임대차 관계에서 임차인이 월세를 많이 밀릴 때, 임대인은 임차인이

건물을 비워주고 나가길 원합니다. 하지만 끝까지 버티며 월세도 안내고

건물도 비워주지 않는 비정상적인 상황이 비일비재하게 일어납니다.

임대인 이런 경험을 한두번 하다보면 다음에 건물을 임대할 때

제소전 화해조서 작성을 하길 원합니다. 이 때, 화해조항에

"3개월 이상 월세를 내지 않으면 임대인은 단전, 단수 조취를 할 수 있다"는

취지로 넣을 수 있을까요?

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임대인은 제소전 화해조서에 넣길 원합니다.

결론부터 말씀드리면 법원은 '부정적' 이라 말씀 드립니다.

임대인이 임의로 단전,단수 할수 있다는 조항을 넣으면 안된다는 설명입니다.

엄정숙변호사의 제소전화해에서는 지금까지 1800건 이상 제소전 화해조서를

성립시켜 왔습니다. 이는 웬만한 지방법원에서 1년간 처리하는 건수보다 높은 건수입니다.

이렇게 많은 제소전 화해조서를 작성하다보면,

직접 집행가능한 조항을 넣길 원하는 임대인 분들이 계십니다.

그럴 때 마다 저희는 '해당 조항은 넣을 수 없습니다' 라고 안내드리고 있습니다.

임차인에게 불리한 조항을 넣어서 접수하면 재판부에서는 보정명령을

내리는게 법원 입장이라는 것을 알기 때문입니다.

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제소전화해를 할 때 법원의 판사님은 강행법규를 준수하는 규정인지 아닌지를 판단합니다. ​

주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법에는 계약을 할 때

임차인이 불리한 규정을 넣을 수 없도록 규정하고 있습니다.

제소전화해도 마찬가지 입니다. 임대인에게만 유리한 조항은 받아들이지 않습니다.

예를들어 상가임대차의 경우 월세가 3개월 이상 연체되면 임대인은 해지를

통보할 수 있도록 규정하고 있는 것이 법입니다. 임대인에게 주어지는 권리는

'해지통보' 이지, 이에 지나는 권리인 '강제집행' 이 아닙니다.

이 경우 정상적인 절차는 법률에 따라 해지통보를 하고, 명도소송을 제기하여

승소판결문을 받은 후 강제집행 신청을 하여 국가의 권력으로 임차인은 내보내야 하는 것이

정상적인 절차입니다.

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하지만 제소전 화해조서에 모든 정상적인 절차를 무시하고

임대인이 직접 '강제집행'을 할 수 있는 조항을 넣으면 사회질서가 무너지기 때문에

이런 조서는 법원에서 받아들이지 않습니다. 임대인이 직접 강제집행을 할 수 있는

"단전.단수" 등의 조항없이 정상적인 조항들로만 제소전 화해조서를 성립시켰다 하더라도

강제집행은 따로 해야 하는 문제입니다.

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쉽게말해, "단전.단수" 없이 제소전화해조서를 성립시켜도

강제집행을 따로 해야 하는데, 조서에 강제집행 조항을 넣으면

법원이 받아들이지 않는다는 설명입니다.

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