"전 세입자가 임대료 연체에도 불구하고 건물을 비워주지 않아 어렵게 명도소송 끝에 점포를 인도 받을 수 있었습니다. 그래서 다음 세입자 때부터는 제소전화해 조서에 임대료 연체 시 '단전', '단수' 조치를 할수 있다.라는 조항을 넣을까 하는데 가능할까요?"

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안녕하세요! 엄정숙 변호사의 제소전화해입니다. 이미 오래전부터 건물주들은 세입자와 임대차 계약 시 추후에 생길 수 있는 분쟁을 피하고자 제소전화해를 신청하곤 합니다. 그런데 조서 작성 당시 임대료를 연체하게 되면 불이익을 받을 수 있다는 조항을 넣길 바라는 경우가 있는데요.

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대표적으로 '단전'과 '단수'조치입니다. 오늘은 제소전화해 조서에 해당 조항을 넣을 수 있는지 살펴보는 시간을 마련했습니다.

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엄정숙 변호사의 제소전화해는 지금까지 2,000여 건에 이르는 제소전화해 조서를 성립시켜왔습니다. 그리고 '단전' '단수' 조항에 대한 문의도 많이 받았는데요. 저희의 답변은 항상 해당 조항은 넣을 수 없다고 말씀드리고 있습니다.

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세입자에게 불합리한 조항을 넣어서 접수하면 재판부에서 보정 명령을 내리기 때문인데요. 제소전화해를 성립할 때 법원은 강행법규를 준수하는 조항인지 아닌지를 판단합니다. 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법에는 계약을 할 때 세입자에게 불합리한 조항은 넣을 수 없도록 규정하고 있습니다. 무엇보다 세입자에게 단전, 단수 조치를 할 경우 오히려 영업방해죄가 성립될 수 있기 때문에 주의가 필요합니다.

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만약 세입자가 임대료연체나 계약기간 만료후에도 건물을 비워주지 않는 등의 행위를 한다면 건물주는 세입자에게 임대차 계약 해지 통보를 할 수 있도록 규정돼 있습니다. 건물주에게 주어지는 권한은 법에 규정된 '해지통보'인 것이지 '강제집행'은 아닙니다.

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정상적으로 해지통보를 했음에도 세입자가 건물을 비워주지 않는다면 명도소송을 제기하고 승소 판결문을 받아 강제집행 신청을 하면 됩니다. 즉 합법적인 절차를 진행하여 국가의 권력으로 세입자를 내보내야 하며, 절대 건물주가 세입자에게 물리적인 행사를 가하면 안된다는 것입니다.

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마지막으로 정리하면 건물주는 절대 세입자를 상대로 직접 '강제집행'조항을 넣을 수 없습니다. '단전', '단수' 조치 역시 이에 해당됩니다. 하지만 법률 지식이 부족한 일반인들은 잘 모르는 경우가 많은데요. 그렇기에 제소전화해 조서를 준비할 때도 법률 전문가의 도움이 필요한 것입니다.

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