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[실무연구자료]강행법규에 반한 제소전화해조항은 무효!!
지난 제소전 화해조서 주제중 화해조항을 작성할 때 유의해야 할 사항에 대하여 작성한 내용이 있습니다. 오늘은 임대차관계의 제소전화해에서 강행법규에 반한 화해조항은 무효인 내용에 대하여 글을 작성 하겠습니다. 무효라 하더라도 이미 성립한 제소전화해조서 자체의 효력이 사라지는 것을 의미하는 것은 아닙니다. 이런 경우는 나중에 준재심을 통해 구제받을 수 있습니다. 강행법규에 반한 조항은 당사자간 임대차계약에 포함되어 있다하더라도 제소전화해의 대상이 될 수 없다고 설명 드렸는데요. 위의 내용에 대하여 실무상으로 실수하기 쉬운 예를 알려드리겠습니다. Step 1. 기간 강행법규 위반 조항 기간의 약정이 없는 건물 임대차 계약인 경우에 제소전화해 조항을 만들 때 "임대인이 해지를 통고하면 임차인은 1개월 내에 건물을 인도해야 한다" 고 조항을 만들면 강행법규 위반이므로 무효입니다. 민법 635조는 기간약정없는 임대차의 해지통고에 대해 정의 하고 있는데, 임대인이 해지를 통고한 후 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우는 1월 이 경과한 후 효력이 발생하도록 명시하고 있습니다. Step 2. 부속물매수청구권 위반 조항 건물임대차관계에서 임대인은 임대차가 해지될 때에 건물을 인도받고, 어떤 비용도 임차인에게 지급하지 않고싶습니다. 실무에서 특별한 경우가 아니라면 실제로 임대인이 임차인에게 비용을 지급하는 경우는 드믑니다. 그러나 임대차 기간중에 임차인이 임대인의 동의를 얻어 건물에 부속물을 만드는 경우도 있습니다. 이런 경우 민법646조는 부속물매수청구권이라는 권리를 임차인에게 부여하고 있습니다. 권리가 존재하고 있음에도 불구하고, 제소전화해 조항에 "임차인은 계약이 해지될 때, 어떤한 명목의 금전 및 기타 비용도 청구할 수 없다"고 명시하면 민법 646조 위반이 되므로 무효가 됩니다. Step3. 차임연체 강행규정 위반 임대인은 임차인으로부터 1개월의 연체도 허락하고 싶지 않습니다. 그 마음때문에 제소전화해 조항을 작성할 때 "1기의 차임액이 연체되더라도 계약을 해지할 수 있다"는 조항을 넣으면 강행법규 위반이므로 무효가 됩니다. 민법 제640조는 차임연체와 해지에 관한 조항입니다. 2기의 차임액에 달하는 때에 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다. 참고로, 상가임대차보호법은 3기로 규정하고 있습니다. 따라서 상가인 경우에는 3기의 차임연체가 있을때 해지통보가 가능합니다. 오늘은 강행법규에 반한 제소전화해 조항에 대해 알아보았습니다. 주의 해야 할 사항은 이미 받은 제소전화해 조서가 강행법규에 위반 되었다 하여 효력이 사라지는 것은 아니라는 것입니다. 제소전화해조서나 재판상화해조서는 성립되면 확정판결과 동일한 효력이 있기 때문에 설령 그 내용이 강행법규에 위반된다 하더라도 그 효력은 유지됩니다. 이런 경우는 강행법규에 반하여 효력이 없다는 취지로 다투어 준재심절차에 의하여 구제를 받을 수 있습니다. 즉, 준재심 절차로 구제받기 전에 이미 성립된 화해조서의 내용을 무효라고 할 수 는 없다는 설명입니다. |
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