[실무연구자료]제소전 화해조서 대상 1위는 "임대차" > [공지사항 - 엄정숙변호사의 제소전화해]
 
 

 

작성자 엄변호사
작성일 2019-01-14 (월) 10:54
ㆍ조회: 3767  
[실무연구자료]제소전 화해조서 대상 1위는 "임대차"
지난 글 에서는 제소전화해 후 강제집행 신청 시에 필요한 서류를 알아보았습니다.

https://blog.naver.com/dototo33/221420728737

오늘은 제소전 화해조서를 주로 신청하는 대상에 대해 알아보겠습니다.
설명드리기 전에 많은 분들이 궁금해 하시는 것을 먼저 설명드립니다. 비용이 얼마인지 많이 물으시는데요, 상황마다 다르기 때문에 들어봐야 안수있다는 것이 결론입니다. 저희 엄정숙변호사의 제소전화해로 전화주시면 상황에 맞는 비용을 설명드리도록 하겠습니다. 물론, 전담 직원의 전화상담은 무료입니다.

임대차관계의 제소전 화해조서

제소전화해를 할 수 있는 대상은 일일이 열거하기 힘들만큼 많습니다. 그 중 임대차관계와 금전관계에서 많이 이용하고 있는데, 오늘은 임대차관계의 제소전화해를 설명드리겠습니다.


임대인은 건물을 임대한 후 고민하는 것이 하나 있습니다. 임대료입니다. 건물을 임대하는 목적은 임대료를 받기 위함인데, 임차인의 사정에 의해 임대료를 못받게 되는 경우가 다반사입니다. 임대차계약서에 약속한 대로 임대료를 잘 주면 문제될 것이 없지만 임차인이 장사가 잘 안되면 월세를 잘 내고 싶은 임차인도 본의 아니게 월세를 못내게 됩니다. 임대인 입장에서는 어찌되었든 임대료를 못받게 되는 상황이 생기는 것이므로 걱정이 이만저만이 아닙니다.


이유야 어찌되었든 임차인이 월세를 수개월 이상 못내는 상황이면 알아서 건물을 비워주면 좋은데, 임차인 입장에서는 조금만 더 해보고 싶은 마음이 간절하기 때문에 그럴수도 없는 것 같습니다. 그렇다고 임대인 입장에서는 마냥 기다릴 수도 없는 노릇입니다.


실제로 현실에서는 이런것으로 분쟁이 일어나며 이 때문에 서로 합의하에 제소전 화해 조서를 작성하는 것입니다. 기준은 임대차계약서와 상가임대차보호법입니다.


법 위반은 금물

제소전화해조서를 작성할 때 임대인 입장에서는 자신이 유리한 내용을 더 많이 넣고 싶어합니다. 하지만 제소전화해는 판사님 앞에서 서로의 합의하에 진행되는 엄격한 법률절차이기 때문에 법에 위반하는 내용을 담을 수는 없습니다. 물론 조서에 내용을 넣어 신청은 가능하지만 화해기일이 열려 판사님이 조서를 확인하면 보정명령을 내립니다. 제소전 화해조서 안에 법률을 위반한 사항을 담고 있으니 고치라는 것이지요. 보정명령을 이행하지 않으면 제소전화는 기각되어 불성립됩니다. 때문에 제소전 화해조서 내용에는 임대차계약서와 상가건물임대차보호법 등의 엄격한 내용만은 담게 되는 것입니다.

법 안에서 목적달성 충분

실제로 임대인은 월세를 잘 받는것이 목적입니다. 이것은 임대차계약서와 상가건물임대차보호법 만으로도 충분합니다. 상가건물임대차보호법은 임차인이 월세를 3기 이상 연체하면 해지통보를 할 수 있도록 규정하고 있기 때문에 제소전 화해조서에 해당 내용을 넣는 것은 아무런 문제가 되지 않습니다.


현실에서는 3기 이상 월세가 연체되면 많은 분쟁이 발생합니다. 결국 임대인은 명도소송을 제기해서 임차인을 내보내야 하는데, 명도소송은 비용도 많이 들고 시간도 많이 들게 됩니다. 하지만 제소전화해를 하면 연체상황이 일어날 때 즉시 대처가 됩니다. 제소전화해조서는 명도소송 판결문처럼 집행력을 가지고 있기 때문에 바로 강제집행을 실시할 수 있습니다.


제소전 화해조서의 진정한 효과

1500건 이상 제소전화해조서를 성립시켜온 엄정숙변호사의 제소전화해 경험에 따르면 제소전화해를 하고난후 임차인이 3기이상 차임을 연체하는 경우는 드물었다 말씀드릴 수 있습니다. 이는 임차인 스스로 차임을 연체하면 강제집행이 진행된다는 사실을 알기 때문에 연체하지 않는 다는 이야기와 같습니다.

임차인 스스로 약속을 잘지키게 되는 것이지요.


제소전화해조서 때문에 좋은것은 임대인만이 아닙니다. 약속을 잘 지키는 임차인과 임대인은 분쟁할 일이 없습니다. 기본적으로 사이가 좋습니다. 임대인이 최대한 임차인이 장사가 잘 될 수 있도록 배려합니다. 서로 윈윈(Win-Win)하는 것이지요. 엄정숙변호사의 제소전화해 경험에 따르면 오랫동안 약속을 잘 지켜온 임차인이 일시적으로 경영이 악화되어 3기 이상 연체한 경우에도 강제집행을 하지않고 임대인이 장사를 잘 할 수 있도록 배려해 주어 결과가 좋았던 사례도 보았습니다. 제소전화해 때문에 오랜기간 신뢰가 쌓여온 결과였습니다.


질문있어요!

상황은 모두 다릅니다. 본인의 상황에서 제소전화해에 관해 궁금한 사항이 있으면 엄정숙변호사의 제소전화해로 전화주시면 해결 해 드리겠습니다.

   
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