"전 세입자가 제 동의 없이 무단전대를 해서 명도소송까지 진행한적이 있습니다. 그런데 명도소송 과정이 길어 심적 부담과 경제적 부담이 컸습니다. 새로운 세입자부터는 이러한 불법행위를 막고 싶은데 방법이 없을까요?"

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세입자의 불법적인 행위로 마음고생 하는 건물주들이 생각보다 많습니다. 문제는 불법을 저지른 세입자를 내보내기 위해서는 명도소송을 거쳐야 하고 승소 판결이 나도 강제집행을 해야 안전하게 세입자를 내보낼 수 있어 해당 기간 동안 새로운 세입자조차 받을 수 없다는 것입니다.

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뿐만 아니라 명도소송을 거치는 기간적 손해와 마음의 상처가 늘어난다는 단점이 있었습니다. 그러면 세입자의 불법행위를 사전에 방지할 수 있는 방법은 없는걸까요? 오늘은 이 부분에 관해 살펴보도록 하겠습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 기사 칼럼이 있습니다. 자세한 사항이 궁금하신 분들은 기사 링크를 참고하시기 바랍니다.

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세입자의 불법 행위를 사전에 방지할 수 있는 가장 효과적인 방법은 제소전화해 신청을 하는 것입니다. 많은 세입자와의 계약을 경험한 건물주분들이라면 이미 알고 계실텐데요. 그래서 임대차 계약 시 제소전화해 조건을 특약사항에 넣기도 합니다. 물론 세입자가 이를 거부할 수 있는 자유가 있지만, 제소전화해를 거부하면 건물주 입장에서도 임대차 계약을 거부할 자유가 있습니다.

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다만 제소전화해 조서는 서로의 약속 사항에 대해 충분한 합의로 작성되며, 강행법규를 위반한 사항은 넣을 수 없기 때문에 이를 거북스럽게 생각하는 세입자들은 크게 없다고 보시면 됩니다. 따라서 새로운 세입자와 계약할 당시부터 적극적으로 제소전화해 신청을 권유해도 계약 절차에 큰 문제가 발생하지 않아 걱정하실 필요가 없다는 말씀을 드리고 싶습니다.

한번이라도 불법을 저지른 세입자를 만나본 경험이 있는 건물주들은 두 번 다시 법적 분쟁에 휘말리고 싶지 않으실 겁니다. 그도 그럴 것이 불법을 저지른 세입자들은 임대차 계약 해지를 통보해도 끝까지 버티며 장사를 이어나가는 경우가 많아 명도소송과 강제집행까지 진행되기 때문입니다.

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소송기간은 기본적으로 상당하기 때문에 그 동안 새로운 세입자를 받지 못하는 경제적인 손실과 소송비용 및 기간에 따른 마음고생도 이루 말할 수 없습니다. 하지만 제소전화해를 신청해 화해조서가 성립되면 법적 분쟁의 상당한 기간 단축이 가능합니다.

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화해 조서는 확정 판결과 같은 집행력이 있기 때문입니다. 즉 명도소송을 하지 않아도 소송에서 승소 판결문을 받은 것과 동일한 효과가 있다는 말입니다. 따라서 소송 과정에서 겪는 기간적 고통과 법적 공방에 따른 마음고생 확 줄어든다는 장점이 있습니다.

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세입자 입장에서도 제소전화해 조서가 확정 판결과 같다는 의미를 알고 있기 때문에 제소전화해 성립만으로도 건물주와 맺었던 약속을 잘 이행하고자 하는 효과를 주기도 합니다.

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그렇다면 제소전화해는 세입자의 어떠한 불법행위를 막을 수 있는 걸까요? 상가 임대차보호법 상 임대차 해지 사유에 해당하는 모든 불법 사항에 대해 방지할 수 있다고 보시면 됩니다. 대표적으로 ▲임대료 3기분 이상의 연체를 하지말 것 ▲건물주의 동의 없는 무단전대를 하지 말 것 ▲임대차 기간이 끝나면 (갱신요구권에 기한 계약기간 포함) 건물주에게 부동산을 인도할 것) ▲건물주의 동의 없는 용도 및 구조를 변경하지 말 것 ▲임대차 기간 만료 때 원상복구하여 반환할 것 등을 화해 조항에 넣어 세입자의 불법행위를 사전에 막을 수 있습니다.

제소전화해는 기본적으로 현행법규를 위반한 사항들은 넣을 수 없습니다. 대표적으로 세입자의 갱신요구권이나 권리금 등을 협의없이 포기시키거나 임대료를 연체했다고 해서 단전, 단수 같은 반인륜적인 행위도 넣을 수 없습니다.

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즉 세입자가 동의할 수 없는 사항을 넣지 않으면서 원만한 합의를 통해 조서를 작성하라는 취지라고 생각하시면 됩니다. 따라서 제소전화해는 건물주와 세입자, 두 사람의 동의가 필요한 제도라고 할 수 있습니다.

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그래서 법원에서 지정하는 화해기일을 지켜야 하는데요. 화해기일에는 건물주와 세입자 혹은 두 사람을 대리하는 변호사 등이 참석해야 합니다. 정말로 이 화해조항에 동의하는지 법원에서 판단한다는 취지로 보시면 되는데요.

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만약 화해기일을 지키지 않는다면 두 사람이 동의하지 않는 것으로 판단해 화해조서는 성립되지 않습니다.

앞서 제소전화해를 통한 화해조서 성립은 확정판결과 같아 명도소송 절차를 대신한다고 말씀드렸습니다. 그렇다면 세입자의 불법행위가 발생하면 건물주가 마음대로 세입자를 내쫓을 수 있는걸까요? 제소전화해는 명도소송에서 승소판결문을 대체하지만 강제집행은 법 절차에 따르셔야 합니다.

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개인과 개인 간에는 절대로 물리적인 행동을 해서는 안됩니다. 제소전화해가 성립된 후 세입자의 불법 행위가 발생하면 제소전화해 조서를 통해 강제집행 절차를 진행하시면 됩니다. 명도소송 후 판결문을 가지고 강제집행 절차를 밟는 것과 같다고 보시면 된다는 말입니다.

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지금까지 제소전화해 조서로 막을 수 있는 세입자의 불법행위에 대해 알아보았습니다. 제조전화해는 기간과 비용을 단축시킬 수 있는 효율적인 제도입니다. 하지만 법률적인 지식과 절차에 대한 정보가 필요해 개인이 진행하기에는 한계가 있습니다.

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저희 엄정숙변호사의 제소전화해는 화해조서 작성부터 화해기일 당시 대리 출석까지 의뢰인 분들의 편의를 최우선으로 생각하고 있습니다. 뿐만 아니라 무료 상담 전화 서비스를 통해 제소전화해에 관한 컨설팅까지 해드리고 있습니다. 전화 상담에도 높은 상담료를 받는 변호사 사무실과는 차원이 다릅니다.

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