로 합의 하에 맺는 계약과 같습니다. 누구 한 사람이라도 제소전화해 신청에 동의하지 않는다면 성립될 수 없다는 말인데요.

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또한 제소전화해는 계약을 맺는 당사자뿐 아니라 세입자가 임차한 점포를 특정해야 합니다. 즉 계약을 맺는 세입자를 특정하는 것도 중요하지만 그 세입자가 임차한 목적물을 특정해야 한다는 말입니다. 당연한 원리지만 A 세입자가 임차한 목적물은 가.인데 나.로 특정한다면 이치상 맞지 않는 의미입니다.

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따라서 제소전화해 신청 절차에서는 건물주와 세입자를 증명하고 세입자가 임차한 목적물을 특정할 준비물이 필요한 것입니다.

제소전화해 당사자를 특정할 때는 그 사람을 증명할 수 있는 객관적인 증거가 필요합니다. 대표적으로 인감도장입니다. 법원에서 당사자의 의지로 제소전화해를 신청했는지 판단할 때는 이 인감이 중요한 요소가 되는데요. 변호사를 선임한 경우라도 자신이 직접 변호사에게 대리권을 위임했는지 판단할 때도 인감도장이 찍혀 있는지 아닌지로 판단하게 됩니다.

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그렇다면 왜 이렇게 본인 확인에 중요한 기준을 세운 것일까요? 제소전화해는 계약자 본인의 의자와 동의로 맺는다는 기본 원칙이 있지만, 강제집행 시를 대비한 법 절차기 때문입니다. 제소전화해는 집행력이 있기 때문에 세입자가 위법을 저질렀다면 강제집행까지 신청할 수 있습니다.

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강제집행은 세입자의 소유물과 점유권을 강제로 빼앗는 절차기 때문에 신중하게 진행되는 특징이 있습니다. 그런데 제소전화해에 특정된 인물이 아닌 다른 사람이 점포를 점유하고 있다면 법원의 집행관이라도 강제집행과 무관한 사람을 내보낼 수 없기 때문에 당사자 특정이 중요한 것입니다.

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흔한 경우는 아니지만 법원에 따라 공증을 요구하는 경우도 있습니다. 주로 위임장을 공증 받아야 제소전화해 신청서를 받는 경우라고 볼 수 있습니다. 다만 모든 법원이 공증을 요구하는 것은 아니기 때문에 걱정할 필요는 없지만, 까다로운 절차인만큼 주의가 필요하다는 설명입니다.

당사자 특정과 더불어 제소전화해 신청에는 임차 목적물의 특정이 중요합니다. 이 역시 강제집행 시 중요한 역할을 하기 때문인데요.

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강제집행 시 당사자가 다르면 강제집행이 불가능한 것처럼 강제집행을 할 장소가 없거나 임대차 계약서와 다르다면 집행절차가 불가능해 집니다.

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가령 도면특정 없이 제소전화해 조서에 '세입자가 임차한 목적물은 3층'이라고 특정한 상황으로 가정해 봅시다. 이후 강제집행이 필요한 상황에서 집행관이 현장을 방문하였는데 3층이 1개 호실이 아닌 2개 호실로 나뉜 경우라면 강제집행을 진행할 수 없습니다. 잘못을 저지른 세입자는 3층 1호실 세입자인데 자칫 2호실도 함께 집행 절차를 진행한다면 무고한 세입자가 피해를 볼 수 있기 때문입니다.

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따라서 도면을 제출할 때도 세입자가 한층 전체를 임차했는지 일부만 임차했는지 실제 세입자가 점유하고 있는 범위를 정확해 특정해야 추후 문제 발생시 집행절차가 문제 없이 진행될 수 있습니다.

한편 모든 사항을 잘 준비한 제소전화해 신청 후에도 주의할 점은 남아 있습니다. 제소전화해 성립의 마지막 관문인 화해기일을 잘 준수해야 한다는 점인데요.

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요즘에는 대부분 변호사를 선임하여 대리 출석이 가능하기 때문에 큰 문제가 발생하지는 않습니다. 다만 변호사를 선임하지 않는 셀프 제소전화해를 진행하는 경우가 종종 발생하기 때문에 문제가 생길 수 있습니다. 경제적 시간적 여유가 있는 건물주와 달리 생계 활동으로 바쁜 세입자는 화해 기일을 준수하지 못하는 경우가 생길 수 있습니다.

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이 경우 제소전화해는 성립될 수 없습니다. 다만 법원에서는 한 번의 화해 기일을 더 지정해 주는데요. 이 기회마저 놓친다면 제소전화해 신청은 기각되어 다시 재신청을 거쳐야 하는 상황이 발생할 수 있기 때문에 화해 기일은 반드시 지켜야 합니다.

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제소전화해는 개인이 준비하여 신청하는 방법도 존재합니다. 하지만 법률적인 지식이 필요한 절차인 만큼 성립까지 까다로운 과장들이 존재해 잦은 실수가 발생하곤 합니다.

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이 경우 오히려 변호사 선임 비용을 아끼려다 시간과 경제적 비용 모두 오히려 낭비가 되는 상황이 생길 수 있습니다. 어차피 제소전화해는 변호사를 선임하더라도 소송 대비 현저히 낮은 금액으로 절차를 진행할 수 있기 때문에 현명한 판단이 요구됩니다.

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