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[실무연구보고서]제소전 화해와 공증의 차이점
오늘은 임대차 분쟁에서 제소전 화해와 공증의 차이점에 대해 알아보도록 하겠습니다. 임대차 관계에서 제.소.전.화.해를 하는 이유는 임대차계약서에서 약속한 대로 잘 지키자는 취지로 진행합니다. 예를 들면 계약이 만료되거나 3기의 월세가 연체되는 등의 해지사유가 발행하면 계약서 내용대로 부동산을 인도해야 한다는 설명입니다. 한편 임차인의 입장에서는 해지사유가 발생하여 부동산을 인도 할 때 보증금을 정상적으로 돌려받아야 합니다. "제소.전.화해" 현실에서는 당연한 약속들이 잘 지켜지지 않는 경우들이 허다합니다. 임대차 계약기간이 만료 되거나 월세가 밀려 해지사유가 발생했는데도 부동산을 인도해 주지 않는 경우나 임차인이 부동산을 인도하고 나가는데, 보증금을 돌려주지 않는 경우등을 말하는 것입니다. 이럴 때 필요한 것이 제소전.화해입니다. 일반적으로 제소전 화해조서는 임대차계약서 체결 초기에 작성하여 법률절차를 거쳐 확정받습니다. 초기에 하지 않고 상황발생 후 하면 되겠다고 생각하면 오산입니다. 화해는 양측의 동의가 있어야만 할 수 있기 때문에 분쟁상황 발생 후에는 불리한 쪽에서 동의를 하지 않게될 확률이 훨신 높기 때문입니다. "공증" 한편, 2013년도에 공증으로도 부동산인도를 받을 수 있도록 공증인법이 개정되었습니다. 그러나 임대차관계 분쟁에서 사용하기에는 현실성이 많이 떨어집니다. 위에 설명드린 바와 같이 임대차계약 초기에 할 수 있어야 현실성이 있습니다. 공증인법은 '임대차가 만료되기 6개월 전' 에만 공증을 할 수 있도록 개정되었습니다. 또, '임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함되는 경우에만 ' 공증 할 수 있도록 규정했습니다. 즉, '임대차가 만료되기 전 6개월' 과 '임차인 보증금지급에 대한 합의' 가 있어야 공증이 가능하다는 설명입니다. 임대차가 만료되기 6개월 전에만 공증을 할 수 있다는 내용은 임대차분쟁에서 치명적입니다. 현실에서는 다툼이 일어나면 제.소전화.해든 공증이든 동의하지 않기 때문입니다. 공증으로 임대차분쟁을 해결하려면 '만료 6개월 전' 과 '보증금 지급 합의' 말고도 여러가지 까다로운 조건들이 있습니다. 공증인법 제56조3 제4항에서는 '집행문을 부여받을 때 지방법원 단독판사의 허가를 받아야 한다'고 규정하는 등 제소.전.화해에 비해 조건이 까다로운 편입니다. "제.소.전.화해 와 공증의 차이" 정리 해 봅니다. 임대차 분쟁을 해결하는 가장 좋은 방법은 분쟁이 일어나기 전인 계약초기에 하는것이 가장 바람직합니다. 제소전.화.해는 계약초기에 할 수 있습니다. 그러나 공증은 계약만료 6개월 전에만 할 수 있습니다. 계약만료 6개월 전에 한다 하더라도 '보증금 지급에 대한 합의', '집행문 부여시 단독판사의 허가'등 여러가지 단서조항 때문에 까다롭습니다. 제.소전화.해는 계약 초기에도 할 수 있지만 계약만료 6개월 전에도 당연히 할 수 있습니다. 문제는, 만료 6개월 전에 제.소.전화해가 가능하냐? 공증이 가능하냐? 가 아닙니다. 임대차계약은 일반적으로 2년을 계약하는데 만료 6개월 전이라는 것은 이미 1년6개월이 지났다는 이야기 입니다. 1년6개월이 지난 시점에서 분쟁이 발생하면 합의를 도출하기가 여간 힘든게 아닙니다. 현실에서 이 경우는 공증은 고사하고 제.소.전화해를 하기도 힘듭니다. 공증이든 제소전화.해.든 양측의 동의가 있어야 하기 때문입니다. 임대차계약이 1년6개월이나 지난 시점에서 발생하는 해지사유는 '차임연체'가 가장많습니다. 이 경우는 공증이나 제소전화해가 아니라 합의가 되지 않기 때문에 명도소송을 많이 합니다. 그러나 합의가 되는 상황이라면 공증보다는 제약이 까다롭지 않고 효력이 강력한 제소,전,화해를 하는 것이 정석입니다. 효력면에서는 둘다 집행력이 있기 때문에 동일하다고 볼수있지만, 현실적인 절차나 조건면에서는 제소전 화해가 훨씬 우월하다 할 수 있습니다. "최종결론" 최종결론은 임대차계약 초기에는 공증은 할 수 없고 제,소,전,화,해는 할 수 있기 때문에 '제,소,전,화,해' 를 해야 하고, 계약 만료 6개월 전에도 공증보다 제소전,화,해,가 유리하기 때문에 '제,소,전화해' 를 선택하는 것이 합리적이라는 것이 결론입니다. 물론 합의가 안될 때는 제소전 화해도 공증도 아닌 명도소송을 해야합니다. |
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