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이해를 돕기 위해 상황을 가정해 봅니다. 실제로 저희에게 이런 사정으로 상담하는 사례들이 있습니다.

상가임대차보호법에 임차인의 계약 갱신 요구권은 10년을 보장하고 있습니다. 10년이 되는 시점이 2021년 11월이라고 가정합니다. 임대인은 해당 건물에서 그로부터 8개월 뒤인 2022년 7월에 건물을 인도받고 싶습니다. 자신이 그곳에서 장사를 하고 싶은 것이지요.

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임대인은 2021년 11월에 재계약을 하지 않고 임차인을 내보내면 8개월간 건물이 공실이 되기 때문에 임대수익이 없습니다. 때문에 8개월 정도는 임대료를 낮춰 주어서 임대차계약을 8개월만 유지하고 싶은 것입니다.

하지만 임대인은 이렇게 할 경우 8개월 후에 임차인의 마음이 바뀌어서 계속 권리를 주장할 것이 걱정됩니다.

위와 같은 상황에서는 제소전화해를 활용하는 것이 해답입니다.

보통 위와 같은 상황에서는 구두로만 약속을 하고 계약을 하는 경우들이 있습니다. 8개월 후에 임차인이 약속대로 건물을 인도해 주면 문제가 없지만, 약속이 지켜지지 않는 경우 임대인은 난처한 상황에 봉착합니다. 평균 4개월 이상 소요되는 명도소송을 해야 하며, 명도소송 후에 강제집행도 해야 합니다. 시간도 시간이지만 비용도 만만치 않습니다.

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하지만 제소전화해를 해두면 임차인이 약속을 지키지 않았을 때 유용하게 쓸 수 있습니다. 명도소송 판결문과 같은 강제집행 효력이 제소전화해조서에도 있기 때문입니다.

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제소전화해 조서를 작성하여 성립시켜 두면 임대인과 임차인 모두 성실히 약속을 이행할 수밖에 없습니다. 상호 간에 신뢰하며 8개월 시간을 보낼 수 있는 것입니다.