"세로운 세입자를 구해 계약을 하면서 제소전화해까지 계획하고 있습니다. 제소전화해를 하면 세입자의 임대료 연체를 막을 수 있다고 하던데 단순히 그것에만 그치는지 궁금합니다. 만약 다른 불법적인 행위를 했을 땐 제소전화해가 막아주지 못한다면 명도소송을 해야 하나 걱정입니다"

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제소전화해의 장점을 제대로 알지 못하는 건물주들은 신청을 앞두고 망설이는 경우가 적지 않습니다. 전문가들은 세입자가 저지르는 대부분의 위법행위를 방지할 수 있다고 조언합니다.

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상가 임대차에서 제소전화해는 명도소송이 필요한 순간을 대처하는 많은 장점을 가지고 있습니다. 하지만 건물주들 사이에선 제소전화해가 단순히 세입자의 임대료 연체를 막는 수단으로만 알고 있는 경우가 많은데요. 제소전화해로 막을 수 있는 세입자의 위법행위는 임대료 연체를 방지하는 것을 포함해 크게 3가지로 볼 수 있습니다.

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이번시간에는 제소전화해로 막을 수 있는 세입자의 위법행위 3가지에 대해 살펴보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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제소전화해로 막을 수 있는 세입자의 위법행위 첫 번째는 누구나 알고 있는 세입자의 임대료 연체 방지입니다. 세입자의 임대료 연체는 상가건물 임대차보호법(이하 상임법)상 계약해지가 가능하고 이후 건물주에게 부동산을 돌려줘야 하는 위법 사항으로 규정하고 있습니다.

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때문에 제소전화해에서는 세입자의 임대료 연체가 발생한다면 신속하게 건물주에게 건물을 돌려줘야 한다는 조항이 가장 기본적으로 들어가게 됩니다. 만약 현실에서 세입자가 임대료 연체 사실이 발생한다면 건물주는 계약해지를 통보할 수 있고 그런데도 세입자가 나가지 않고 버틴다면 강제집행 신청까지 할 수 있는 권한이 생기게 됩니다

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무엇보다 이러한 사실은 세입자들도 알기 때문에 심리적으로 임대료 연체를 하지 않으려는 행동으로 이어지기도 합니다.

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명도소송 과정에서 위법을 저지른 세입자가 건물주들을 괴롭게 하는 건 강제집행이 나오기 직전까지 버틴다는 겁니다. 이 경우 건물주는 지체되는 시간만큼 경제적인 손실을 보게 되며, 신규 세입자를 구하지 못한다는 심리적인 피해까지 가중되게 됩니다.

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특히 건물주들을 괴롭게 하는 건 부당이득까지 취하는 세입자가 있다는 겁니다. 부당이득이란 임대료는 내지 않으면서 장사를 계속해 이익을 챙겨가는 행위를 말합니다. 반면 제소전화해를 한 임대차에서는 세입자가 버티면서 부당이득을 챙길 여유가 크지 않습니다.

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명도소송은 소송과 강제집행까지 진행되는 기간이 꽤 소요되는 것에 반해 제소전화해는 세입자가 퇴거를 거부하는 즉시 강제집행을 신청할 수 있기 때문에 시간을 끌면서 이득을 챙길 기간이 상당히 짧다고 볼 수 있습니다. 따라서 제소전화해는 세입자의 부당이득을 방지하거나 퇴거에 시간을 끄는 행위를 방지할 수 있습니다.

제소전화해로 방지할 수 있는 세입자의 위법행위 마지막은 법률상 정해진 위법 사항을 대부분 방지할 수 있다는 겁니다. 이는 제소전화해 성립 당시부터 조항에 넣을 수 있는 사항입니다. 명도소송의 경우는 세입자가 어떤 위반사항을 저질렀는지 특정해야 하고 해당 행위에 관한 사실 관계를 입증해야 합니다.

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하지만 제소전화해는 조항을 정하는 과정에서 건물주와 세입자 간 합의하에 법원으로부터 성립 결정을 받는 제도입니다. 때문에 위법행위가 발생하면 계약해지와 강제집행이 가능하고 이를 세입자도 숙지하고 있기에 대부분의 위법사항에 대해 방지하는 효과가 있습니다.

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다만 계약해지나 강제집행까지 가능한 조항들은 법률상 세입자의 위법에 해당하는 규정들을 기반으로 하기 때문에 단순한 분쟁을 예방하는 효과를 기대하는 것은 어렵습니다.

제소전화해는 법률 전문가와 함께 하는 것이 시간과 비용을 절약하는 가장 좋은 방법입니다. 저희 엄정숙 변호사의 제소전화해는 지금까지 3000여회가 넘는 제소전화해 성립 결정을 받은 변호사 사무실로 절차의 시작부터 마무리까지 성심성의껏 여러분들을 도와드립니다.

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