"제가 3기 이상 임대료가 밀린 후 최근 건물주에게 연체된 임대료를 모두 납부했습니다. 문제는 건물주가 이미 제소전화해 조서를 위반했으니 나가라고 한다는 겁니다. 임대료를 연체해 제소전화해 조서를 위반한 사실은 맞지만 이렇게 급작스레 나가라고 하니 당황스럽기만 합니다. 정말로 제소전화해 조서를 위반하면 임대차 관계도 끝난걸로 봐야 할까요?"

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세입자의 제소전화해 조서 위반을 두고 건물주와 분쟁이 일어나는 경우가 종종 있습니다. 제소전화해는 조서를 위반한 세입자를 상대로 건물주가 빠르게 건물을 돌려받기 위한 장점이 있지만, 조서를 위반하는 것 자체만으로 임대차 관계도 끝나는 것인지 당사자 간에도 혼선이 생길 수 있기 때문입니다.

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기본적으로 제소전화해 조서 내용는 법률상 임대차 해지 사유에 해당하는 규정이 바탕이 됩니다. 만약 건물주와 세입자가 합의로 작성된 조서 내용을 법원에서 성립 결정을 받았다면 조서 위반 시 임대차 해지 사유는 충분합니다. 다만 임대차 관계 유지는 이와 별개로 판단 될 수 있는데요.

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이번 시간에는 제소전화해 조서가 임대차 종료를 의미하는 것인지에 대해 알아보는 자리를 마련했습니다.

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제소전화해 위반 시 임대차 관계 유지 판단은 오로지 건물주의 몫으로 볼 수 있습니다. 제소전화해는 세입자가 조서를 위반하게 되면 건물주가 임대차 계약 해지 후 강제집행까지 신청할 수 있는 권한이 주어지게 되는데요.

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임대차 관계 유지는 건물주의 판단에 따라 결정됩니다. 즉 법률상 건물주는 세입자의 제소전화해 조서 위반으로 강제집행까지 신청할 수 있지만, 세입자에게 기회를 주려는 목적으로 문제 삼지 않는다면 임대차 관계가 유지될 수 있다는 말입니다.

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같은 맹락에서 제소전화해를 맺지 않은 상황에서도 마찬가지라고 볼 수 있습니다. 세입자가 임대차 해지 사유에 해당하는 위법 행위를 저질렀지만, 건물주가 문제를 삼지 않는다면 임대차 계약을 유지되는 것입니다.

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다만 세입자의 위법 행위를 문제삼지 않고 임대차 관계를 유지 시킬 때는 앞서 저지른 위법 행위에 대해 어떻게 책임질 것이며, 추후 똑같은 위법 사항이 발생하면 어떻게 할 것인가를 명확히 해야 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다.

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반면 건물주가 용서하지 않고 법절차에 따라 진행한다면 세입자가 밀린 임대료를 모두 납부했으니 임대차 계약 관계는 유지되야 하는 것 아니냐고 억울함을 주장할 수 있습니다. 하지만 이마저도 건물주의 판단이고 법률상 해지 통보가 문제 없기 때문에 세입자를 상대로 강제집행까지 진행할 수 있습니다.

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만약 건물주의 판단으로 제소전화해 조서를 위반한 세입자를 용서한다면 제소전화해 조서도 유효하게 될까요? 제소전화해는 임대차 관계가 유지되고 있다면 유효하다고 볼 수 있습니다.

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다시 말해 건물주가 세입자의 위법행위에도 임대차 관계를 유지하려 한다면 제소전화해 역시 유효하게 됩니다. 반면 세입자의 위법행위를 문제 삼아 건물주가 임대차 계약을 해지하고 강제집행을 신청한다면 어떨까요?

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이 경우에는 임대차 계약이 해지 됐고 세입자를 내보내려는 강제집행 절차가 진행 중이기 때문에 세입자를 내보낸 후에는 제소전화해 관계도 소멸한다고 볼 수 있습니다.

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세입자의 위법 사항은 아니지만 계약서상 표기된 계약 기간을 넘겨 계약이 연장된 경우에도 제소전화해는 여전히 유효하게 됩니다. 대부분 제소전화해 조서를 작성할 때 계약이 연장 또는 갱신 때에도 제소전화해는 유효하다라는 조항을 넣기 때문인데요.

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다만 추후 문제 발생 시 강제집행에 필요한 정보인 임차 목적물 변경이나 세입자 명의가 변경됐다면 제소전화해 조서는 유효하지 않기 때문에 주의가 필요합니다.

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한편 건물주와 세입자 간 임대차 관계가 해지된 후에도 제소전화해가 유효한 경우가 있습니다. 건물주가 세입자의 위법 행위에 대해 문제 삼으려 임대차 해지 통보 후 법 절차를 진행하려 했지만, 그 직전에 세입자를 용서했다면 가능한 것입니다.

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또한 제소전화해를 맺지 않은 상황에서 세입자가 위법을 저질렀지만, 해당 점포에 계속해서 장사를 희망한다면 임대차 관계가 해지된 후에도 제소전화해 신청이 가능한 경우도 있습니다.

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제소전화해는 법률적인 지식과 이해가 필요한 제도입니다. 이에 반해 최근 인터넷상에는 셀프로 제소전화해를 신청하는 방법에 관해 수 많은 정보가 떠돌고 있는데요.

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