"신규 임차인(세입자)과 제소전화해를 신청하려고 합니다. 문제는 임차인이 2명의 공동 임차인이라는 겁니다. 이 경우 제소전화해를 신청할 때 2명 모두와 해야 하는지 궁급합니다. 만약 임차인 한명과 제소전화해를 성립한다면 어떤 문제가 발생하나요?"

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제소전화해를 할 때 부부 사이나 친구 사이 등 여러 명으로 이뤄진 공동 임차인인 경우가 있습니다. 반대로 건물주인 임대인도 공동 소유자인 공동 임대인인 경우도 있는데요. 이 같은 일이 발생하면 제소전화해를 신청할 때 당사자 특정을 누구로 해야 하는지 혼란을 겪기도 합니다.

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그래서 이번 시간을 통해 공동 임대인이나 공동 임차인인 경우 제소전화해를 신청할 때 당사자 특정을 누구로 해야 하는지 알아보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항이 궁금하신 분들은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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건물주가 한명 이상인 공동 임대인인 경우 모두에게 임대인으로써의 권리와 의무가 발생합니다. 따라서 임대차 계약서를 작성할 때도 공동 임대인의 이름이 모두 명시돼 있을텐데요. 제소전화해를 작성할 때도 마찬가집니다. 여러명의 임대인이더라도 한명 한명에게 모두 월세 수익/ 건물 인도/ 계약해지의 권리와 의무가 발생하기에 제소전화해에도 공동 임대인 모두의 이름을 명시해야 합니다.

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반대로 한 점포에 공동 임차인이 들어오는 경우도 있습니다. 이 역시도 마찬가지로 계약서를 작성할 때 공동 임차인 모두의 이름을 기재해야 하며, 제소전화해를 작성할 때도 마찬가지입니다. 공동 임대인 때와 동일하게 공동 임차인도 개개인 마다 임차인으로써의 권리와 의무가 발생하기 때문입니다.

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그렇다면 임대인과 임차인 모두가 공동 소유자인 경우는 어떨까요? 예를 들어 임대인도 2명이고 한 점포에 세입자도 2명이라고 가정해 봅시다. 이 때도 임대차 계약서를 작성하거나 제소전화해를 신청할 때도 4명의 이름을 모두 기재하셔야 합니다.

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만약 제소전화해를 신청할 때 공동 임대인이나 공동 임차인의 이름을 모두 기재하지 않았다면 어떤 문제가 발생할까요? 우선적으로는 법원에서 제소전화해 신청이 기각될 확률이 큽니다. 임대차 계약서상에는 모두의 이름이 기재되어 있지만, 제소전화해에는 빠져 있으니 법적 효력을 인정하기 힘들다는 취지로 말입니다.

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만일 법원에서 성립을 해줬더라도 더 큰 문제가 발생합니다. 세입자가 잘못을 저질렀을 때 강제집행을 할 수 없다는 점입니다. 화해 조서는 확정 판결문과 동일한 효력을 지닙니다. 그런데 강제집행을 하려 출동한 집행관이 확인해 보니 화해 조서에 나와있는 당사자가 아닌 다른 공동 임차인이 있다면 화해 조서는 무용지물이 됩니다. 따라서 임대인이나 임차인이 공동일 경우에는 반드시 모두의 이름을 기재해야 합니다.

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원칙적으로는 제소전화해를 신청할 때 임대차 계약에 관여한 모두의 이름을 명시하는 것이 좋습니다. 하지만 예외인 경우도 있습니다. 물론 공동 임대인일 때 해당하는 경우입니다.

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가령 공동 임대인 중 한명이 외국에 거주하거나 투병 또는 수십명이라고 가정해 봅시다. 이 때는 계약이나 제소전화해 신청에 필요한 본인의사 관련 서류를 일일이 받기가 어려운 상황입니다. 그동안 제소전화해 관련 정보를 소개해 드리면서 제소전화해는 본인의사와 확인 절차가 중요하다고 말씀드렸는데요.

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따라서 이 경우에는 공유자지만 과반지분을 가진 사람 또는 과반이 동의하여 대표자 한 사람이 임대차 계약 및 제소전화해 관리를 위임 받았다면 한 사람으로 당사자 특정을 할 수 있습니다.

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반면 임차인은 여기에 해당되지 않습니다. 공동 임차인 모두를 특정해야만 강제집행 시 문제가 발생하지 않기 때문입니다. 또 한가지 중요한 사실은 임차인이 임대인의 허가를 받아 재임대 사업을 하고 있다면 전차인의 이름까지 모두 제소전화해에 넣어야 안전하게 제소전화해를 성립시킬 수 있습니다.

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그 이유는 임차인이 잘못하여 화해조서를 통해 강제집행에 들어갔다고 예를 들어봅시다. 그런데 전차인이 점유하고 있다면 화해 조서에 특정이 안되어 있기에 화해 조서 효력이 발생하지 않습니다.

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공동 임대인이나 공동 임차인이 제소전화해를 신청할 때는 몇가지 주의 사항이 필요합니다. 앞서 임대인의 경우는 과반지분권자 또는 공유자의 과반이 동의한다면 한 명의 대표자가 임대차 계약이나 제소전화해 관리를 할 수 있다고 말씀드렸는데요.

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제소전화해 성립은 법원의 판단이 가장 중요하다는 사실을 명심해야 합니다. 즉 공유자끼리 동의했더라도 법원에서 공유자 모두를 특정하도록 보정 명령이 나온다면 그 판단에 따라야 한다는 것입니다.

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무엇보다 제소전화해는 임대차 계약서와 당사자 특정이 같아야 법적 효력이 발생하기 때문에 이 부분을 가장 신경 써 주셔야 합니다.

지금까지 공동 소유자 간 제소전화해 신청 시 유의해야 할 점에 대해 알아보았습니다. 제소전화해 신청은 법률 지식이 부족한 일반인들이 진행하기에는 상당한 무리가 따릅니다. 신경써야 할 부분도 많고 법률적 판단이 필요한 요소가 많기 때문입니다.

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그래서 경험이 많은 분들일 수록 변호사의 도움을 받는 것이 일반적입니다. 제소전화해 신청에서 가장 유의해야 할 점은 개인이 혼자 판단하는 일입니다. 법원에서 기각이 되거나 강제집행 시 문제가 발생할 수 있기 때문입니다.

엄정숙변호사의 제소전화해는 여러분의 전화를 기다리고 있습니다.