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[실무연구자료]제소전 화해조서와 강제집행
엄정숙변호사의 제소전화해 입니다. 오늘은 임대차관계의 제소전화해에서 많이 다루어지는 부분에 대해 살펴볼까합니다. 임대차관계의 제소전 화해조서에서는 원상회복과 관련한 문제가 많이 발생하는데요, 원상회복 내용만 조서에 기록되고, 명도내용이 기록되지 않았을 때, 실무에서는 강제집행이 가능할까요, 가능하지 않을까요? 실제사례를 통해 알아보도록 하겠습니다. 원상회복만 있고 명도내용이 없는 사례 예시) 상가임대차계약을 체결한 임차인이 상가외부시설물을 인테리어 하는 도중 임대인이 상가외부시설물의 원상회복 문제로 인하여 제소전화해를 하기 원하고 있는 상황입니다. 제소전 화해조서에 원상회복 내용만 있고, 명도하는 내용은 없을때 제소전화해를 하게 되면 명도 당할까요? 답 변 위의 내용을 포함한 제소전 화해조서의 세부적인 조항들은 임대차계약서를 기준으로 작성이 되며, 작성할 때 강행법규 위반사항이 들어간다면 재판부에서 기각판결을 내립니다. 위의 내용의 원상회복 내용이 임대차계약서에 존재하고, 임대차계약서를 기준으로 화해조항이 작성된다면 문제가 없습니다. 또한 제소전화해는 당사자간의 합의된 내용이 있는 경우, 화해조항 안에 적용하여도 문제가 없습니다. 예를 들어 명도관련 내용이 없는 임대차계약이라도 당사자들간에 합의된 내용이라면 화해조서에 포함할 수 있습니다. 위 임차인은 원상회복 내용만 있고 명도에 관련된 내용이 화해조항에 없는 경우 명도를 당할 것인지에 대한 문의였습니다. 제소전 화해조서를 집행권원으로 하여 강제집행을 실시 할 때에는 반드시 제소전 화해조서에 명도관련 조항이 들어있어야만 집행을 개시할 수 있습니다. 집행관들은 조서의 조항에 의해서만 강제집행을 실시하기 때문입니다. 제소전 화해조서로 집행문을 부여받을 때도 조항을 특정하도록 되어져 있기에 명도 관련 조항이 없다면 명도 강제집행을 할 수 없다는 내용입니다. 명도조항이 있어도 문제될 것은 없습니다. 위에 설명드린 것처럼 일반적으로 제소전 화해조서의 조항들을 작성할 때에는 강행법규에 위반된 사항 없이 임대차계약서의 내용대로 작성되며, 상가건물임대차보호법 제10조의 8에는 '임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지하 수 있다'고 규정하고 있습니다. 명도관련 조항이 있다고 하더라도 이 규정에 근거하여 화해조항이 작성되기 때문에 3기에 달하는 차임액 등 화해조항 안의 규정한 내용이 발생하지 않는다면 강제집행을 당하는 일은 없습니다. 마치며... 임대차관계의 제소전화해는 실무에서 다양한 변수가 일어나기 때문에 실제 경험을 갖춘 전문변호사가 필요한 영역입니다. 저희 엄정숙변호사의 제소전화해는 오랜기간동안 1천4백건이 넘은 제소전화해 조서를 성립시켜 온 능력있는 변호사사무실입니다. 위의 내용은 참고용으로만 활용하시고 자세한 상담은 전문 변호사에게 문의하시기 바랍니다. |
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