"장사를 시작하게 되어 임대차 계약을 맺으려고 합니다. 그런데 건물주가 제소전화해도 함께 신청하자고 합니다. 처음 해보는 것이기도 하고 건물주가 어떤 조항을 넣을지 몰라 두렵기만 합니다."

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안녕하세요! 엄정숙변호사의 제소전화해입니다. 제소전화해를 처음 이용하는 세입자들은 자신에게 불리한 조항이 들어가지는 않을까 노심초사 하는 경우가 많습니다. 그리고 최근에는 제소전화해를 조건으로 세입자를 받는 건물주들이 많아 이러한 상담도 늘고 있는데요. 오늘은 제소전화해 신청이 세입자에게 마냥 불리한 것인지 짚어보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

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세입자들이 가장 불안해 하는 부분 중에 하나가 자신에게 불리한 사항이 들어가면 어쩌나 하는 내용일 것입니다. 하지만 그런 걱정은 하지 않으셔도 됩니다. 만약 제소전화해 조항에 강행법규를 위반한 사항이 들어갈 경우 법원에서 보정명령을 내리기 때문입니다.

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강행법규 위반이 되는 조항이라고 한다면, 정당한 사유 없이 세입자에게 계약갱신요구권과 권리금을 포함 시키는 사항을 넣을 수 없습니다. 그리고 임대료 연체 시 건물주들이 많이 실수하는 부분인 단전, 단수조차 넣을 수 없습니다. 쉽게 말하자면 법적으로 문제가 될 수 있는 부분에 대해서는 조항에 넣을 수 없다는 뜻입니다.

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또한 아무리 세입자가 임대료 연체를 하였더라도 건물주가 함부로 들어와 영업을 방해하거나 짐을 빼내는 사항도 넣을 수 없으며, 실제 행동도 할 수 없다는 사실을 명심해야 합니다.

제소전화해는 기본적으로 건물주와 세입자의 합의로 성립됩니다. 양쪽 중 어느 하나라도 동의하지 않는다면 성립될 수가 없다는 말이죠. 엄정숙 변호사의 제소전화해의 통계에 따르면 지난 2011년부터 지난해까지 진행된 제소전화해 성립 건수는 2000여 건이 넘는데, 그 중 세입자의 동의 없는 성립 건수는 단 한건도 없었습니다.

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이 같은 이유는 제소전화해를 신청할 때 첨부 서류로 인감증명서가 필요하게 됩니다. 또 어떤 경우에는 공증문서가 들어가야 할 때도 있는데요. 법원에서는 당사자간의 동의를 엄격하게 체크하기 때문에 건물주의 독자적인 강행처리는 있을 수 없습니다. 만약 마음에 들지 않은 부분이 있다면 이의를 제기하고, 동의하지 않으면 됩니다.

법원에 제소전화해를 신청하게 되면 화해기일이라는 것을 정해주게 됩니다. 해당 날짜에는 건물주와 세입자가 나와 법원이 몇가지 확인 사항을 체크하고 제소전화해 성립을 확정하게 되는 날인데요. 만약 양측 중 어느 하나라도 출석하지 않으면 화해조서는 성립되지 않으며, 한 번의 기회가 다시 주어지게 됩니다. 하지만 이마저도 지키지 않는다면 법원에서는 기각 명령을 내립니다.

제소전화해 조서는 집행력이 있는 집행권원이기 때문에 소송에서의 판결문과 같습니다. 따라서 처음 조서를 작성할 때부터 면밀히 살펴봐야 합니다. 물론 이 부분은 건물주 입장도 마찬가지입니다. 세입자가 약속을 지키지 않아 강제집행까지 가게 될 경우 조서 내용이 잘못되어 있다면 집행을 할 수 없는 상황이 생길 수도 있습니다.

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뿐만 아니라 세입자 입장에서 제소전화해에 동의하지 않을 경우 임대차 계약이 이뤄질 수 없는 상황도 있습니다. 세입자에게 제소전화해를 거부할 자유가 있는 만큼 건물주 입장 역시 자유의사기 때문입니다. 동의에 대해서는 당사자들 몫이기 때문에 원만한 합의로 결정하는 것이 좋습니다.

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그렇기에 제소전화해 신청은 양쪽 모두에게 변호사 선임이 필수입니다. 화해 조항을 면밀히 살필 법률 전문가의 도움이 필요하다는 말입니다. 또한 변호사를 선임하게 되면 화해기일에 변호사가 대리로 출석을 할 수 있기 때문에 생계에 바쁜 세입자도 적극 주선하는 추세입니다.

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만약 새로 임대차 계약을 하고 제소전화해를 준비하고 있는 건물주와 세입자라면 엄정숙변호사의 제소전화해에 연락주시기 바랍니다. 조서 작성부터 절차, 필요서류까지 상세히 안내해 드리고 있습니다. 물론 전화상담은 무료입니다.

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