"신규세입자가 들어와 임대차 계약을 맺으면서 제소전화해도 함께 신청하려고 합니다. 문제는 제가 건물주가 되고 처음 맞이하는 신규세입자라 제소전화해에 어떤 조항을 넣어야 하는지 막막하다는 겁니다. 제소전화해 조항을 넣을 때 꼭 넣어야 하는 것과 넣으면 안되는 것을 알려주세요"

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제소전화해 조서 작성을 두고 혼란을 겪는 건물주들이 종종 있습니다. 특히 제소전화해를 처음 신청하는 초보 건물주들이 겪는 문제로 자칫 잘못된 조서를 넣는 경우가 발생합니다. 하지만 법원에서 제소전화해 조서에 문제가 있다면 기각이나 보정명령을 내리기 때문에 신중한 조서 작성이 필요합니다.

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제소전화해를 신청하면 명도소송을 거치지 않고 문제를 저지른 세입자에게 비교적 빠른 시일에 건물을 인도받을 수 있다는 장점이 있지만 건물주에게 무한한 권한을 주는 건 아니기 때문입니다.

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그래서 오늘은 제소전화해 조서에 반드시 넣어야 할 조항과 넣으면 안되는 조항에 대해 알아보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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제소전화해에 필요한 조항을 정하기 전 제소전화해 신청 취지를 먼저 생각해보면 의외로 쉽게 조항을 정할 수 있습니다. 제소전화해는 임대차 계약 해지가 되면 안전하게 건물을 인도받기 위한 제도입니다. 즉 임대차 계약이 해지된다면 세입자는 건물주에게 건물을 인도해야 하고 위반 시 강제집행을 신청할 권한이 생기는 것입니다.

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따라서 제소전화해 조항에 들어갈 첫 번째 항목은 임대차 계약 해지 시 세입자는 건물주에게 건물을 인도한다입니다. 여기서 말하는 임대차 계약 해지 시는 여러 항목으로 생각해 볼 수 있는데요.

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기본적으로 계약 기간이 만료되고 계약 갱신 의사가 없다면 계약 해지가 되지만, 세입자가 위법을 저질러도 임대차 계약 해지가 됩니다.

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대표적으로 3기 이상의 임대료 연체 시 법률상 계약 해지 사유가 되는데요. 당연히 해당 내용을 제소전화해 조서에 넣어도 문제가 되지 않고 임대차 해지 사유에 해당하는 행동을 했으니 세입자는 건물주에게 건물을 인도하라는 조항을 넣게 됩니다.

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또한 건물주의 동의없는 세입자의 무단전대, 임대차 계약 당시 밝혔던 용도 이외 사용 등도 모두 법률상 정당한 임대차 해지 사유에 해당하기 때문에 화해 조항으로 채택해도 좋습니다. 정리하면 법률상 세입자의 의무와 벗어나는 행동을 했다면 대부분 임대차 계약 해지 사유에 해당하기 때문에 실무에서는 모두 화해 조항으로 채택하고 있습니다.

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추가적으로 세입자에게는 상가건물 임대차보호법상 최초계약일로부터 10년까지 갱신요구권을 사용할 수 있습니다. 때문에 계약 갱신을 대비해 '갱신 시에도 제소전화해 효력은 유효하다'라는 내용을 넣어야 계약 갱신 시 제소전화해를 다시 신청하는 번거로움을 덜 수 있습니다.

반대로 제소전화해 조서에 들어가면 안되는 조항에 대해서 알아보겠습니다.

제소전화해는 세입자가 법률 규정에도 나와 있는 의무사항을 위반 시 건물주가 건물을 신속하게 인도받을 수 있게 도와주는 제도입니다. 하지만 그렇다고 해서 세입자에게 강압적인 조항을 넣어서는 안됩니다.

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특히나 세입자의 권리를 박탈하는 조항도 성립될 수 없습니다. 물론 추후 문제를 대비하기 위한 건물주의 목적이 있겠지만, 아직 잘못을 저지르지도 않은 세입자에게 권리를 담보로 제소전화해를 맺는 건 법률상 타당하지 않기 때문입니다.

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대표적으로 세입자의 갱신요구권을 거부시키는 화해 조항입니다. 앞서 설명한 바와 같이 세입자는 임대차 계약 당시부터 10년동안 갱신요구권을 사용할 수 있습니다. 그런데 종종 '계약 기간이 끝나면 계약 갱신없이 건물을 건물주에게 인도한다'라는 조항을 넣는 건물주들이 있습니다.

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이 경우 세입자의 권리를 침해하는 조항이기 때문에 법원에서 성립 결정을 받기 힘듭니다. 이와 같은 맥락으로 권리금 역시 포기하는 조항을 넣을 수 없습니다. 건물주 가운데는 세입자의 갱신요구권과 권리금보호 의무를 탐탁치 않게 여기는 경우가 있지만, 갱신요구권과 권리금보호 관련 법률은 강행규정이기 때문에 건물주가 함부로 포기시킬 수 없습니다.

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물론 세입자가 임대료 3기 이상 연체나 무단전대 등 법률 자체를 어겼다면 갱신요구권과 권리금회수기회 거절은 물론 임대차 계약 해지 사유에 해당합니다. 하지만 미리 제소전화해에 특정해 포기 시키는 것은 안된다는 말입니다.

앞서 제소전화해 조항으로 넣으면 안되는 두가지를 살펴보았고 남은 한가지는 강제집행에 관한 조항을 넣을 수 없다는 점입니다.

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건물주 가운데는 종종 세입자가 제소전화해 조서를 위반하게 되면 자신이 직접 세입자를 내보낼 수 있다고 착각하는 경우가 있습니다. 그런 잘못된 생각으로 화해 조서에 '임대료를 연체하거나 건물을 인도하지 않을 시 단전, 단수 조치를 하겠다'라는 조항도 고려하는 경우가 있습니다.

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하지만 결코 해당 조항은 법원에서 성립될 수가 없습니다. 법원에서 성립된 화해조서는 명도소송에서 승소판결문을 받은 효과와 동일합니다. 다시 말해 법원에서 건물주의 주장이 옳다고 손을 들어준 것일 뿐 직접 세입자를 끌어내라고 허락한 제도가 아니라는 말입니다.

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다만 제소전화해는 명도소송 승소 판결문과 동일한 효력을 지니기 때문에 세입자가 제소전화해 조서를 위반한다면 임대차 해지 통보와 강제집행 신청을 할 권한이 생긴다는 겁니다.

마지막으로 제소전화해를 신청할 때는 건물주와 세입자 간 합의와 동의가 필요하다는 겁니다. 제소전화해 신청 자체가 법률로 정해진 강제적인 절차가 아니고 합의를 통해서만 성립 결정을 받을 수 있기 때문입니다. 따라서 건물주는 세입자도 납득할 수 있을만한 화해 조항을 채택하고 화해 기일에 양측이 잘 출석할 수 있도록 사전에 논의하여 절차를 진행해야 합니다.

이렇듯 제소전화해 신청은 조서작성부터 실수하는 부분이 많습니다. 일반인들은 법률적인 지식이 부족하기 때문입니다. 이는 초보 건물주뿐 아니라 경험이 많은 건물주마저도 실수하는 경우가 많습니다.

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따라서 제소전화해를 준비하고 신청할 때도 법률 전문가의 도움이 필요한 이유인데요. 저희 엄정숙변호사의 제소전화해는 지금까지 2000회 건 이상의 제소전화해 성립 경험을 자랑힙니다. 그래서 어느 변호사 사무실 보다 꼼꼼한 절차 진행을 도와드리고 있습니다.

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