"오랜동안 제 건물에서 장사를 하던 세입자가 자신의 아들에게 가업을 물려준다고 합니다. 세입자는 연세가 많고 오랫동안 저랑 좋은 관계를 유지하였기에 동의하였습니다. 문제는 세입자와 제소전화해를 맺었던 상태인데 아들이 가업을 이어 받으면 제소전화해도 다시 신청해야 하나요?"

​

상가 임대차 계약에서 계약 승계가 필요한 상황이 종종 발생합니다. 세입자가 연세가 많아 자녀들에게 가업을 물려주거나 세입자가 사망 시에도 계약이 승계되기 마련입니다. 임대차 계약은 승계에 따라 세입자의 지위가 승계되지만 당사자 특정이 중요한 제소전화해까지 승계가 가능할까요? 오늘 시간에 통해 알아보도록 하겠습니다.

​

본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

​

가업으로 인한 승계도 가장 중요한 건 건물주의 동의가 필요하다는 것입니다. 세입자 입장에서는 가족이지만 건물주 입장에서는 계약자가 변경되었기 때문입니다. 또한 건물주는 새로운 세입자를 받으면 임대료나 보증금을 올려 받을 수 있지만, 세입자는 그동안의 임대료나 임대 조건들을 그대로 승계되길 원하기 때문에 건물주 입장에서는 탐탁치 않아 할 수도 있습니다.

​

만약 건물주의 동의로 계약이 승계된다면 건물주, 세입자, 승계받을 자녀 3자가 합의하에 양도, 양수 계약을 체결하게 됩니다. 이 과정에서 새로운 계약으로 볼 것이냐 계약 사항 그대로 계약이 승계될 것이냐는 건물주와 합의를 보셔야 합니다.

​

건물주가 동의하여 계약은 승계 형태로 계속 이어 나갈 수 있지만, 제소전화해는 그렇지 않은 경우도 있습니다. 물론 가업을 이어받아 계약을 승계받았기에 제소전화해도 큰 문제가 없어보입니다.

​

다만 문제는 가업을 이어받은 자녀가 잘못을 저질렀을 때가 됩니다. 제소전화해는 하나의 판결문과 같고 판결문에 명시된 당사자 특정이 중요합니다. 그러나 계약이 승계 되어 당사자가 달라졌다는 게 문제입니다. 여기서도 판단이 필요한 부분이 있습니다. 가업을 이어받은 자녀가 잘못을 저지르면 건물주는 승계집행문을 부여받아 강제집행을 할 수 있습니다.

​

승계집행문이란 이전에 받아놓은 화해조서에 당사자가 계약 승계로 인해 달라져 판결문도 변경해 달라는 법 절차입니다. 그런데 단순히 계약 승계로 인한 승계집행문 부여는 법원에서 기각될 가능성도 있습니다. 이 경우 명도소송을 다시 진행해야 하는 번거로움이 생길 수 있습니다.

​

따라서 계약은 승계 형태로 진행하더라도 제소전화해는 계약자가 달라지면 다시 신청하는게 좋습니다. 다만 가업으로 인한 계약 승계를 건물주가 배려해준 것도 있으니 제소전화해 비용은 세입자 측에서 부담하는 경우가 많습니다. 앞서도 말씀드렸지만 건물주 입장에서는 신규 세입자를 받아 기존 보다 높은 임대료와 보증금 수입을 얻을 수 있음에도 기존 계약과 거의 동일하게 배려해 주었기 때문입니다.

​

반면 가업을 이어받을 계획으로 아버지와 아들이 함께 장사를 하고 있었지만, 아버지의 사망으로 급작스럽게 가업을 이어나가야 하는 상황에서도 제소전화해 신청을 다시해야 할까요?

​

우선 계약 형태는 건물주의 동의가 아닌 상속인인 아들의 결정이 중요합니다. 물론 상속이 되는 순간 상속인이 건물주의 동의 없이도 세입자의 지위를 그대로 승계받지만, 가업을 이어받을 생각이 없다면 상호 합의하에 계약을 해지할 수 있습니다.

​

그러나 본래 가업을 이어받을 생각이었다면 아들이 상속을 포기하지 않는 한 기존 계약 조건과 동일한 세입자가 됩니다. 이때 제소전화해 효력 역시 유효하게 됩니다.

​

그렇다면 앞서 잘못을 저지른 경우에는 어떨까요? 피상속인(아버지)의 사망으로 상속인이 세입자의 지위를 승계받게 된 경우에는 앞서 상황보다 수월하게 승계집행문을 부여받을 수 있습니다. 세입자의 사망으로 인한 계약 승계는 불가피한 상황임을 법원에서도 인정해 주기 때문입니다.

​

상가 임대차에서 세입자가 사용할 수 있는 갱신요구권 기간은 최초 계약일로부터 최대 10년입니다. 그런데 계약이 승계된 경우라면 어떨까요? 만약 세입자가 생존해 있는 상태에서 자녀에게 가업을 물려줄 목적으로 계약 승계를 한다면 건물주와 합의를 해야 합니다.

​

간혹 기존 계약 조건을 그대로 승계받기로 해놓고 갱신요구권은 마치 새계약이냥 10년을 새로 보장해줘야 한다고 주장하는 세입자들이 있기 때문입니다. 따라서 갱신요구권 사용 기한을 계약서와 제소전화해 조서에 특정하는 것이 좋습니다. 반면 세입자의 사망으로 인한 상속 승계인 경우에는 기존에 갱신요구권을 사용한 횟수까지 그대로 이어받습니다.

​

​

앞서 아버지가 오랫동안 운영해온 가게를 그 자녀가 이어받을 때 건물주가 동의한다면 계약 승계가 가능하다고 말씀드렸습니다. 다만 제소전화해 신청은 다시 해야 하는 게 좋다고도 언급해 드렸는데요.

​

제소전화해를 재신청하게 되면 기간과 비용이 소모되기 때문에 가업을 이어받을 목적으로 임대차 계약을 맺을 때는 처음부터 이를 감안해 계약 절차를 진행하는 것이 좋습니다.

​

즉 초기부터 아버지와 아들을 공동사업자로 임대차 계약과 제소전화해 신청을 하라는 것입니다. 이 경우 아버지가 은퇴하더라도 계약서와 제소전화해 조서에는 아들 이름이 당사자로 특정되어 있기에 추후 건물주가 세입자를 상대로 강제집행을 할 때도 보다 수월하게 법 절차를 진행할 수 있습니다.

​

여기서 한가지 주의해야 할 점은 임대차 계약과 제소전화해는 사업자등록 상 대표자가 계약 당사자기 때문에 세입자는 임대차 계약 전 사업자등록 상 수정여부를 잘 확인해야 합니다.

​

대한민국에는 수 많은 변호사 사무실이 존재합니다. 하지만 각각 법률 사안마다 전문분야가 있기 때문에 법률 사무실마다의 특징도 다릅니다. 특히 저희 엄정숙변호사의 제소전화해는 지금까지 2000여 건이 넘는 제소전화해 성립 경험을 자랑하기 때문에 그 어떤 법률 사무실보다 디테일한 제소전화해 성립을 도와드리고 있습니다.