안녕하세요! '엄정숙변호사의 제소전화해'입니다. 생각보다 많은 사람들이 제소전화해는 첫 계약 당시에만 작성하는걸로 아는 경우가 있습니다. 오늘은 이 부분에 대해 짚어보는 자리를 마련했는데요. 한 사례를 통해 해법을 제시해 보도록 하겠습니다.

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"2년 전에 상가 건물을 임대차하면서 제소전화해 조서를 성립했습니다." 그런데 상가 건물주가 자신의 아들과 며느리에게 건물의 절반을 증여했다는 사실을 알게되었습니다. 곧 임대차 재계약 기간이 다가오는데요. 이 경우에 제소전화해를 다시 성립시켜야 하는지 궁금합니다.

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이처럼 기존에 성립된 제소전화해가 상황이 바뀌어도 효력이 유지되는지 잘 모르는 사람들이 많습니다. 갱신하려니 복잡하고 성립된 효력이 지속될거라는 기대 때문입니다. 하지만 계약 당시와 상황이 달라졌다면 비용이 들더라도 제소전화해 절차를 다시 추진하는 것이 건물주와 세입자 모두에게 안전합니다.

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앞 사례로 예를 들면 계약 당시에는 건물주가 2명이었으나 증여 절차를 거치며 소유주가 총 4명으로 바뀐 것입니다. 이 경우 문제 발생시 권리를 이어받는 '승계집행문 부여'의 의지는 있지만 법원의 해석에 따라 '승계집행문 부여'가 안되기도 합니다. 따라서 제소전화해 성립을 다시 하는 것이 실무적으로 안전합니다.

이에 대한 엄 변호사님의 의견은 "계약을 체결할 당시와 현재의 상황이 달라졌다면 제소전화해를 다시 성립시켜야 한다"며 "그렇지 않을 경우 세입자가 불법적인 행위를 해도 강제집행을 못하는 상황이 발생할 수 있다"고 주의를 당부했습니다.

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이어 "법률 전문성이 없는 일반인이 제소전화해를 스스로 진행했을 때 집행까지 생각하지 못해 낭패를 겪는 일이 많다"라며 "단지 제소전화해를 성립시키는 것에만 목적을 두어서는 안된다"고 조언했습니다.

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