[실무연구자료]제소전 화해조서 작성시 차임연체 횟수는? > [공지사항 - 엄정숙변호사의 제소전화해]
 
 

 

작성자 엄변호사
작성일 2019-10-18 (금) 16:07
ㆍ조회: 3297  
[실무연구자료]제소전 화해조서 작성시 차임연체 횟수는?


임대차 계약과 관련한 제소전 화해조서를 작성할 때 차임연체 횟수를 몇회로 해야 할지 몰라

질문하시는 분이 많습니다. 오늘은 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법을 기준으로 이 부분을

설명드리도록 하겠습니다. 아래에 설명드리겠지만 법률을 잘 모르는 일반인들은 '횟수' 라고 표현하는데요,

이런 표현은 틀린 표현입니다. 일단은 여러분들이 '횟수' 라는 개념이 익숙하기 때문에 이글에서도 시작은

'횟수' 라고 표현하고, 뒤에가서 바로 잡겠습니다.



임대차 관련 제소전화해는 차임연체 횟수가 아주 중요합니다.

임대인의 입장에서는 제소전 화해조서를 작성하는 주된 목적 중 하나이기 때문입니다.

임대인은 건물을 임대 해 줄 때 임차인이 월세를 잘 내길 바라는 마음으로 임대해 줍니다.

하지만 현실에서는 임차인이 약속을 지키지 못하는 경우가 많습니다.

장사가 잘 안되어 월세를 못내는 것이지요. 임차인의 사정만 봐주다가는 임대인은 생계도 위협을

받기 때문에 마냥 기다릴 수도 없습니다. 월세를 못내는 임차인이 건물을 비워주어야 다른사람에게

임대하여 월세를 받을 수 있습니다.





임차인이 월세를 못내는 상황이 자주 발생하는 것이 현실이다 보니, 임대인은 어쩔 수 없이

새로운 임차인을 받기 위하여 기존 임차인을 내보내야 합니다. 이미 월세를 못내는 상황이 일어나버리면

명도소송을 해야 합니다. 복잡한 소송을 과정을 거쳐야 하기 때문에 시간도 많이 걸리고 돈도 많이 듭니다.

이러한 현실을 대응하기 위해 제소전 화해조서를 작성, 법원에 접수하여 성립해 두고 있습니다.


제소전 화해조서를 성립시켰다면 임차인이 월세를 못해는 상황이 되면 바로 법원에 강제집행

신청 할 수 있습니다. 제소전 화해조서가 명도소송 판결문 역할을 하기 때문입니다. 이런 사실은

임차인도 잘 알고 있기 때문에 월세 내는 것을 우선순위로 잡는 경향이 있습니다. 때문에 제소전화해를

한 임대인과 임차인은 사이가 지속적으로 좋은 경우가 많습니다. 약속이 잘 지켜지기 때문이죠.






어쨋든, 만에 하나 월세를 못내는 상황에서는 강제집행 신청을 해야 하는데요, 이 신청을 하려면

제소전 화해조서에 있는 요건이 충족되어야 합니다. 쉽게 말해 조서에 "00 개월 차임이 연체되면

임대인은 해지를 통보하고, 임차인은 건물을 인도한다." 라는 취지의 조항이 들어가야 한다는

설명입니다. 임대차계약이 해지되어야 강제집행을 할 수 있기 때문입니다.





이때, 몇개월이 연체되어야 임대인이 해지를 통보할 수 있을까요?

조서는 아무렇게나 작성하면 안됩니다. 현행 법률에 위반한 내용이 조항에 들어가면 판사님이

통과시켜주지 않기 때문입니다. 주택 임대차 인경우는 주택임대차보호법을, 상가 임대차인 경우는

상가건물임대차보호법에 있는 내용대로 해야 통과됩니다.


주택임대차보호법을 기준으로는 임차인이 월세를 밀릴 수 있는 기간은 2기에 달하는 금액입니다.

상가건물임대차보호법을 기준으로는 3기에 달하는 금액이 연체될 때 입니다.


여기서 말하는 2기와 3기는 2개월과 3개월 이라는 뜻이 아닙니다. 2회와 3회라는 뜻도 아닙니다.

예를들면, 3기라는 의미는 월세가 100만원이었을 때 300만원에 달하는 금액이 연체될 때를 의미합니다.

10개월이 지나도 중간중간 돈을 조금 내었다면 300만원이 안될 수도 있습니다. 물론 3개월동안

한푼도 내지 않았다면 300만원이 연체되었기 때문에 해지통보를 할 수 있습니다.





어쨋든, 제소전화해조서에 연체횟수를 작성할 때는 금액을 기준으로 주택이면 2기분,

상가이면 3기분 이라고 작성하면 됩니다.


엄정숙변호사의 제소전화해 홈페이지 접속해 보시면 제소전화해를 할 때 필요한 비용, 기간등은

물론이고, 제소전화해조서에 관한 고급정보들이 많으니 도움받으시기 바랍니다.






   
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