"최근 건물을 매입하여 초보 건물주가 되었습니다. 그래서 대부분 세입자들과 새로 계약을 맺게 되었는데요. 문제는 제소전화해 신청을 맺고 싶은데 종종 제소전화해가 불성립되는 경우가 있다고 들었습니다. 만약 제소전화해가 불성립되면 세입자와 맺었던 임대차 계약도 무효가 되나요?"

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제소전화해 신청을 앞두고 전전긍긍하는 초보 세입자들이 수두룩합니다. 경험이 많은 건물주와 달리 초보 건물주는 임대차 계약부터 제소전화해 신청까지 쉽지만은 않기 때문인데요. 이러한 걱정에 제소전화해 신청 시 불성립이라도 되면 어렵게 맺은 임대차 계약이 파기되지는 않을까 고민을 토로하는 건물주까지 종종 볼 수 있습니다.

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이에 이번 시간에는 만약 제소전화해가 불성립되면 세입자와의 임대차 계약은 유지될 수 있는가?에 관한 내용을 살펴보도록 하겠습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 칼럼이 있습니다. 자세한 사항은 기사링크를 참고해 주시기 바랍니다.

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제소전화해는 상황에 따라 준비단계부터 법원에 성립단계까지 불성립되는 경우가 종종 있습니다. 화해 조항에 서로 동의하지 않았거나 법 규정을 준수하지 않았거나 다양한 사유가 있기 때문인데요. 다만 결론부터 말씀드리면 제소전화해가 설령 불성립된다고 하더라도 건물주와 세입자 간 임대차 계약을 계속 유지할 의지가 있다면 임대차 계약은 그대로 유지된다는 것입니다.

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다시 말해 제소전화해 성립여부와 관계 없이 임대차 계약은 유효하다라는 점입니다.

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반면 제소전화해가 불성립되면 임대차 계약도 무효가 되는 경우도 있습니다. 제소전화해는 무엇보다 당사자 간 합의가 중요합니다. 서로 납득할 수 있는 조항도 중요하고 신청에 대한 동의도 중요하다는 말입니다. 그런데 세입자가 제소전화해 신청 자체에 동의하지 않거나 건물주가 정해놓은 조항에 세입자가 도저히 동의하지 않는다면 당연히 제소전화해는 성립될 수 없습니다.

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이때는 건물주가 대부분 제소전화해 신청을 계약 조건으로 내세우는 경우가 많기 때문에 세입자의 거부의사로 간주되어 계약 조차도 성립되지 않습니다.

만약 건물주의 제소전화해 신청 조건에 세입자가 동의했지만 성립 절차상 불성립된 경우라면 어떨까요? 이 경우 앞서 말씀드린 바와 같이 임대차 계약에는 큰 문제는 없지만 불성립된 사유를 잘 파악해 제소전화해 재 신청을 준비해야 합니다.

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제소전화해가 불성립된 이유가 있기 때문입니다. 제소전화해가 불성립되는 몇 가지 이유를 살펴보면 건물주가 법 규정을 어긴 조항을 넣었거나 세입자가 화해 기일을 지키지 않은 경우가 대표적입니다. 법 규정에 어긋난 화해 조항은 법원에서 보정 명령을 내리기 때문에 보정 사유를 잘 파악해서 재신청 절차를 거치셔야 합니다.

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반면 세입자가 화해 기일을 지키지 않아 제소전화해가 성립되지 않았다면 법원에서는 한 번의 기회를 더 주기도 합니다. 이 때는 세입자에게 화해 기일을 지킬 것을 당부하거나 변호사 선임을 적극 권장하여 법률 대리인을 출석하도록 유도하는 방법을 택하는 것도 좋습니다.

제소전화해가 불성립된 상황에서는 당연하게도 작성된 조서는 무효인 상황입니다. 다시 말해 상가 임대차 보호법상을 기준으로 세입자가 잘못을 판단해야 하고 문제 발생 시 명도소송 절차를 거치셔야 합니다.

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하지만 제소전화해가 성립되고 나면 명도소송을 거치지 않고도 강제집행을 신청할 수 있기 때문에 많은 건물주들이 제소전화해를 선호하는 것입니다. 따라서 제소전화해가 성립되지 않으면 명도소송 절차를 거쳐야 하는 번거로움이 있기 때문에 추후 문제 발생을 대비하기 위해서라도 제소전화해 재신청은 반드시 필요합니다.

한편 초보 건물주 가운데는 제소전화해 불성립을 미리부터 걱정을 하지만 실무에서는 불성립되는 경우가 거의 없다는 것입니다.

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제소전화해는 무엇보다 서로간 동의하에 진행되는 절차입니다. 처음부터 세입자가 신청 자체를 거부한다면 모를까 법원에 신청 절차를 진행하는 것 자체가 세입자가 대부분의 사항에 동의했기 때문입니다. 다만 세입자 몰래 화해 조항을 정하거나 신청 절차를 진행할 수는 없다는 점을 명심해야 합니다.

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제소전화해는 신청 서류에 당사자의 동의를 확인하는 인감증명서와 몇 가지 확인 서류가 필요합니다. 즉 신청부터 성립까지 당사자 간 동의와 합의를 중요시 여긴다는 말입니다. 따라서 정상적으로 서로 간 합의 하에 제소전화해 조서를 작성하고 만일 성립 단계에서 법원의 보정 명령이 내려진다면 사유를 잘 파악해 보정하기 때문에 불성립에 대한 걱정은 크게 할 필요가 없다는 게 오늘 주제의 결론입니다.

제소전화해는 오늘 결론부분에서 언급해 드린 바와 같이 불성립되는 경우가 드뭅니다. 대부분 변호사를 선임해 절차를 진행하기 때문인데요. 반면 나는 변호사 없이도 잘 할 수 있다 생각하여 셀프 제소전화해를 신청하다가 불성립되는 경우가 많습니다.

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따라서 제소전화해는 반드시 법률 전문가의 도움이 필요합니다. 제소전화해는 소송 대비 큰 비용이 들지 않기 때문에 알아보지도 않고 큰 비용이 들것이라는 짐작은 오히려 위험한 판단일 수 있습니다.

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저희 엄정숙변호사의 제소전화해는 지금까지 약 2000여건 넘는 제소전화해 성립을 진행한 경험을 자랑합니다. 때문에 의뢰인분들이 원하시는 부분과 쉽게 실수할 수 있는 부분을 미리 파악하고 있어 효과적인 일 처리가 될 수 있도록 도와드리고 있습니다.

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또한 한번에 일을 처리하는 것보다는 신중한 일처리를 선호하시는 분들을 위해 무료 상담전화 서비스를 운영하고 있습니다. 이를 활용해 미리 궁금한 사항들을 문의해 주시고 절차를 진행하시면 효율적인 처리가 가능합니다.

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