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[실무연구자료] 제소전화해 성립 전 세입자가 문제를 일으킨다면?
"세입자가 저의 경고에도 불구하고 3기 이상 임대료를 내지 않고 있습니다. 그래서 조만간 임대차 계약 해지를 통보하고 명도소송을 제기하려고 합니다. 문제는 해당 세입자와 저는 임대차 계약 당시 제소전화해를 신청했는데 아직 성립 전이라는 겁니다. 이 경우 문제를 저지른 세입자를 내보내려면 어떻게 해야 할까요?"
세입자가 임대차 계약 사항을 준수하지 않아 마음 고생하는 건물주들이 수두룩합니다. 이럴 때 제소전화해는 문제의 세입자를 명도소송을 제기하는 것보다 빠르게 내보내 문제를 해결할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만 아직 제소전화해가 성립되지 않을 때 세입자가 문제를 일으킨다면 상황은 간단치 않습니다. 이에 오늘은 제소전화해 성립 전 세입자가 임대차 준수 사항을 위반할 경우 대처할 수 있는 방안에 대해 살펴보는 자리를 마련했습니다.
제소전화해가 성립된다면 세입자가 문제를 일으키더라도 건물을 안전하게 인도 받을 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 제소전화해는 신청 직후 바로 성립되지 않기 때문에 일정 기간이 소요되게 됩니다. 다시 말해 제소전화해가 성립되기 위해서는 절차가 있고 그 절차에 따른 기간이 소요된다는 말입니다. 그런데 이 기간 동안 세입자가 문제를 일으킨다면 어떨까요? 먼저 제소전화해 위반으로 세입자에게 책임을 물을 수 없습니다. 당연하게도 제소전화해는 아직 성립되지 않았기 때문에 법적 효력이 없는 것입니다. 하지만 실망할 필요는 없습니다. 건물주와 세입자가 임대차 계약을 맺었다면 그 순간 임대차 보호법에 적용을 받기 때문입니다. 임대차 보호법은 세입자를 보호하는 법이기도 한 동시에 건물주도 권리를 보호받을 수 있는 법입니다. 따라서 세입자가 불법을 저지른다면 임대차 보호법에 의해 임대차 계약해지를 통보할 수 있고 더 나아가 명도소송을 제기할 수 있습니다.
임대차 보호법을 위반한 세입자에게는 건물주가 명도소송이라는 책임을 물을 수 있지만 꼭 그것뿐만이 아닙니다. 세입자를 내보내는 것 이외에 다른 불이익을 줄 수도 있기 때문입니다. 상가건물 임대차 보호법에는 세입자가 잘못을 저지른 사실이 있다면 건물주가 세입자의 권리를 박탈할 수 있다고 규정하고 있기 때문입니다. 대표적으로 갱신요구권과 권리금입니다. 반면 제소전화해 조서에는 아무리 세입자가 잘못을 저지른다고 해서 갱신요구권과 권리금 권리를 박탈할 수 있다고 명시할 수는 없습니다. 즉 임대차 보호법은 세입자에게 잘못이 있을 때 이렇게 해도 된다라고 규정한 것이지만, 아직 잘못을 저지르지도 않은 세입자에게 제소전화해 조서로 미리 권리를 박탈하는 듯한 화해 조서는 무효가 될 수 있기 떄문입니다.
제소전화해 성립이 법 절차에 의해 일정 기간이 소요되는대도 성립이 필요한 이유에는 명도소송 대비 장점이 많기 때문입니다. 제소전화해는 하나의 판결문과 같습니다. 다시 말해 명도소송에서 승소판결문을 받은 효과와 동일하다는 뜻입니다.
명도소송은 제소전화해 성립 기간 대비 더 많은 기간이 소요됩니다. 뿐만 아니라 비용적인 측면에서도 제소전화해가 훨씬 적은 금액이 듭니다. 따라서 명도소송이 있음에도 많은 건물주들이 제소전화해를 맺는 이유는 추후 명도소송을 제기할 경우를 대비해 시간과 비용을 절약하는 효과가 크기 때문입니다. 여기서 끝이 아닙니다. 명도소송은 하나의 소송이기 때문에 첨예한 대립이 있을 경우 기간을 더 소요됩니다. 그러나 제소전화해는 한번 성립이 되면 세입자가 조서 위반 시 바로 강제집행을 신청할 권한이 주어집니다. 이사실을 세입자도 숙지하고 있기 때문에 계약사항을 위반하지 않으려 노력하는 효과도 볼 수 있습니다.
한편 제소전화해가 성립된 후 세입자가 문제를 일으킨다면 강제집행 절차를 거쳐야 한다는 사실을 명심해야 합니다. 제소전화해는 명도소송에서 소요될 기간과 비용을 절약해주는 효과가 큽니다. 다만 이후 절차는 동일하다는 것입니다. 제소전화해는 명도소송에서 판결문을 받은 것과 같지만, 건물주가 세입자를 직접 끌어내라고 허락한 권한은 아니기 때문입니다. 따라서 세입자가 제소전화해 조서를 위반한다면 건물주는 법원 집행관실에 강제집행 신청을 하여 안전한 인도절차가 이뤄지도록 해야 합니다.
최근 건물주 사이에서 제소전화해가 필수 사항이 되면서 셀프로 진행할 수 있는 방법까지 등장했는데요. 하지만 셀프 제소전화해는 법률적인 이해가 부족한 일반인들이 진행하기에는 한계가 큽니다. 잘못된 조서 내용으로 성립조차 되지 않는 경우가 많기 때문입니다. 따라서 제소전화해는 할 때에는 변호사를 선임해 진행하는 것이 시간을 절약하는 방법이라고 추천드리고 싶습니다. 다만 비용을 걱정하시는 분들도 적지 않습니다. 하지만 제소전화해 신청은 건물주와 세입자가 반반씩 부담하는 경우가 대다수이고 부담스러운 비용은 아니기 때문에 걱정하실 필요는 없습니다.
저희 엄정숙변호사의 제소전화해는 지금까지 2000여건이 넘는 제소전화해 성립을 이뤄온 경험을 바탕으로 의뢰인 분들을 돕고 있습니다. 우선 전화상담 비용을 받고 있지 않기 때문에 궁금한 사항이 있으시다면 언제든 연락해 주시기 바랍니다.
뿐만 아니라 홈페이지를 통해 제소전화해 관련 다양한 정보들을 제공해 드리고 있으니 이 부분을 먼저 이용하신 후 상담을 요청하시면 효율적인 상담이 가능할 것입니다. 홈페이지는 네이버에서 엄정숙변호사의 제소전화해를 검색하시면 쉽게 찾으실 수 있습니다. |
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