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[실무연구자료] 제소전화해 강제집행 시 필요한 절차 3가지
"계약이 해지됐는데도 세입자가 나가지 않고 있습니다. 세입자와 저는 임대차 계약 당시부터 제소전화해가 성립된 관계라 강제집행을 하려는데요. 문제는 제소전화해를 한 상태라도 강제집행을 하기 전에 해야하는 절차를 잘 몰라 막막하기만 합니다."
상가임대차에서 제소전화해 조서를 위반한 세입자로 인해 마음 고생하는 건물주들이 수두룩합니다. 전문가들은 세입자가 제소전화해 조서를 위반했음에도 나가지 않고 버틴다면 강제집행 절차를 진행해야 한다고 조언합니다. 상가 임대차에서 제소전화해는 위법을 저지른 세입자를 명도소송 없이도 빠르게 강제집행을 진행하여 부동산을 반환받을 수 있는 장점이 있습니다. 다만 제소전화해를 해본적은 있어도 실제로 강제집행까지 경험한 경우는 많지 않기 때문에 혼란을 격을 수 있습니다. 만약 세입자의 조서 위반으로 강제집행이 필요하다면 반드시 3가지 절차를 기억해야 문제 없이 부동산을 인도받을 수 있습니다. 이번 시간에는 제소전화해 조서로 강제집행을 할때 반드시 필요한 3가지 절차에 대해 알아보는 자리를 마련했습니다. 본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 통해 확인하시기 바랍니다.
상가 임대차 분쟁에서 위법을 저지른 세입자에게 대응할 때 가장 기본적이면서도 잊지 말아야 할 사실이 있습니다. 법적인 대응을 하기 위해서는 계약 해지가 필수라는 점입니다. 계약해지 통보는 분쟁에서 가장 쉽게 저지르는 실수 중 하나인데요. 제소전화해가 소송 과정 없이 바로 강제집행 절차에 들어갈 수 있다는 점은 사실입니다. 다만 이를 위해선 계약이 해지 되어야만 진행할 수 있다는 전제 조건이 있습니다. 중요한 사실은 계약해지도 상대방에게 제대로 전달해야 한다는 점입니다. 계약해지는 계약 기간이 종료됐거나 상대방이 불법을 저질렀다고 해서 자동적으로 해지되지는 않기 때문입니다. 이를 위해 상대방에게 계약이 해지 된 사유와 사실에 대해 명확히 전달해야 하며, 상대방이 의사표시를 전달 받아야 법적인 효력이 생깁니다. 따라서 일반적인 명도소송 절차와 마찬가지로 제소전화해 조서를 위반하여 진행하는 강제집행 역시 계약이 해지 되어야만 가능하다는 전제조건이 필요합니다. 또한 계약해지 통보에도 부동산을 반환하지 않고 버티는 경우에 해야 한다는 사실을 명심해야 합니다.
제소전화해 조서 위반으로 강제집행을 할 때 해야하는 두 번째 필수 사항은 현 점유자를 제대로 파악해야 한다는 점입니다. 강제집행은 공권력을 이용해 점유자를 강제로 내보내는 법 절차입니다. 물론 위법을 저질렀음에도 세입자가 버티는 경우에만 해당하지만, 개인의 자유를 빼앗는 만큼 신중을 요하는 절차라고 볼 수 있는데요. 때문에 법원에서는 강제집행을 할 대상이 맞는지 세밀한 확인을 하게 됩니다. 하지만 만약 세입자가 집행 절차를 어렵게 만들기 위해 다른 사람에게 점유권을 넘긴다면 강제집행이 어려워질 수도 있는데요. 이러한 경우를 대비해 강제집행 전 현 점유자를 확인하고 세입자가 아닌 다른 사람이라면 법원에 승계집행문을 부여받아야만 안전하게 강제집행을 진행할 수 있습니다.
제소전화해 조서 위반으로 강제집행을 할 때 거쳐야 하는 마지막 절차는 집행문 부여입니다. 세입자가 제소전화해를 위반했고 계약해지 통보에도 나가지 않는다면 강제집행 전 집행문 부여는 필수입니다. 이 과정에서 명심해야 할 부분은 제소전화해 조서에 있는 조항을 특정해서 집행문을 발급받아야 합니다. 집행문을 발급 받을 때 조항을 명확히 특정하지 못하면 집행문을 발급 받을 수 없고 집행문이 없다면 강제집행을 진행할 수 없기 때문입니다. 따라서 세입자가 위법을 저질렀음에도 나가지 않고 버틴다면 제소전화해 조항을 살핀 후 세입자가 위반한 조항을 체크해야 합니다. 이후 세입자에게 내용증명을 발송해 조항내용대로 약속이 지켜지지 않았음을 입증하고 이를 토대로 집행문을 발급받아야 안전한 강제집행 절차를 진행할 수 있습니다.
제소전화해는 신청당시부터 강제집행까지 법률적인 지식이 동반되는 결코 쉽지 않은 제도입니다. 편리하지만 이를 제대로 이용하지 못한다면 낭패를 볼 수 있다는 뜻입니다.
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