"새로운 세입자가 들어와 제소전화해를 하려고 합니다. 이전 세입자들이 건물을 너무 지저분하게 쓴 탓에 이번 제소전화해를 할 때는 이러한 분쟁을 예방하는 차원의 조항을 넣을 예정입니다. 만약 건물을 엉망으로 쓴다면 세입자를 내보낼 근거가 될 수 있는지 궁금합니다"

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제소전화해의 법률상 이점을 잘 이해하지 못해 낭패를 보는 건물주들이 적지 않습니다. 전문가들은 제소전화해는 법률상 명도의무(건물을 건물주에게 동려주는 의무)가 발생하는 경우에만 이점을 볼 수 있다고 조언합니다.

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상가 임대차에서 제소전화해는 명도소송이 필요한 경우 소송 없이도 세입자를 내보낼 수 있는 장점을 가지고 있습니다. 반면 건물주 가운데는 제소전화해를 잘못이해해 단순한 분쟁 예방에 활용하려는 경우가 종종 있는데요. 하지만 제소전화해는 사적인 분쟁을 해결하는 제도가 아니라는 점을 명심해야 합니다.

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이번 시간에는 제소전화해가 사적인 분쟁을 예방하는 해결책이 아니라는 점을 알려드리는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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상가 임대차에서는 종종 사적인 분쟁을 해결하고자 제소전화해를 희망하는 경우가 있습니다. 대표적으로 건물의 시설물 사용이나 원상회복의 분쟁을 들 수 있습니다.

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이 과정에서 건물주들은 해당 분쟁이 발생한 경우 명도조건의 조항을 넣기도 하는데요. 하지만 제소전화해 조서는 최종적으로 법원의 성립 결정을 기반으로 하기 때문에 단순한 분쟁해결은 법원에서 기각이나 보정명령을 받을 확률이 큽니다.

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즉 법률상 세입자에게 명도의무가 발생하지 않는 사항에 대해 법원에서는 성립결정을 받기 힘들다는 말입니다.

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물론 사적인 분쟁은 물론 조항으로 넣을 순 있지만, 계약해지나 강제집행의 근거를 삼기에는 어려습니다. 다만 사적인 분쟁을 넣을 때는 손해를 배상하는 차원에서만 적절히 활용해야 합니다.

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아울러 세입자의 갱신요구권이나 권리금회수 과정에서의 분쟁을 피하고자 세입자의 권리를 막는 조항을 넣으려는 경우도 있는데요. 이는 사적인 분쟁보다 법원에서 성립결정을 받기 더 힘든 사례로 볼 수 있습니다. 갱신요구권이나 권리금회수 기회는 법으로 보호를 받는 세입자의 강력한 권리이기 때문에 이 같은 조항은 오히려 위법 소지가 커 법원에서 성립 결정을 받기 어렵다는 사실을 명심해야 합니다.

반면 제소전화해는 오직 법에서 정한 범위 내에서만 분쟁을 예방할 수 있습니다. 제소전화해의 취지는 부동산을 제때 반환하지 않는 세입자와의 명도분쟁을 예방하고 해결하는 것입니다.

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다시 말해 법률상 세입자가 계약해지 사유에 해당하는 행동을 했는데 세입자가 제때 부동산을 반환하지 않을 때 신속한 명도를 위해 존재하는 제도라는 점입니다.

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대표적으로 세입자가 3기 이상의 임대료를 연체했거나 무단전대를 저질렀을 때 이를 예방하고 문제를 해결할 수 있습니다. 법률상으로도 세입자가 해당 행위를 저지른다면 위법으로 규정하고 있기 때문에 조서로 넣는 것에도 문제가 되지 않습니다.

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이뿐 아니라 단순한 분쟁으로 볼 수 있는 건물 사용에 있어서도 세입자의 잘못으로 건물 시설물에 심각한 훼손이나 파손이 생겼다면 법률상 계약해지 사유에 해당해 제소전화해 조서로 분쟁을 예방할 수 있습니다.

한편 법률적인 범위 내에서 분쟁을 예방하는 제소전화해라도 강제집행이 필요할 때는 반드시 지켜야 하는 절차가 필요합니다.

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우선 세입자의 위법 여부를 잘 판단해 계약해지부터 통보해야 합니다. 계약해지 통보는 법적인 절차를 진행하기 전 필수 절차로 제대로 하지 않는다면 강제집행을 진행할 수 없습니다. 강제집행은 건물주가 계약해지를 통보했음에도 세입자가 나가지 않고 버티는 경우에 성립되는 절차입니다.

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아울러 강제집행은 반드시 법적인 절차를 따라야 한다는 점을 명심해야 합니다. 흔한 경우는 아니지만 세입자가 위법 행위를 저지른다고 건물주 본인이 세입자의 짐을 빼거나 위해를 가하는 경우가 있습니다. 이 경우 건물주가 오히려 형사처벌이 될 수 있습니다.

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강제집행은 개인 간 물리 집행이 아닌 법의 힘을 빌려 진행하는 절차인 만큼 이 과정에서도 개인이 직접 분쟁을 해결하는 생각은 버려야 합니다.